監修者：大隅識文
株式会社IPPO共同創業者/取締役
大隅識人の監修者情報 ▶︎
「セットアップオフィスと居抜きオフィス、どちらが自社に合うのか」
「賃料が高い分、本当にコストメリットがあるのか」
オフィス移転を検討するスタートアップ・ベンチャー企業の多くが、この判断に迷っています。
セットアップオフィスとは、貸主（オーナー）が内装や家具を用意した状態で入居できる賃貸オフィスです。初期費用を300〜500万円削減でき、最短2週間で業務を開始できます。
2025年時点で東京都心5区のオフィス空室率は2%台と非常にタイトな状況が続いており、良質な物件を確保するには早めの行動が重要です。
本記事では、セットアップオフィスの基礎知識に加え、「居抜きオフィスとの違い」「トータルコストでの比較」「成長フェーズ別の選び方」まで、オフィス移転の専門家が解説します。
- セットアップオフィスの特徴と、居抜き・シェアオフィスとの違い
- メリット・デメリットを「自社に当てはまるか」で判断する方法
- 成長フェーズ別・優先順位別の選び方
- 東京都内の導入事例とよくある質問
ハイッテでは、居抜きオフィス・セットアップオフィスの両方から、御社の状況に合った物件をご提案しています。
「まずは選択肢を知りたい」という段階でもお気軽にご相談ください。
＼ 物件タイプに迷っている方 ／
この記事の目次
東京都内おすすめのセットアップオフィス
東京都のおすすめセットアップオフィスをご紹介します。
東京都で、現在公開中のおすすめのセットアップオフィスです。
中目黒駅3分！会議室・WEBブース付のフルセットアップオフィス
| 物件番号 | 3091 |
| 坪数 | 41～51坪 |
| 坪単価 | 31,000～35,000円 / 坪 |
| アクセス | 中目黒駅徒歩3分,代官山駅徒歩12分,祐天寺駅徒歩12分,恵比寿駅徒歩15分 |
| 推奨人数 | 11～30人 |
| 物件タイプ | セットアップオフィス |
四谷三丁目駅徒歩2分！会議室完備の木質リノベオフィス
| 物件番号 | 3144 |
| 坪数 | 40～50坪 |
| 坪単価 | 23,000～27,000円 / 坪 |
| アクセス | 四谷三丁目駅徒歩2分,曙橋駅徒歩10分 |
| 推奨人数 | 11～30人 |
| 物件タイプ | セットアップオフィス |
恵比寿WEBブース付き！好立地とモダンデザイン融合のオフィス
| 物件番号 | 3141 |
| 坪数 | 17～27坪 |
| 坪単価 | 27,000～31,000円 / 坪 |
| アクセス | 恵比寿駅徒歩5分 |
| 推奨人数 | 11～30人 |
| 物件タイプ | セットアップオフィス |
セットアップオフィスとは
セットアップオフィスとは、貸主（オーナー）により内装や家具などが用意された状態で、すぐに業務を開始できる賃貸オフィスのひとつです。
- 内装工事が不要で、契約後すぐに入居可能
- 最新トレンドのデザイン・レイアウトが反映されている
- どの企業でも使いやすい汎用的な間取りで設計されている
東京都内では渋谷、新宿、銀座などのスタートアップ・ベンチャー企業の人気エリアにセットアップ物件が多く存在します。大手デベロッパーの参入も相次ぎ、都心部を中心に供給が拡大しています。
セットアップオフィスの需要が高まる背景
2020年を機にリモートワークやハイブリッドワークの普及が進み、オフィスに求める設備や働き方が大きく変化しました。
かつては全従業員が出社する前提で広大なオフィススペースが求められていましたが、現在ではオフィスの「広さ」より「質」を重視する企業が増加しています。
この流れの中で、内装工事の手間や初期費用を削減でき、すぐに業務を開始できるセットアップオフィスの需要が高まっています。
2025年時点で東京23区のオフィス空室率は2.26%まで低下し、事実上「満室」に近い状況です。新規供給はあるものの需要がそれを上回っており、2027年まで需給ひっ迫が続くと予測されています。良質な物件の確保には早めの行動が重要です。
居抜きオフィスとの違い【比較表】
セットアップオフィスと居抜きオフィスは、どちらも「内装付きで入居できる」点は共通していますが、いくつかの重要な違いがあります。
