監修者：大隅識文
株式会社IPPO共同創業者/取締役
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オフィス内見では確認すべき項目が多く、1日5〜6件を回ると見落としが発生しがちです。この記事では、1,000件以上の内見をサポートしてきたIPPOが「絶対に確認すべき30のチェックポイント」を解説します。
オフィス内見のポイントは、①事前準備（レイアウト・持ち物）、②共用部（エントランス・エレベーター・トイレ・セキュリティ）、③専有部（空調・インターネット・天井高・内装状態）の3段階で確認することが重要です。
- 事前準備：レイアウトイメージ、持ち物、周辺環境の調査
- 共用部：エントランス、エレベーター、トイレ、セキュリティ
- 専有部：空調設備、インターネット環境、天井高、内装状態
特にスタートアップ・ベンチャー企業の場合、居抜きオフィスやセットアップオフィスを検討されるケースも多いでしょう。その場合は専有部のチェックがより重要になります。
2026年1月現在、東京都心5区のオフィス空室率は約2.2%と非常にタイトな状況が続いています。条件の良い物件はすぐに埋まるため、内見時に的確な判断ができるよう、チェックリストを事前に準備しておきましょう。
この記事の最後では、内見時に使える印刷用チェックリストPDFも無料でダウンロードいただけます。ぜひご活用ください。
この記事の目次
オフィス内見で絶対チェックすべき30項目一覧【2026年版】
まずは内見時にチェックすべき30項目を一覧表でご紹介します。この表は保存して内見時にお使いください。
| カテゴリ | No. | チェック項目 | 重要度 |
|---|---|---|---|
| 事前準備 | 1 | レイアウトイメージを固めたか | ★★★ |
| 2 | 図面・レイアウト図を持参しているか | ★★★ | |
| 3 | メジャー・レーザー距離計を持参しているか | ★★☆ | |
| 4 | 周辺環境（コンビニ・飲食店等）を調査したか | ★★☆ | |
| 5 | 最寄駅からのアクセスを確認したか | ★★★ | |
| 共用部 | 6 | エントランスの印象・清潔感 | ★★☆ |
| 7 | エレベーターの台数・待ち時間 | ★★★ | |
| 8 | トイレの清潔感・男女別の有無 | ★★★ | |
| 9 | セキュリティ体制（入退館管理） | ★★☆ | |
| 10 | 喫煙所の場所・有無 | ★☆☆ | |
| 11 | 郵便受け・宅配ボックスの有無 | ★☆☆ | |
| 12 | 24時間利用可能か | ★★☆ | |
| 13 | ゴミ出しのルール | ★☆☆ | |
| 14 | 共用会議室の有無 | ★☆☆ | |
| 15 | 駐輪場の有無 | ★☆☆ | |
| 専有部 | 16 | 内装の状態（壁・床・天井） | ★★★ |
| 17 | インターネット回線の種類・速度 | ★★★ | |
| 18 | 電話回線・配線の状況 | ★★☆ | |
| 19 | 空調設備（セントラル or 個別） | ★★★ | |
| 20 | 天井の高さ・圧迫感の有無 | ★★☆ | |
| 21 | 柱・梁の位置とレイアウト制約 | ★★☆ | |
| 22 | 窓の大きさ・採光性 | ★★☆ | |
| 23 | コンセント・電気容量 | ★★☆ | |
| 24 | 給湯設備・水回りの状態 | ★☆☆ | |
| 25 | 床の耐荷重（サーバー設置等） | ★☆☆ | |
| その他 | 26 | 入居テナントの業種 | ★★☆ |
| 27 | ビルの方角・日当たり | ★☆☆ | |
| 28 | 駐車場の有無・料金 | ★★☆ | |
| 29 | 建物の耐震性能 | ★★☆ | |
| 30 | 騒音・振動の有無 | ★★☆ |
居抜き・セットアップオフィスで特に重要な項目
居抜きオフィスやセットアップオフィスを検討している場合、以下の項目は通常のオフィス以上に重点的に確認してください。状態が悪い場合、結果的に修繕費がかかり、コスト削減メリットが薄れることもあります。
- 内装の状態：前テナントの使用感、キズ・汚れの程度
- 設備の動作確認：エアコン、照明、電気系統が正常に動くか
- 什器・家具の状態：使用に耐えうる品質か、交換が必要なものはないか
- 引き継ぎ条件：どの設備・什器が含まれるか、原状回復の範囲
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【事前準備編】内見前に必ずやるべき5つのこと
