監修者：大隅識文
株式会社IPPO共同創業者/取締役
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どのように居抜きオフィス・事務所・セットアップオフィスを探し、居抜オフィス移転するか、迷うことはありませんか？
本記事では、一人当たりに必要なオフィス面積や選ぶ際の手順などオフィス移転の基本知識を解説します。
また、居抜きオフィスの探し方やポイント、注意点まで、スタートアップ・ベンチャー企業の居抜きオフィス移転仲介会社であるハイッテ by 株式会社IPPOがご紹介いたします。
この記事の目次
居抜きオフィスの探し方について
トラブルを回避してスムーズにオフィス・事務所移転を完了するには、適切な流れを把握し実行する必要があります。
大まかに以下の順序で探していきます。
オフィス移転の理由を明確にする
はじめにオフィス・事務所移転をする理由を明確にする必要があります。
現状のオフィス・事務所にどのような課題を感じ、オフィス・事務所を通じて何を実現したいのかを事前に話し合いましょう。
そうすることで、必要とする条件が顕在化され、理想環境を実現できます。
また、実際に作業を行う社員へヒアリングし、より具体的な提案を取り入れましょう。
移転希望エリアを決める
オフィス・事務所移転において、エリア選定は非常に重要なポイントです。
社員の通勤や営業活動時の移動効率、周辺環境に配慮することで、銀行や郵便局は事務処理における機能性、飲食店や商業施設は社員の生活利便性に影響します。
また、街のイメージや同業種に人気なエリアなども考慮し、自社のブランディングも意識しましょう。
しかし、これらが叶う人気なエリアは需要が高く、賃料が高額になりやすいため、希望条件とコストとの適切なバランスが重要です。
オフィス面積を把握する
オフィス・事務所を選ぶ上で、どれくらいの広さを選べば良いか、解説します。
オフィス・事務所を選ぶ上で、どれくらいの広さを選べば良いでしょうか。
快適に過ごせる広さの目安として必要な面積は1人あたり3坪が目安とされており、これをもとに坪数や採用計画を鑑みて決定しましょう。
一方で、適切な面積ではない場合、コミュニケーションの質や作業効率に悪影響を与える可能性があるため、注意が必要です。
オフィス・事務所のレイアウトについて、より詳しく解説したお役立ち資料がありますので、参考にしてください。
居抜きオフィス移転の仲介会社に依頼する
オフィス移転の理由や希望条件が定めたら、居抜きオフィス・事務所移転を専門とする仲介会社に依頼しましょう。
オフィスの居抜き入居や居抜き退去は通常のオフィス移転とは異なる対応やスケジュールとなります。
不動産の市場動向や非公開物件情報のほか、居抜きオフィス移転の知見や実績を持つ、居抜きオフィス移転専門の仲介会社に依頼しましょう。
最適な居抜きオフィスや事務所、セットアップオフィスを見つけるだけでなく、居抜き退去におけるオーナーとの交渉や移転先の条件交渉や各種契約手続き、さらには居抜き退去する後継テナントを見つけるサポートをしてくれます。
内見（内覧）をする
居抜きオフィス移転仲介会社から提案されたオフィス・事務所物件を実際に訪れて確認しましょう。
希望通りの設備が備わっているか、実用性は問題ないか、どの什器を譲渡されるかなど入居後にトラブルにならないよう徹底的確認しましょう。また、周辺施設や騒音、日当たりや風通しも重要なポイントです。
居抜きオフィス移転契約の手続きを進める
問題がなければ入居するための移転契約をします。移転時には転居届や移転登記、車両がある場合には車庫証明など、様々な手続きが必要です。
また、居抜きオフィス移転では、原状回復義務の承継や内装・什器の引き渡しに必要な造作譲渡契約（譲渡リスト）も必要です。
後々トラブルにならないよう厳重に管理・手続いを行いましょう。
同時に現オフィスの解約手続きも進める必要があります。