| 比較項目 | セットアップオフィス | 居抜きオフィス |
|---|---|---|
| 内装の提供者 | 貸主（オーナー） | 前テナント |
| 内装のクオリティ | 新築・築浅が多い | 使用感が残る場合あり |
| 初期費用 | 低い（内装費ゼロ） | 低い（内装費ゼロ） |
| 月額賃料 | やや高め（10〜20%増） | 相場並み |
| 原状回復義務 | 限定的（契約による） | 前テナントから引き継ぐ場合あり |
| レイアウト変更 | 基本的に不可 | 交渉次第で可能 |
| 物件数 | 増加傾向（供給安定） | 流動的（タイミング依存） |
| 入居までの期間 | 最短2週間〜 | 最短2週間〜 |
居抜きオフィスは前テナントの内装をそのまま引き継ぐため、自社のニーズに合わせた改修が必要になる場合があります。一方、セットアップオフィスは一般的なオフィスニーズに対応した設計がされているため、より手軽に利用できます。
セットアップオフィスは月額賃料が高めですが、初期費用と原状回復費用が抑えられます。一方、居抜きオフィスは月額賃料は相場並みですが、物件によっては原状回復義務を引き継ぐケースも。3年以内の入居ならセットアップ、5年以上なら居抜きが有利になることが多いですが、物件ごとの条件で異なるため、トータルコストでの比較が重要です。
セットアップオフィスと居抜きオフィス、それぞれにメリットがあります。
ハイッテは両方の市場を網羅しているため、御社の条件に合う物件を偏りなくご提案できます。
＼ セットアップか居抜きか迷っている方 ／
シェアオフィス・レンタルオフィスとの違い
シェアオフィスとは、複数の企業が共同でオフィススペースを利用する形態で、オフィス家具や設備、会議室などが共有されています。
| 比較項目 | セットアップオフィス | シェアオフィス | レンタルオフィス |
|---|---|---|---|
| 契約形態 | 賃貸借契約 | 利用契約 | 利用契約 |
| 専有スペース | あり（フロア全体） | なし or 限定的 | あり（個室） |
| セキュリティ | 高い | 中程度 | 中〜高 |
| 初期費用 | 敷金+仲介手数料 | 入会金程度 | 入会金程度 |
| 向いている規模 | 10〜50名程度 | 1〜10名程度 | 1〜20名程度 |
シェアオフィスは低コストで利用できるメリットがありますが、プライバシーやセキュリティ体制に不安がある場合は、専有スペースを確保できるセットアップオフィスが適切です。
セットアップオフィスのメリット・デメリット
セットアップオフィスのメリット・デメリットを、「自社に当てはまるか」という視点で解説します。
メリット6つと「当てはまる企業の特徴」
- 初期費用の削減
- 内装工事期間の削減
- 原状回復費用の削減
- 採用力の強化
- 従業員のモチベーション向上
- 総務担当者の負担軽減
初期費用の削減
セットアップオフィスでは、内装工事やオフィス家具の購入費用が不要なため、初期費用を大幅に削減できます。
通常オフィスで30坪の内装を整える場合、一般的に300〜500万円程度の初期投資が必要ですが、セットアップオフィスではこれがゼロになります。
- 資金調達直後で、キャッシュを事業投資に回したい
- 内装費を資産計上せず、オフバランスで処理したい
- 移転後の成長が読めず、2〜3年で再移転の可能性がある
⚠️ ただし、月額賃料には内装費が上乗せされているため、長期入居（5年以上）の場合はトータルコストで比較する必要があります。
内装工事期間の削減
通常のオフィス移転では、内装工事に2〜3ヶ月かかることが多いですが、セットアップオフィスでは入居時に内装や設備が整っているため、最短2週間程度で業務を開始できます。
- 契約更新日が迫っており、内装工事の時間が確保できない
- 急な人員増加で、すぐにオフィスが必要
- 内装業者の選定・打ち合わせに時間をかけたくない
これにより、業務の遅れや機会損失を最小限に抑えることが可能です。
原状回復費用の削減
セットアップオフィスでは、貸主が用意した内装をそのまま利用するため、原状回復の範囲が限定的になるケースが多いです。
