監修者：関口秀人
株式会社IPPO 代表取締役社長
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東京都心5区（渋谷区・港区・千代田区・中央区・新宿区）では、2020年以降大規模な再開発が進行中です。2025年は大規模オフィスビルの供給量が約119万㎡と過去最大級を記録。一方で、空室率は2.22%まで低下し、「空室枯渇時代」に突入しています。
2025年は虎ノ門アルセアタワーや高輪ゲートウェイシティなど、注目の大規模ビルが相次いで竣工しました。2026年以降も渋谷・港区を中心に再開発が続きます。
この記事では、東京都心5区の最新再開発情報をお届けします。スタートアップ・ベンチャー企業がオフィス移転を検討する際に押さえておきたいポイントも解説していますので、ぜひ参考にしてください。
この記事の目次
【結論】再開発エリアを知ることがオフィス移転成功のカギ
東京都心5区では、大規模オフィスビルの竣工が続いています。三鬼商事の調査によると、2025年12月時点の都心5区オフィス空室率は2.22%まで低下。平均賃料は坪単価約21,300円と、22カ月連続で上昇しています。
オフィス市場では一般的に空室率5%が「自然空室率」と呼ばれ、賃料が反転する境目とされています。現在の2%台前半は完全な貸し手優位の市場であり、希望の物件を見つけることが困難な状況です。
| 指標 | 2024年12月 | 2025年12月 | 変化 |
|---|---|---|---|
| 都心5区 空室率 | 4.00% | 2.22% | ▲1.78pt |
| 平均賃料（坪単価） | 20,296円 | 約21,300円 | +5.26% |
| 新築ビル空室率 | 23.90% | 5.55% | ▲18.35pt |
注目すべきは、2025年の吸収需要（新規テナント入居面積）が約32万坪と2000年以降最大を記録したことです。オフィス需要は非常に強く、既存ビルの募集床は品薄状態が続いています。
- 玉突き空室の発生：大規模ビル竣工で周辺の中小ビルに空室が出やすくなる
- 居抜き・セットアップオフィスの選択肢増加：移転に伴う退去で内装付き物件が増える
- 早期行動で好立地を確保：空室率2%台では情報戦が勝負を分ける
大規模ビルが竣工すると、既存ビルから移転する企業が出てきます。その際に「居抜き」で退去するケースも増えており、初期費用を抑えて好立地を確保するチャンスが生まれます。
再開発エリアでのオフィス探しを
東京都心5区の再開発動向【2026年最新】
東京都心5区では、渋谷区・港区・千代田区・中央区・新宿区を中心に再開発事業が進行しています。各区の最新動向と、今後の竣工予定をまとめました。
渋谷区の再開発情報
渋谷区はIT企業やスタートアップの集積地として知られ、「100年に1度」と言われる大規模再開発が進行中です。渋谷駅を中心に、道玄坂・宮益坂・桜丘エリアで複数のプロジェクトが動いています。
渋谷区の空室率は都心5区で最も低い水準にあり、物件確保には早めの行動が必要です。
- 渋谷駅桜丘口地区第一種市街地再開発事業（2023年竣工）
- 神宮前六丁目地区第一種市街地再開発事業
- 道玄坂二丁目南地区第一種市街地再開発事業（2027年2月予定）
- 宮益坂地区第一種市街地再開発事業（2031年度予定）
- 渋谷二丁目西地区第一種市街地再開発事業（2029年度予定）
- 2023年11月 Shibuya Sakura Stage（渋谷サクラステージ）
- 2024年5月 渋谷アクシュ（SHIBUYA AXSH）
- 2026年度 （仮称）MITAKE Link Park
- 2027年2月 道玄坂二丁目南地区（Shibuya Upper West Project）
- 2029年度 渋谷二丁目西地区（Shibuya REGENERATION Project B街区）
- 2031年度 渋谷スクランブルスクエア 第Ⅱ期（中央棟・西棟）
渋谷区は空室率が非常に低く、物件確保には半年以上前からの準備が必要です。仲介会社と早期に連携し、非公開情報を含めた空室情報を優先的に入手することをおすすめします。
港区の再開発情報