居抜きオフィス移転では、解約通知書を出してから実際に解約がされるまでに後継テナント（現オフィスへの入居希望企業）を見つけなければなりません。
居抜きオフィスの探し方ポイント
居抜きオフィス・事務所・セットアップオフィスの探し方について解説します。
最寄り駅からの距離
居抜きオフィスに限らず、移転先のオフィスを探す際は、最寄り駅からのオフィスまでの距離を見極めます。最寄り駅からの距離は通勤のしやすさはもちろんのこと、来客時の利便性や営業の効率化に大きく影響します。
東京駅や新宿駅などの大型ターミナル駅は遠方からもアクセスがしやすく、地方出張や来客が多い場合に有効です。
また、駅周辺は商業施設や飲食店が集中していることが多く、ランチタイムや終業後の充実に寄与するため、新しいオフィスや事務所に何を求めているかを基に選定しましょう。
賃料の価格（坪単価）
オフィス・事務所の賃料は、企業の経営に大きな影響を与えます。
予算が限られている場合、移転方法や必須条件の見直しを図り、最適な居抜きオフィス・事務所・セットアップオフィスを探しましょう。
オフィス・事務所の賃料は、その地域の需要と供給バランスやビルスペック、付加価値などにより決定します。
交通利便性の良い人気エリアや、設備が充実している場合には賃料が高くなる傾向があります。
一方で、最寄り駅からの距離が遠い場合や築年数が古い場合などにより需要が低い居抜きオフィス・事務所では、より安価な賃料で居抜きオフィス・事務所物件を借りることができます。
自社のニーズと予算のバランスを考慮して、賃料の妥当性を判断しましょう。
同業種・職種が多く集まるエリアを選ぶ
同業種が多く集まるエリアにオフィス・事務所を構えることで、同業他社との情報共有やネットワークが生まれ、ビジネス機会の創出や市場開拓に繋がる可能性があります。
同業種が集まることでそのエリア自体がブランド化し、募集領域に特化した人材確保面でも有利に働く場合があります。
企業ブランディング・会社イメージとの相互性
居抜きオフィス・事務所・セットアップオフィスを選ぶ上で、欠かせない視点が企業のブランディングです。
外観や内装、立地、周辺環境などは、その企業のイメージに直結します。また、オフィス・事務所の内装デザインで、カラーコーディネートや企業シンボルマーク、什器の種類などを工夫することで、企業の世界観を具現化できます。
居抜きオフィス・事務所は、スタートアップ・ベンチャー企業にも最適なデザイン性が高く、企業ブランディングや企業イメージに近いものも多数掲載されています。
また、エリアによっても同業種の企業が集まっていることが多く、東京都内ではエリアによって、居抜きオフィスや事務所の内装や外観が似ていることが珍しくありません。
東京駅・丸の内エリアの特徴
東京駅・丸の内エリアは、東京都千代田区に位置する日本有数のビジネス街で、多くの大手企業や金融機関が本社や支店を構えるエリアです。
世界的なビジネスの中心地としても重要性が高く、多くのビジネス機能が集中しています。
また、東京駅をはじめ複数の駅や主要道路が通っており、各地へのアクセスが便利です。
表参道・青山エリアの特徴
表参道は東京都渋谷区に位置する繁華街であり、日本を代表するショッピングエリアの一つです。
世界的な一流ブランドが軒を連ねるメインストリートは幅広いファッションアイテムが手に入ります。
また、表参道駅は各地への交通利便性が高い銀座線や千代田線など複数路線が利用でき、営業活動や通勤においても便利な立地です。
新宿エリアの特徴
新宿は有数のビジネス街の一つで、特に新宿南口・西口周辺は超高層ビルが立ち並ぶオフィス街として知られ、多くの企業が拠点を構えています。
乱立する高層ビルや人口の多い街並みから雑然としている印象を持つ方も多い新宿ですが、現在は新宿グランドターミナルや東急歌舞伎町タワーなどの再開発が進み、街並みが整備されているエリアです。