通常オフィスの原状回復費用は内装の規模により数百万〜数千万円かかりますが、セットアップオフィスでは退去後も同じ内装で賃貸されることが多く、費用が抑えられる傾向にあります。
- 成長フェーズで、2〜3年後に再移転を想定している
- 退去時の費用を予測しやすくしたい
- 原状回復工事の手間を省きたい
⚠️ ただし、物件や契約内容によっては原状回復費用がかかることがあるため、契約前に確認が必要です。
採用力の強化
セットアップオフィスは、おしゃれで機能的なデザインが特徴のオフィス物件が多く、企業のイメージアップに繋がります。
快適なオフィス環境は、求職者にポジティブな印象を与え、採用活動に役立ちます。
- エンジニア採用など、オフィス環境が採用競争力に直結する
- 面接・会社説明会をオフィスで実施する機会が多い
- 自社で内装デザインを考えるリソースがない
従業員のモチベーション向上
セットアップオフィスは、ファミレス席やフォンブースなど人気の設備が標準で用意されている物件が多く、従業員が働きやすい環境が整っています。
- リモートワークとオフィス出社を併用している
- オフィス環境の改善で離職率を下げたい
- 社内コミュニケーションを活性化させたい
総務担当者の負担軽減
セットアップオフィスでは、内装工事やオフィス家具・什器の設置が不要なため、総務担当者の負担を大幅に軽減できます。
- 総務担当者が専任ではなく、他業務と兼任している
- 内装業者の選定・管理に不慣れ
- オフィス移転以外の業務に集中したい
デメリット3つと「許容できるケース」
- 賃料が高い
- 内装やレイアウトが自由に変更できない
- 小規模〜中規模区画が中心
賃料が高い
セットアップオフィスの賃料は、通常オフィスより10〜20%程度高く設定されているケースが多いです。これは、貸主が負担した内装費・家具代が賃料に転嫁されているためです。
- 入居期間が3年以内の見込み → トータルコストで逆転する可能性あり
- 初期費用を抑えることが最優先 → キャッシュフロー重視の判断として合理的
- 内装の手間・時間をかけたくない → 機会損失との比較で判断
- 5年以上の長期入居を想定 → 通常オフィス＋内装工事の方が安くなる可能性
- 自社ブランドを内装で強く表現したい → セットアップの汎用デザインでは難しい
内装やレイアウトが自由に変更できない
セットアップオフィスでは、内装やレイアウトが既に整っているため、自由に変更できないことがデメリットとなる場合があります。
- 内装にこだわりがなく、「整っていればOK」という方針
- 一部カスタマイズ可能な「ハーフセットアップ」物件を選ぶ
- 家具の配置変更など、軽微な調整で対応できる
企業が特定のデザインや機能を求める場合は、契約前に貸主（オーナー）と相談し、自社のニーズに合わせた変更が可能かどうか確認することが重要です。
小規模〜中規模区画が中心
セットアップオフィスは、小規模〜中規模区画（10〜50名程度）に多いです。オフィスの規模が大きくなるほど企業ブランディングの重要性が高まり、内装にこだわることが多いためです。
- 現在の従業員規模が50名以下
- 急成長フェーズで、2〜3年後に再移転を想定している
- 複数拠点を構えることで規模拡大に対応する方針
【比較表】セットアップ vs 居抜き vs 通常オフィス トータルコスト比較
「結局どちらが安いのか」を判断するには、初期費用だけでなくトータルコストで比較することが重要です。
| 費用項目 | セットアップオフィス | 居抜きオフィス | 通常オフィス |
|---|---|---|---|
| 初期費用（敷金） | 6ヶ月分 | 6ヶ月分 | 6〜12ヶ月分 |
| 初期費用（内装工事） | 0円 | 0〜100万円 | 300〜500万円 |
| 初期費用（家具） | 0円 | 0〜50万円 | 100〜200万円 |
| 月額賃料（坪単価目安） | 25,000円 | 20,000円 | 20,000円 |
| 月額賃料（3年総額／30坪） | 2,700万円 | 2,160万円 | 2,160万円 |