オフィスの内見では1日に5〜6件の内見をすることが多く、事前に準備をしておくことでスムーズに内見ができます。ここでは内見前に必ずやるべき5つの準備を解説します。
1. レイアウトイメージを固める
内見前にオフィスレイアウトのイメージを固めておくことで、物件が自社の要件に合うかどうか即座に判断できます。
具体的には以下を決めておきましょう。
- 執務スペースの広さ（1人あたり約3〜4坪が目安）
- 会議室の数と規模
- フリースペース・リフレッシュエリアの有無
- 受付・エントランスの位置
採用計画から「1年後・3年後の社員数」を算出し、成長を見据えた広さを検討することも重要です。物件によっては図面に記載されていない梁や柱がある場合があるため、事前に考えたレイアウトが実現できない可能性があることも想定しておきましょう。
2. 必要な持ち物を準備する
内見時には以下を持参すると、スムーズに確認作業が進められます。仲介会社の担当者が持参する場合もありますが、事前に確認しておくと安心です。
- レイアウト図・図面（事前に描いたイメージ図）
- メジャーまたはレーザー距離計
- メモ帳・ペン
- スマートフォン（写真撮影用・速度テスト用）
- 名刺（管理会社・オーナーへの挨拶用）
レイアウト図・図面やメジャー・レーザー距離計は内見に立ち会う仲介会社の担当者が持参している場合もありますが、自身で用意ができない場合は事前に相談しておくと安心です。
3. アクセス・周辺環境を事前調査する
オフィスの場所は従業員のエンゲージメントや採用競争力にも影響します。内見前に以下をGoogleマップ等で確認しておきましょう。
- 最寄駅からの所要時間（複数路線利用可能か）
- コンビニ・飲食店・カフェの有無
- 郵便局・銀行・行政機関へのアクセス
- 公園など休憩に適した場所の有無
- 治安状況（夜間の人通りなど）
オフィス移転によりエリア・路線変更となることにより、従業員のエンゲージメント低下に繋がる可能性もあります。また、周辺施設の充実度は日々の業務効率にも影響するため、事前にしっかり調査しておきましょう。
4. 内見スケジュールを効率化する（1日5〜6件が目安）
一般的にオフィス内見は1日5〜6件が目安です。それ以上は集中力が続かず、物件の比較検討が難しくなります。
効率的に内見を回るコツは以下の通りです。
- 近いエリアの物件をまとめて内見する
- 移動はタクシーを活用し時間を節約
- 各物件の内見時間は30分〜1時間を想定
- 事前に管理会社への連絡を仲介担当者に依頼
内見時、仲介会社の担当者が貸主（オーナー）に連絡を取り、スケジュール調整をするため、時間変更や集合場所変更がある場合はできるだけ早く担当者へ連絡しましょう。
5. 比較検討シートを用意する
複数物件を内見した後、冷静に比較検討するためのシートを事前に用意しておくことをおすすめします。
比較シートには以下の項目を含めると良いでしょう。
- 基本情報（所在地・賃料・面積・築年数）
- 共用部の評価（5段階）
- 専有部の評価（5段階）
- アクセス・周辺環境の評価
- 総合評価とコメント
IPPOでは、内見時に使えるオフィスプランニングシートを無料でご提供しています。
【共用部編】エントランスからトイレまで10のチェック項目
共用部は来客や従業員が最初に目にする場所です。会社の第一印象を左右するため、細かくチェックしましょう。
エントランス・受付の印象
エントランスの清潔感やデザインは、来客対応時の企業イメージに直結します。
- 清掃が行き届いているか
- 明るさ・照明の具合
- 受付スペースや応接エリアの有無
- ビル名表示板の見やすさ
- 来客が迷わないサインの有無
スタートアップ・ベンチャー企業にとって、エントランスの印象は採用面接や投資家との面談にも影響します。企業ブランディングの観点からもしっかり確認しましょう。
エレベーター（台数・待ち時間・混雑状況）
エレベーターの待ち時間は毎日の業務効率に影響します。
目安として、10階建て・テナント10社程度のビルなら2基以上が望ましいです。
- 台数（ビル規模に対して適切か）
- 出勤時間帯の混雑状況
- 貨物用エレベーターの有無
- 各階停止か、低層・高層分離か
可能であれば、出勤時間帯（9時前後）に内見を設定し、実際の混雑状況を確認することをおすすめします。
トイレ（男女別・清潔感・数）
トイレ環境は従業員満足度に大きく影響します。労働政策研究・研修機構の調査では、約85%の女性が「男女別トイレがあるオフィスで働きたい」と回答しています。
- 男女別になっているか
- 清潔感・定期清掃の頻度
- 個室数（従業員数に対して十分か）