渋谷エリアの特徴
渋谷駅前は現在大規模な再開発が進行しており、完成は2027年を予定しています。
ターミナル駅ということもあり、常に老若男女が常に行き交う活気溢れるエリアです。
駅前は商業施設や飲食店が立ち並び、銀行やコンビニなど必要なものが全て揃っています。賃料相場は比較的高めでありながら、空室率は低く、非常に人気のエリアです。
最適なオフィスレイアウトを検討する
オフィス・事務所のレイアウトは、従業員の働きやすさ、コミュニケーションの促進など、様々な影響を与えます。
会社の規模（従業員数）や採用計画に応じて、最適なオフィスレイアウトを検討しましょう。
居抜きオフィスや事務所を借りる際の注意点
オフィス・事務所移転プロジェクトは各方面で関係者が多く、スムーズに進めるためには以下の注意点に留意することが重要です。
移転する時期を確認する
希望する居抜きオフィスや事務所によっては入居希望日に移転できない場合があり、事前に希望日に移転できるか確認しましょう。
また、オフィス物件によっては調整できることがあるため、必要に応じて居抜きオフィス移転の仲介会社に相談することも選択肢のひとつです。
また、人気エリアで比較的坪単価が低い居抜きオフィスや事務所、セットアップオフィスはすぐに募集が終了することが多いため、移転時期も踏まえて、早めに応募しましょう。
オフィス移転チェックリストで確認する
居抜きオフィス・事務所移転において、小さな抜け漏れが全体スケジュールの遅れに繋がることがあります。
また、通常のオフィス移転と異なり、居抜きオフィスの契約にあたって必要事項が多く、完璧に処理することは困難です。
そのため、事前にオフィス移転チェックリストを作成し、必要な作業を洗い出しておきましょう。
居抜きオフィスの周辺環境を確認する
居抜きオフィス・事務所の周辺環境は社員の通勤利便性や作業環境を配慮する上で重要です。
居抜きオフィス・事務所の周辺には、銀行や郵便局、飲食店、公共交通機関など、様々な便利な施設があることが望ましいといえます。
社員や来訪者が周辺施設を手軽に利用できる環境は、働きやすさや快適さに繋がりますが、安全性も考慮しなければなりません。
可能であれば治安の良さも並行して調査し、社員の安全や情報資産を守るために、必要に応じてセキュリティの高い居抜きオフィス・事務所を選択しましょう。
移転コストと移転期間を確認する
居抜きオフィス移転は移転コストと期間を短縮できる、新しいオフィス移転の形です。
入居する居抜きオフィス・事務所・セットアップオフィスへの移転コストや移転期間を、居抜きオフィス移転専門の仲介会社に算出してもらいましょう。
また、現在入居しているオフィス・事務所も居抜き退去が可能かどうかも併せて相談しておきましょう。
- 原状回復義務が免除
- SDGs（つくる責任、使う責任）への貢献
引き継ぎ内容を入念に確認する
通常のオフィス・事務所移転では、退去後に原状回復工事が行われますが、居抜きオフィス移転（居抜き退去）の場合、原状回復工事を実施せず、前入居者が使用していた内装や家具・什器を引き継ぐことが可能です。
そのため、何を引き継ぎどのような状態で明け渡されるのかを入念に確認しましょう。万が一トラブルになった際でも、何を譲渡するかを明記した造作譲渡契約を入居時に交わすことで、素早く解決に向けて動き出すことができます。
人材紹介会社（企業）のオフィス移転について
有料職業紹介事業の許可基準の1つに、事務所要件があります。
2017年の法改正前には、「20㎡以上の面積を有していること」や「適切な場所にあること」など、事業認可に必要なオフィス・事務所に対する条件が細かく求められていました。
しかし、2017年の職業安定法改正に伴い、オフィス・事務所に求められていた基準は大幅に緩和され、面積に関する要件が撤廃されました。
法令で定められた面積
以下のルールを満たす必要があります。