| 原状回復費用 | 50〜100万円 | 100〜300万円 | 300〜500万円 |
| 3年間トータル目安 | 約2,800〜2,900万円 | 約2,300〜2,600万円 | 約2,900〜3,400万円 |
上記はあくまで目安です。「どちらが有利か」は入居期間・物件条件・御社の優先順位で変わります。具体的な物件で比較したい場合は、お気軽にご相談ください。
セットアップオフィスと居抜きオフィス、御社の入居期間・予算・優先順位で、どちらが有利か試算できます。
ハイッテでは、具体的な物件を比較しながら、トータルコストでのシミュレーションも可能です。
＼ 具体的な費用を試算したい方 ／
【診断】自社に合うオフィスタイプの見極め方
オフィス選びでは、「広さ」「コスト」「環境（内装・設備）」の3つの要素をバランスよく満たすことが重要です。しかし、この3つを全て完璧に満たす物件は存在しません。
何を優先し、何を許容するかを明確にすることが、後悔しないオフィス選びの第一歩です。
3つの優先軸（広さ・コスト・環境）で判断する
御社が最も重視するのはどれですか？優先軸によって、おすすめのオフィスタイプが変わります。
| 優先軸 | こんな企業向け | おすすめオフィスタイプ |
|---|---|---|
| 広さ優先 | 人員増加に対応できる余裕が必要 会議室・集中スペースを十分に確保したい | 居抜きオフィス （コストを抑えて広さを確保しやすい） |
| コスト優先 | 初期費用を最小限にしたい 月額固定費も抑えたい | 居抜きオフィス or コンパクトなセットアップ |
| 環境優先 | 採用力強化のためデザイン性・清潔感が重要 社員のモチベーション向上が移転の主目的 | セットアップオフィス （プロ設計の内装で即入居） |
成長フェーズ別おすすめオフィスタイプ
企業の成長フェーズによっても、最適なオフィスタイプは異なります。
| フェーズ | 従業員規模 | 特徴 | おすすめ |
|---|---|---|---|
| シード期 | 〜10名 | 資金・人員が流動的 事業モデルの検証段階 | シェアオフィス or 小規模セットアップ |
| アーリー期 | 10〜30名 | 採用加速、急成長 資金調達完了直後 | セットアップオフィス（スピード重視） |
| ミドル期 | 30〜100名 | 組織化、ブランディング強化 採用競争が激化 | 居抜き＋追加造作 or ハーフセットアップ |
| レイター期 | 100名〜 | 長期視点、自社らしさ追求 本社機能の確立 | 通常オフィス＋フルカスタマイズ |
判断に迷ったら：ハイブリッド提案という選択肢
「セットアップか居抜きか」の二択で悩む必要はありません。両方の市場から最適な物件を探す方法があります。
ハイッテは、セットアップオフィスと居抜きオフィスの両方を取り扱う専門仲介です。御社の「広さ・コスト・環境」の優先順位をヒアリングし、偏りのない提案が可能です。
- セットアップオフィスと居抜きオフィス、両方の物件を同時に提案
- 御社の優先順位（広さ・コスト・環境）に基づいた物件選定
- トータルコストでの比較シミュレーション
- 「何を優先すべきかわからない」段階でも相談OK
ハイッテでは、御社の状況をヒアリングし、セットアップ・居抜き両方の市場から最適な物件をご提案します。
- 相談無料
- 物件タイプが決まっていなくてもOK
- 「まず選択肢を知りたい」でもOK
＼ 自社に最適なオフィスを見つけたい方 ／
セットアップオフィスを選ぶポイント
セットアップオフィスを選ぶ際、通常オフィスを探す時と同様にエリアやアクセス、オフィスの広さを検討する他、特に以下の確認をおすすめします。
- 機能性や効率性が高いレイアウトか確認する
- 共有部を確認する
- セキュリティを確認する
- 契約条件（原状回復・解約予告）を確認する
機能性や効率性が高いレイアウトか確認する
オフィスの機能性や効率性が高いレイアウトを確認することで、業務効率向上に大きく寄与します。
まずは、会議スペースや共有エリアの配置、オフィス家具のサイズを考慮した上で、物件の間取りやエリアの使い方を検討しましょう。
- 会議室・受付エリアと執務スペースの動線は適切か