- ウォシュレット等の設備
- 女性用パウダールームの有無
特に女性従業員が多い企業では、トイレ環境は採用競争力にも直結する重要なポイントです。
セキュリティ体制（入退館管理）
機密情報を扱う企業や、来客が多い企業にとってセキュリティ体制は重要な確認項目です。
- 入退館管理システムの有無（カードキー・指紋認証等）
- 監視カメラの設置状況
- 有人管理か無人管理か
- 来客の入館手続き
- 24時間警備体制の有無
スタートアップ企業の場合、投資家やパートナー企業の来訪も多いため、来客対応のしやすさも合わせて確認しておきましょう。
喫煙所・休憩スペースの有無
喫煙者がいる場合、喫煙所の場所と距離は確認必須です。ビル内に喫煙所がない場合、近隣の喫煙可能な場所を調べておきましょう。
また、従業員のリフレッシュのために共用の休憩スペースやカフェスペースがあるかも確認しておくと良いでしょう。
その他の共用部チェック項目
上記以外にも、以下の項目を確認しておくと入居後のトラブルを防げます。
| 項目 | 確認ポイント |
|---|---|
| 24時間利用 | 休日・夜間も入館可能か、追加費用はかかるか |
| 郵便受け | 専用ポストの有無、宅配ボックスの有無 |
| ゴミ出し | 分別ルール、回収曜日、大型ゴミの対応 |
| 共用会議室 | 有無、予約方法、利用料金 |
| 駐輪場 | 有無、台数制限、月額料金 |
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【専有部編】働く空間を左右する10のチェック項目
専有部は実際に毎日働く空間です。業務効率や従業員の働きやすさに直結するため、最も重点的に確認しましょう。
内装の状態（居抜き・セットアップオフィスの見極め方）
特に居抜きオフィスやセットアップオフィスを検討している場合、内装の状態確認は極めて重要です。
まず、それぞれのオフィスタイプの違いを理解しておきましょう。
| 比較項目 | 居抜きオフィス | セットアップオフィス | 通常オフィス |
|---|---|---|---|
| 内装の状態 | 前テナントの設備をそのまま引き継ぎ | オーナーが新たに内装・家具を用意 | スケルトン状態から自社で内装工事 |
| 初期費用 | 大幅削減可能 | 削減可能 | 高額 |
| カスタマイズ性 | 低い（前テナント次第） | やや低い | 高い |
| 入居までの期間 | 短い（最短2週間） | 短い（最短2週間） | 長い（2〜3ヶ月） |
| 内見時の確認重要度 | ★★★ | ★★☆ | ★☆☆ |
- 壁・床・天井のキズ・汚れ
- 照明器具の動作確認
- パーティションの状態
- 引き継ぎ対象の什器・設備リスト
- 原状回復の範囲・責任の明確化
インターネット環境（速度テスト必須）
オフィスのインターネット環境は業務効率に直結します。内見時にスマートフォンで速度テストを行い、実測値を確認しましょう。
- 光回線の引き込み可否
- 現状の回線種別（光・VDSL等）
- 電波状況（Wi-Fi・携帯電話）
- 配線ルートの確認
- 増設工事の可否
目安として、ダウンロード速度100Mbps以上あれば一般的な業務に支障はありません。Web会議やクラウドサービスを多用する場合は、より高速な回線が望ましいでしょう。
また、築年数の古いビルではVDSL方式（電話回線を利用した接続方式）の場合があり、速度が出にくいことがあります。必ず確認しておきましょう。
空調設備（セントラル vs 個別）
空調設備は働く環境の快適性に大きく影響します。セントラル空調と個別空調の違いを理解しておきましょう。
| 比較項目 | セントラル空調 | 個別空調 |
|---|---|---|
| 温度調整 | ビル一括管理（自由度低） | テナント独自で調整可能 |
| 稼働時間 | ビル営業時間内のみが多い | 24時間利用可能 |
| コスト | 共益費に含まれることが多い | 個別に電気代発生 |
| 残業・休日出勤 | 時間外空調費が発生する場合あり | 追加費用なし |
| おすすめ企業 | 定時勤務中心の企業 | スタートアップ・残業多い企業 |
スタートアップ・ベンチャー企業で残業や休日出勤が多い場合、セントラル空調だと時間外空調費が高額になるケースがあります。1時間あたり数千円〜数万円かかる場合もあるため、契約条件を必ず確認しましょう。
天井の高さ（カテドラル効果と業務効率）
天井の高さは「カテドラル効果」と呼ばれる心理的影響を与えます。天井が高いと創造性が向上し、低いと集中力が高まると言われています。