港区は2025年の大規模オフィスビル供給の約70%を占める、再開発の中心地です。虎ノ門・麻布台・高輪ゲートウェイエリアを中心に、国際ビジネス拠点としての開発が進んでいます。
2025年2月には虎ノ門アルセアタワーが竣工。同年3月には高輪ゲートウェイシティが街開きを迎え、BLUE FRONT SHIBAURAなど注目物件が相次いで完成しています。
- 虎ノ門・麻布台地区第一種市街地再開発事業（2023年竣工）
- 虎ノ門二丁目地区第一種市街地再開発事業（2025年2月竣工）
- 虎ノ門一丁目東地区第一種市街地再開発事業（2027年予定）
- 高輪ゲートウェイシティ（2025年3月街開き、2026年グランドオープン）
- 芝浦プロジェクト BLUE FRONT SHIBAURA（2025年～2030年）
- 浜松町駅西口周辺開発（世界貿易センタービル建替）
【参考】市街地再開発事業│港区
- 2023年11月 麻布台ヒルズ
- 2025年2月 虎ノ門アルセアタワー（地上38階、基準階約1,002坪）
- 2025年3月 THE LINKPILLAR 1（高輪ゲートウェイシティ）
- 2025年9月 BLUE FRONT SHIBAURA タワーS（地上43階）
- 2025年10月 赤坂トラストタワー（東京ワールドゲート赤坂）
- 2027年 虎ノ門一丁目東地区（TORANOGATE）
港区では、大規模ビルへの移転に伴う「二次空室」の発生も見込まれます。既存の中小ビルに空きが出るタイミングを狙えば、人気エリアでも比較的手頃な物件を確保できる可能性があります。
千代田区の再開発情報
千代田区は丸の内・大手町・有楽町を中心に、国際金融都市としての機能強化を目指した再開発が進んでいます。外資系金融・コンサルティング企業の需要が根強く、賃料は都心5区で最も高い水準を維持しています。
- 大手町二丁目常盤橋地区（TOKYO TORCH）
- 内神田一丁目計画（大手町ゲートビルディング）
- 丸の内1-3計画
- 有楽町駅前地区再開発
【参考】市街地再開発事業│千代田区
- 2021年6月 TOKYO TORCH 常盤橋タワー
- 2026年1月 大手町ゲートビルディング（内神田一丁目計画）
- 2028年度 TOKYO TORCH Torch Tower（地上63階、高さ約390m・日本一）
千代田区では、2028年に日本一の高さとなるTorch Towerが竣工予定です。常盤橋エリアは「TOKYO TORCH」として一体開発が進んでおり、東京駅前の新たなランドマークとなります。
中央区の再開発情報
中央区では、八重洲・日本橋・京橋エリアを中心に大規模な再開発が進行中です。東京駅周辺の機能強化と、日本橋川沿いの景観整備を両立する街づくりが進んでいます。
- 東京駅前八重洲一丁目東A地区・B地区
- 八重洲一丁目北地区・二丁目北地区・二丁目中地区
- 日本橋一丁目中地区第一種市街地再開発事業
- 日本橋室町一丁目地区
- 京橋三丁目東地区
【参考】市街地再開発事業│中央区
- 2023年3月 東京ミッドタウン八重洲
- 2025年6月 八重洲ダイビル
- 2025年6月 第一生命キノテラス（京橋）
- 2026年3月 日本橋一丁目中地区（地上52階、高さ約284m）
- 2026年9月 日本橋本町三井ビルディング &forest（木造オフィス）
中央区では、日本橋一丁目中地区が2026年3月に竣工予定です。日本橋最大級の複合開発として、オフィス・ホテル・住宅・商業・MICE施設を備え、国際金融拠点としての機能を担います。
新宿区の再開発情報
新宿区では、西新宿エリアを中心に老朽化したビルの建替え・機能更新が進んでいます。新宿駅西口周辺では大規模な再開発が計画されており、今後数年で街並みが大きく変わる見込みです。
- 西新宿一丁目地区プロジェクト
- 西新宿三丁目西地区第一種市街地再開発事業
- 西新宿五丁目中央北地区・中央南地区
- 新宿駅西口地区開発計画（小田急・京王・東京メトロ・JR東日本）
【参考】市街地再開発事業│新宿区
- 2023年4月 東急歌舞伎町タワー
- 2026年8月 （仮称）西新宿一丁目地区プロジェクト
新宿区は渋谷区や港区と比較すると賃料が抑えめで、コストパフォーマンスを重視するスタートアップにとって選択肢となるエリアです。