- 来客時の案内導線が確保されているか
- フォンブースやWEB会議スペースがあるか
- 将来の人員増加に対応できる余裕があるか
オフィス家具が既に決められている場合は、メーカーの展示場で実際に使い心地を試すことがおすすめです。
共有部を確認する
共有部とは、トイレ、給湯室、ロビーなどの公共スペースや会議室、休憩室などの社内の共有スペースを指します。
清潔で整った共有部は社員のストレスを軽減し、効率的な業務にも寄与するため、共用部の清潔さや使いやすさも重要なポイントです。
また、共用部の利用ルールや管理体制も重要です。適切なルールや管理体制が整っているか確認しましょう。
セキュリティを確認する
オフィスのセキュリティは、企業の情報資産や社員の安全を守る上で非常に重要な要素です。
- エントランスにフラッパーゲートやオートロックがあるか
- 24時間入退館が可能か（必要な場合）
- 防犯カメラの設置状況
- サーバールームや機密書類の保管場所のセキュリティ
契約条件（原状回復・解約予告）を確認する
セットアップオフィスは通常オフィスと契約条件が異なる場合があります。特に以下の点は必ず確認しましょう。
- 原状回復の範囲：どこまでが借主負担か明確にする
- 解約予告期間：通常3〜6ヶ月だが、物件により異なる
- 内装変更の可否：家具の配置変更や追加造作が可能か
- 契約期間の縛り：最低契約期間の有無
【課題解決事例】セットアップオフィス導入企業
株式会社IPPOが手がけたセットアップオフィス移転の成功事例をご紹介します。各社がどのような課題を解決できたのかに注目してご覧ください。
株式会社Piece to Peace｜千代田区
| Before：移転前の課題 | After：セットアップオフィス導入後 |
|---|---|
| 契約更新日まで3ヶ月、内装工事の時間が確保できない | 内装工事ゼロで即入居、契約更新日に間に合った |
| 現状15坪で手狭、約3倍の広さが必要 | 約45坪のセットアップオフィスで広さを確保 |
| オフィス移転以外の業務もある担当者が対応 | 担当者の工数を大幅削減、本来業務に集中 |
「時間がない」「担当者が専任でない」という制約がある場合、セットアップオフィスが有効な選択肢になります。
株式会社RightTouch｜目黒区
| Before：移転前の課題 | After：セットアップオフィス導入後 |
|---|---|
| 別会社のオフィス（約1,000坪）に同居していた | 約30坪のセットアップオフィスで自社専用空間を確保 |
| 自社専用オフィスを構えたいが、予算は限られる | 「賃料と空間のバランス」が最も取れた選択肢だった |
| シェアオフィスを検討するも、条件が合わない | シェアオフィスより独立性が高く、業務に集中できる環境に |
「コストを抑えつつ、自社専用空間が欲しい」というスタートアップ特有の課題に、セットアップオフィスがマッチした事例です。
Crezit Holdings株式会社｜東京都港区
| Before：移転前の課題 | After：ハーフセットアップ導入後 |
|---|---|
| セットアップの利便性も欲しいが、自社らしさも表現したい | 一部エリアのみセットアップ仕様の「ハーフセットアップ」を選択 |
| 会議室やファミレス席は既製品で十分 | ファミレス席・ハイカウンター・会議室は内装付きで即利用 |
| 執務エリアは企業イメージを反映したい | 執務スペースのみ自社デザインで内装を実施 |
「全部セットアップ」か「全部自社内装」かの二択ではなく、ハーフセットアップという選択肢もあります。コストと自由度のバランスを取りたい企業におすすめです。
株式会社ヘイフィールド｜品川区
| Before：移転前の課題 | After：セットアップオフィス導入後 |
|---|---|
| 席数が不足し、すぐにでも広いオフィスが必要 | 執務スペースの広さとコストがマッチした物件を選定 |
| セットアップと通常オフィスの両方を検討 | 内見を重ね、セットアップオフィスに決定 |
| 移転後すぐに業務を開始したい | 移転後すぐに業務開始、業務効率化も実現 |