一般的なオフィスの天井高は2.5m〜2.7mですが、図面に記載されている天井高と実際に内見した際に感じる天井高は異なる場合があります。
内見時に実際に立って圧迫感がないかを確認しましょう。
柱・梁の位置（レイアウト制約の確認）
図面に記載されていない柱や梁がある場合、想定していたレイアウトが実現できないことがあります。
天井の高さを確認する際に併せて柱や梁がないか確認しましょう。梁があると内装の自由度が落ちたり、圧迫感を感じる可能性があります。
特に大きなテーブルを置く予定の会議室や執務エリアは、柱・梁の位置を確認してデッドスペースが生まれないかチェックしましょう。
その他の専有部チェック項目
| 項目 | 確認ポイント |
|---|---|
| 窓・採光 | 窓の大きさ、開閉可否、ブラインドの有無 |
| コンセント | 数・位置、電気容量（ブレーカー） |
| 給湯設備 | 給湯室の有無、水回りの状態 |
| 床の耐荷重 | サーバー・複合機の設置が可能か |
| 電話回線 | 配線の状況、増設可否 |
【周辺環境・その他編】見落としがちな5つのチェック項目
共用部・専有部以外にも、見落としがちなポイントがあります。入居後に後悔しないよう、以下の項目も確認しておきましょう。
入居テナントの確認（ビルの雰囲気に影響）
同じビルにどのようなテナントが入居しているかは、オフィス環境や企業イメージに影響します。
- 飲食店など不特定多数が出入りする店舗がないか
- 騒音や匂いの原因になるテナントがないか
- 同業種・競合他社が入居していないか
- 来客が多いテナントとの動線分離
静かなオフィス環境を求める場合、1階にだけ店舗があるビルや商業施設とオフィスエリアで入り口・エレベーターが分けられているビルを選びましょう。
オフィスビルの方角（日当たり・温度管理）
ビルの方角は日当たりと温度管理に影響します。西向きの部屋は夏場に暑くなりやすく、北向きは冬場に寒くなりがちです。
日当たりが良すぎる場合はブラインドの設置可否を確認しましょう。オフィスビルの方角を確認し、自社の業務内容や働く従業員のニーズに合った環境を選ぶことが重要です。
駐車場・駐輪場の有無
社用車がある場合や自転車通勤者がいる場合、駐車場・駐輪場の確認は必須です。
- 駐車場の有無と場所
- 月額利用料金
- 利用時間制限の有無
- 来客用駐車場の有無
駐車場があることで、スムーズな移動や荷物の搬入・搬出が可能となり、業務効率が向上します。
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コンビニ・飲食店・銀行へのアクセス
周辺施設の充実度は従業員の満足度に直結します。ランチ難民が発生しないよう、飲食店の選択肢を確認しておきましょう。
日常生活に必要なスーパーマーケットやコンビニエンスストア、飲食店やカフェなどが徒歩圏内にあることが理想的です。加えて、郵便局や金融機関、行政機関が近くにあると移転後の手続きの際に移動時間を削減できます。
建物の耐震性能（新耐震基準の確認）
1981年6月以降に建築確認を受けた建物は「新耐震基準」に適合しています。それ以前の建物でも「耐震診断済み」「耐震補強済み」であれば安心です。
特に古いビルを検討する場合は、耐震性能について仲介担当者に確認しておきましょう。
スタートアップ・ベンチャーが内見で見落としがちなポイント
IPPOでは多くのスタートアップ・ベンチャー企業のオフィス移転をサポートしてきました。その経験から、スタートアップ特有の見落としポイントをお伝えします。
成長に対応できる増床・減床の柔軟性
スタートアップは事業の成長スピードが速く、1年後には社員数が2倍になることも珍しくありません。
- 同じビル内に増床できる空室があるか
- 契約期間中の解約（減床）は可能か
- 解約予告期間は何ヶ月か（通常6ヶ月が多い）
- 定期借家契約か普通借家契約か
急成長中の企業は、契約時点で将来の増床オプションについて交渉しておくと良いでしょう。
入居審査のハードル
スタートアップは業歴が浅く、赤字決算のことも多いため、入居審査で苦戦するケースがあります。
- 事業計画書・資金調達計画の準備
- 代表者の経歴・信用情報の整理
- 連帯保証人の確保
- 審査が通りやすい物件タイプを選ぶ（セットアップオフィス等）
内見時に「この物件の審査基準はどの程度か」を仲介担当者に確認しておくと、申し込み後に審査落ちするリスクを減らせます。
居抜きオフィス・セットアップオフィスという選択肢
スタートアップにとって、初期費用を抑えられる居抜きオフィスやセットアップオフィスは有力な選択肢です。