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なぜ東京都心5区で再開発が進んでいるのか
東京都心5区で再開発が活発に進む背景には、大きく3つの理由があります。
理由①：防災機能の強化
2011年の東日本大震災を契機に、都市の防災機能の脆弱性が露呈しました。これを受けて、早急に防災機能を整備するため、都心5区を中心に大規模な再開発が進められています。新築の大規模ビルは免震構造や非常用電源を備え、帰宅困難者の受け入れ機能も持っています。
理由②：国際競争力の強化
日本経済の成長を後押しするため、外資系企業や優秀な人材の誘致を目的とした開発が進んでいます。虎ノ門・麻布台エリアは「国際的ビジネス拠点」として位置づけられ、高輪ゲートウェイシティは「Global Gateway」をコンセプトに、羽田空港へのアクセス利点を活かした街づくりが進められています。
理由③：築古ビルの更新需要
東京都心には、高度経済成長期に建てられた築40年以上のビルが多数存在します。これらの老朽化対策として、建替え・再開発が進んでいます。新築ビルはESG（環境・社会・ガバナンス）対応やカーボンニュートラルへの取り組みなど、現代の企業ニーズに応える設備を備えています。
| 年 | 大規模オフィス供給量 | 備考 |
|---|---|---|
| 2022年 | 約49万㎡ | – |
| 2023年 | 約130万㎡ | 竣工ラッシュ |
| 2024年 | 約61万㎡ | – |
| 2025年 | 約119万㎡ | 過去最大級 |
| 2026年 | 約40万㎡（予定） | – |
| 2027年 | 供給減少見込み | 需給ひっ迫継続 |
2027年は新規供給量が相対的に少なくなる見込みで、需給のひっ迫状態が続くと予想されます。オフィス移転を検討されている方は、早めの情報収集をおすすめします。
【スタートアップ向け】再開発エリアでのオフィス戦略
再開発が進む東京都心5区では、大規模ビルの竣工に伴い、周辺の中小ビルに「玉突き空室」が発生します。この動きをうまく活用すれば、人気エリアでも初期費用を抑えた移転が可能です。
「玉突き空室」を狙う
大規模な新築ビルが竣工すると、既存ビルから移転する企業が出てきます。その退去に伴い、中小規模のビルに空室が発生するのが「玉突き空室」です。
特に注目すべきは、移転する企業が「居抜き」で退去するケースです。内装や什器がそのまま残された状態で次のテナントを募集するため、初期費用を大幅に抑えることができます。
- 大規模ビル竣工の3〜6ヶ月前（移転準備期間）
- 大規模ビル竣工直後（一斉移転のタイミング）
- 年度末・年度始め（決算に合わせた移転）
居抜きオフィス・セットアップオフィスという選択肢
空室率2%台の市場環境では、好立地の物件を確保すること自体が困難です。そこで検討したいのが、居抜きオフィスやセットアップオフィスです。
| 物件タイプ | 特徴 | メリット |
|---|---|---|
| 居抜きオフィス | 前テナントの内装・什器がそのまま残っている物件 | 内装工事費を大幅削減（最大80%減）、入居までの期間短縮 |
| セットアップオフィス | ビルオーナーが内装を整備済みの物件 | デザイン性の高い内装、原状回復費用が不要または軽減 |
| スケルトン（通常賃貸） | 内装がない状態の物件 | 自由にレイアウト可能（ただし工事費・原状回復費が必要） |
スタートアップにとって、内装工事費用（坪単価10〜30万円程度）と原状回復費用は大きな負担です。居抜きオフィスやセットアップオフィスを活用すれば、その費用を抑えながら、成長フェーズに合わせた柔軟なオフィス戦略が可能になります。
再開発エリアでオフィスを探す際のポイント
- 竣工時期の1年前から情報収集を開始：大規模ビル竣工に伴う玉突き空室は、早い段階で情報が出回ります。1年前からアンテナを張っておくことが重要です。
- 仲介会社と早期に連携：空室率2%台では、一般に公開される前に成約が決まるケースも増えています。仲介会社と連携し、非公開情報を含めた空室情報を優先的に入手しましょう。