「人員増加×スピード」という課題を持つ成長企業に、セットアップオフィスがマッチした事例です。セットアップと通常オフィスを比較検討した上での選択でした。
よくある質問（FAQ）
Q. セットアップオフィスと居抜きオフィス、どちらが安いですか？
入居期間によって異なります。
一般的に、3年以内の入居であればセットアップオフィスの方がトータルコストで有利になるケースが多いです。一方、5年以上の長期入居を想定する場合は、居抜きオフィスや通常オフィスの方が安くなる可能性があります。
初期費用・月額賃料・原状回復費用を含めたトータルコストでの試算が重要です。
Q. セットアップオフィスの内装は変更できますか？
基本的には変更できませんが、物件によっては一部カスタマイズ可能です。
セットアップオフィスは、貸主が用意した内装をそのまま利用することが前提です。ただし、「ハーフセットアップ」と呼ばれる、執務スペースのみ自由にレイアウトできる物件も存在します。
内装変更の可否は物件・契約条件により異なるため、事前に確認することをおすすめします。
Q. 退去時の原状回復費用はかかりますか？
通常オフィスに比べて、原状回復の範囲は限定的です。
セットアップオフィスは、貸主が内装を用意しているため、退去時に借主が負担する原状回復の範囲が少なくなる傾向があります。
ただし、契約内容によって異なるため、入居前に原状回復の範囲を確認しておくことが重要です。
Q. セットアップオフィスの探し方がわかりません。
セットアップオフィスは物件数が限られており、専門仲介への相談が効率的です。
セットアップオフィスは通常オフィスに比べて供給数が少なく、タイミングによって空き状況が大きく変わります。居抜きオフィスも含めて探すと、選択肢が広がります。
ハイッテでは、セットアップ・居抜き両方の物件をご提案可能です。お気軽にご相談ください。
Q. セットアップオフィスとサービスオフィスの違いは？
契約形態と専有スペースの範囲が異なります。
セットアップオフィスは賃貸借契約で、フロア全体を専有できます。一方、サービスオフィスは利用契約で、個室は専有できますが、会議室やラウンジは共有です。
サービスオフィスは受付対応やコンシェルジュサービスが含まれる分、月額費用が高くなる傾向があります。
「自社の場合はどうなる？」「具体的な物件を見たい」など、個別のご質問にもお答えします。
＼ 個別の疑問を解消したい方 ／
東京のセットアップオフィスは「ハイッテ」にご相談ください
ハイッテ by 株式会社IPPOは東京都内の人気ビジネスエリアである東京都中央区、港区、千代田区、渋谷区、新宿区におけるオフィス移転に強みを持ちます。
スタートアップ・ベンチャー企業の創業時のシード期、資金調達を完了したアーリー期、成長フェーズのミドル期のほか、従業員100人の中堅企業の東京都内のオフィス移転仲介に対して、豊富な知識と実績を有しています。
- セットアップオフィスと居抜きオフィス、両方の市場を網羅した提案が可能
- 御社の「広さ・コスト・環境」の優先順位に基づいたハイブリッド提案
- オフィス移転500社以上の実績に基づく、成長フェーズ別の最適な物件選定
- 1年後、数年後、10年後を見据えた経営戦略に応じた移転提案
経営戦略に応じた、1年後、数年後、10年後を見据えた最適なオフィス移転提案が可能ですので、お気軽にお問い合わせください。
監修者
株式会社IPPO 共同創業者 取締役 大隅識文
宅地建物取引士【東京都知事：第237969号】
中央大学卒業後、マスメディア向け制作会社に入社し経営にも携わる。その後不動産仲介会社に転職し、共同創業者として2018年株式会社IPPO（イッポ）を設立。シード・アーリー期のスタートアップ企業から上場企業までオフィス移転取引社数は500社以上、うち居抜きオフィス移転の取引実績は200社以上に達する。オーナーとの関係性も非常に良く、居抜きオフィス移転の実務を知り尽くした、きめ細かなサポートに、オーナー・顧客からの信頼も厚く、リピートが絶えない。
執筆者 ハイッテ編集部
株式会社IPPO全般のマーケティングを担っています。ハイッテの運用のほか、オフィス移転事例や賃料相場、オフィス調査なども行なっております。