| 費用比較 | 通常オフィス | 居抜きオフィス | セットアップオフィス |
|---|---|---|---|
| 敷金・保証金 | 賃料6〜12ヶ月分 | 賃料3〜6ヶ月分 | 賃料3〜6ヶ月分 |
| 内装工事費 | 坪単価10〜30万円 | 0円〜 | 0円〜 |
| 什器・家具代 | 1人あたり10〜30万円 | 0円〜 | 0円（含まれる） |
| 原状回復費 | 坪単価3〜5万円 | 居抜き退去で0円も可能 | 0円〜 |
| 入居までの期間 | 2〜3ヶ月 | 最短2週間 | 最短2週間 |
居抜きオフィスは前テナントの内装や什器をそのまま引き継ぐため、内見時の確認がより重要になります。状態が悪い場合、結果的に修繕費がかかり、コスト削減メリットが薄れることもあります。
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内見後の比較検討で失敗しないコツ
複数の物件を内見した後は、感覚ではなくデータで比較検討することが重要です。
優先順位の付け方
すべての条件を満たす物件はほとんどありません。内見前に「絶対条件」と「できれば条件」を分けておくと、スムーズに判断できます。
| 条件タイプ | 例 |
|---|---|
| 絶対条件（MUST） | 予算内の賃料、最寄駅から徒歩10分以内、20人収容可能 |
| できれば条件（WANT） | 個別空調、会議室2室以上、駐車場あり |
人気物件は早めの判断を
2026年1月現在、東京都心5区のオフィス空室率は約2.2%と非常にタイトな状況です。条件の良い物件は内見から1〜2週間で申し込みが入ることも珍しくありません。
気に入った物件があれば、早めに申し込み意思を仲介担当者に伝えましょう。
よくある質問（FAQ）
Q1. オフィス内見に必要な持ち物は？
レイアウト図・図面、メジャーまたはレーザー距離計、メモ帳・ペン、スマートフォン（写真撮影・速度テスト用）、名刺が基本です。仲介会社の担当者が持参する場合もあるので、事前に確認しましょう。
Q2. 1日に何件くらいオフィスを内見できる？
1日5〜6件が目安です。移動時間や各物件での確認時間を考慮すると、それ以上は集中力が続かず、比較検討が難しくなります。近いエリアの物件をまとめ、タクシー移動で効率化することをおすすめします。
Q3. オフィス内見で最も重要なチェックポイントは？
インターネット環境と空調設備です。業務効率に直結するため、内見時にスマートフォンで速度テストを行い、空調がセントラルか個別かを必ず確認しましょう。スタートアップの場合、残業時の空調利用条件も要確認です。
Q4. 居抜きオフィスの内見で特に確認すべきことは？
内装の状態（壁・床・天井のキズ・汚れ）、設備の動作確認（エアコン・照明）、什器・家具の品質、引き継ぎ条件の詳細を重点的に確認してください。状態が悪い場合、修繕費がかかり、コスト削減メリットが薄れることもあります。
Q5. 内見後、契約までどのくらい時間がある？
人気物件は内見から1〜2週間で申し込みが入ることも珍しくありません。2026年1月現在、東京都心部のオフィス空室率は約2.2%と低く、条件の良い物件はすぐに埋まります。気に入った物件があれば早めに申し込み意思を伝えましょう。
オフィス内見から契約まで｜ハイッテがトータルサポート
ハイッテ by 株式会社IPPO（イッポ）では、スタートアップ・ベンチャー企業から100坪以上の中堅企業まで、オフィス移転をトータルサポートしています。
内見時には経験豊富なスタッフが同行し、この記事で解説した30のチェックポイントをプロの目線で確認。見落としがちなポイントもしっかりフォローします。
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監修者
株式会社IPPO 共同創業者 取締役 大隅識文
宅地建物取引士【東京都知事：第237969号】
中央大学卒業後、マスメディア向け制作会社に入社し経営にも携わる。その後不動産仲介会社に転職し、共同創業者として2018年株式会社IPPO（イッポ）を設立。シード・アーリー期のスタートアップ企業から上場企業までオフィス移転取引社数は500社以上、うち居抜きオフィス移転の取引実績は200社以上に達する。オーナーとの関係性も非常に良く、居抜きオフィス移転の実務を知り尽くした、きめ細かなサポートに、オーナー・顧客からの信頼も厚く、リピートが絶えない。
執筆者 ハイッテ編集部
株式会社IPPO全般のマーケティングを担っています。ハイッテの運用のほか、オフィス移転事例や賃料相場、オフィス調査なども行なっております。