職業紹介の適正な実施に必要な構造・設備（個室の設置、パーティション等での区分）を有すること。
他の求職者又は求人者と同室にならずに対面の職業紹介を行うことができるような措置（予約制、貸部屋の確保等）を講ずること。
他の求職者と同室にならないことや、視線、音漏れなど求職者のプライバシーに配慮した構造を満たしている必要があります。
パーテーションの種類も重要で、室内が見えてしまうガラス張りや、遮音性が乏しい場合には不適合とされてしまう場合があるため、注意しましょう。
また、個人情報保護の観点から、面談を対面かつ予約制を取り入れることが求められており、そうした仕組み作りが必要です。
さらに、面談スペースだけではなく、執務スペースにおける個人情報セキュリティも重要視されています。
例えば、書類保管のための施錠できる収納があるか、執務室に部外者が入れない構造になっているかといった対策が求められます。
【参考】資料2 | 職業紹介事業の許可基準の改正│厚生労働省
マンションタイプの物件に関して
マンションタイプ（SOHO）のオフィス物件は、通常オフィスとは異なり、住居契約もしくは住居兼事務所契約となります。
住居兼事務所契約で使用する場合は、2部屋の確保が必要です。
トイレ、キッチンや寝室とのスペースで隔たり、執務スペースを作ることにより事業をすることができます。
東京都のおすすめの居抜きオフィス
東京都のおすすめ居抜きオフィス・事務所をご紹介します。
東京都で、現在公開中のおすすめの居抜きオフィス物件です。
恵比寿駅徒歩6分！外観きれいで内装もおしゃれな希少『居抜き』物件！
| 物件番号 | 2513 |
| 坪数 | 26～36坪 |
| 坪単価 | 33,000～37,000円 / 坪 |
| アクセス | 恵比寿駅徒歩6分 |
| 推奨人数 | 11～30人 |
| 物件タイプ | 居抜きオフィス |
恵比寿駅2分のおしゃれな『居抜き』物件！ラウンジ・会議室付き！
| 物件番号 | 2508 |
| 坪数 | 198～208坪 |
| 坪単価 | 34,000～38,000円 / 坪 |
| アクセス | 恵比寿駅徒歩２分 |
| 推奨人数 | 81人以上 |
| 物件タイプ | 居抜きオフィス |
港区希少『居抜き』物件！御成門駅徒歩1分の通り沿い角地で視認性良好！
| 物件番号 | 2501 |
| 坪数 | 70～80坪 |
| 坪単価 | – |
| アクセス | 御成門駅徒歩1分、大門駅徒歩6分 神谷町駅徒歩7分、新橋駅徒歩12分 浜松町駅徒歩12分 |
| 推奨人数 | 31～50人 |
| 物件タイプ | 居抜きオフィス |
ハイッテ by 株式会社IPPOの居抜きオフィス移転仲介サービス
ハイッテ by 株式会社IPPOでは、居抜きオフィスのお探しから入居、退去のサポートだけでなく、企業様のブランディング、採用率の向上に適したオフィス提案を行なっております。
御社の最適なオフィスを、募集中のオフィス物件検索からお探しいただき、ぜひお気軽にご相談ください。
監修者
株式会社IPPO 共同創業者 取締役 大隅識文
宅地建物取引士【東京都知事：第237969号】
中央大学卒業後、マスメディア向け制作会社に入社し経営にも携わる。その後不動産仲介会社に転職し、共同創業者として2018年株式会社IPPO（イッポ）を設立。シード・アーリー期のスタートアップ企業から上場企業までオフィス移転取引社数は500社以上、うち居抜きオフィス移転の取引実績は200社以上に達する。オーナーとの関係性も非常に良く、居抜きオフィス移転の実務を知り尽くした、きめ細かなサポートに、オーナー・顧客からの信頼も厚く、リピートが絶えない。
執筆者 ハイッテ編集部
株式会社IPPO全般のマーケティングを担っています。ハイッテの運用のほか、オフィス移転事例や賃料相場、オフィス調査なども行なっております。