- 複数エリアを並行検討：希望エリアだけに絞ると選択肢が限られます。隣接エリアや、賃料帯が近い別のエリアも含めて検討することで、条件に合う物件が見つかりやすくなります。
「希望の物件が見つからない」ケースが増加しています。特に渋谷区は都心5区で最も空室率が低く、人気物件は募集開始から数日で成約に至ることも。「良い物件が出たらすぐ動ける」準備を整えておくことが重要です。移転時期や予算、必要な広さなど、条件を事前に整理しておきましょう。
再開発エリアの居抜き・セットアップなど
東京都心5区の再開発に関するよくある質問【FAQ】
Q1. なぜ東京都心5区で再開発が進んでいるのですか？
A. 主に3つの理由があります。①2011年の東日本大震災を契機とした防災機能の強化、②外資系企業や優秀な人材を誘致するための国際競争力の強化、③高度経済成長期に建てられた築古ビルの更新需要です。これらを背景に、都心5区では2027年まで安定的なオフィス供給が続く見込みです。
Q2. 2026年以降に竣工予定の主要オフィスビルは？
A. 主な竣工予定は以下の通りです。
- 2026年3月：日本橋一丁目中地区（中央区・地上52階）
- 2026年8月：西新宿一丁目地区プロジェクト（新宿区）
- 2027年2月：道玄坂二丁目南地区（渋谷区・地上30階）
- 2027年：虎ノ門一丁目東地区 TORANOGATE（港区）
- 2028年度：TOKYO TORCH Torch Tower（千代田区・地上63階・日本一の高さ約390m）
Q3. 再開発エリアでスタートアップがオフィスを探すコツは？
A. 大規模ビル竣工に伴う「玉突き空室」を狙うのが効果的です。既存ビルから新築ビルへ移転する企業が出ると、その退去に伴い中小ビルに空室が発生します。特に「居抜き」で退去するケースでは、内装付きの物件を初期費用を抑えて借りることができます。竣工時期の半年〜1年前から仲介会社と連携し、情報収集を始めることをおすすめします。
Q4. 空室率が低い今、どうすれば希望の物件を見つけられますか？
A. 空室率2%台の市場では、以下の3点が重要です。
- 早期の情報収集：仲介会社と連携し、非公開情報を含めた空室情報を優先的に入手する
- 条件の柔軟化：希望エリアだけでなく、隣接エリアや賃料帯が近い別のエリアも検討する
- 即断即決の準備：良い物件が出たらすぐ動けるよう、移転時期・予算・必要面積を事前に整理しておく
また、居抜きオフィスやセットアップオフィスも選択肢に入れることで、物件の幅が広がります。
Q5. 再開発で賃料は今後どうなりますか？
A. 三幸エステートの予測によると、東京都心5区の募集賃料は今後3年間で約11.5%上昇する見込みです。2027年は新規供給量が相対的に少なくなるため、需給のひっ迫状態が続くと予想されています。賃料上昇を見越した早めの移転検討をおすすめします。
東京都心5区の再開発エリアへのオフィス移転はハイッテへ
東京都心5区では、2025年の大規模供給を経ても空室率は2%台と低水準が続いています。オフィス需要は非常に強く、「空室枯渇時代」とも言える状況です。
このような市場環境では、早期の情報収集と専門家との連携がオフィス移転成功のカギとなります。
再開発が進むエリアでは、大規模ビル竣工に伴う「玉突き空室」が発生します。居抜きオフィスやセットアップオフィスを活用すれば、初期費用を抑えながら好立地を確保することも可能です。物件タイプに迷われている方は、お気軽にご相談ください。
ハイッテ by 株式会社IPPOでは、スタートアップ・ベンチャー企業のオフィス移転を専門にサポートしています。
- 居抜き・セットアップオフィス専門：初期費用を抑えた移転をサポート
- スタートアップ・ベンチャー特化：成長フェーズに合わせた柔軟な提案
- 非公開物件情報：一般に公開される前の空室情報をご案内
- 再開発エリアの最新情報：玉突き空室のタイミングを逃さない
移転時期が決まっていない段階でも、情報収集からお手伝いします。「どのエリアが自社に合っているか分からない」「居抜きとセットアップの違いを知りたい」といったご相談もお気軽にどうぞ。
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