居抜きオフィスに移転する際にオーナーと交渉すべき5つのポイント

オフィス・事務所の移転には多大な費用が掛かります。

しかし、貸主（オーナー）との交渉で一部コストカット出来る可能性があります。

本記事では、居抜き物件に移転する際、貸主（オーナー）へ交渉の余地がある項目やポイントをまとめています。

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居抜きオフィスへの入居の事前準備

居抜き移転をするためには、入居・退去ともに事前準備が必要です。

居抜きオフィスのメリットとデメリットは？注意点も解説

居抜きオフィス物件を探す

居抜きオフィス・事務所を探す場合、居抜き移転仲介の経験が豊富な不動産会社に依頼をすると安心です。

居抜き移転は、通常のオフィス移転とスケジュールやフローが異なるため、慣れている業者に間に入ってもらう方がトラブルを回避できる可能性が高くなります。

また、居抜き移転を専門で行っている場合はインターネット上に出回っていないオフィス物件情報を所有している可能性が高いです。

ハイッテ by 株式会社IPPOは、オフィス・事務所の居抜き移転の仲介数業界トップクラスです。

経験豊富な営業メンバーが、スムーズな居抜き移転をサポートします。

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居抜きオフィスの探し方やポイント、注意点を解説

内見でオフィス状況を確認する

気になる居抜き物件が見つかったら、通常のオフィス物件と同様に内見します。

ただし、居抜き物件の場合、退去予定のテナントの契約期間中に内見するケースが多いため、退去予定のテナント・物件の管理会社・仲介会社と三者間のスケジュール調整が必要です。

内見の際は、現在の内装や設備について、動作確認や購入日時などの確認をしましょう。

引き継ぎたい内容を整理する

居抜き移転の場合、造作譲渡契約を結ぶ必要があります。

その際、譲渡品のリストを退去するテナントが作成し、引き継ぐ物と不要な物を明確にします。

譲渡に際して有償の場合と無償の場合がありますが、無償だからといって何でも引き継いでしまうと、後々処分する際に廃棄費用がかかってしまう可能性があります。

入居後のレイアウトイメージを膨らませて取捨選択をしましょう。

初期費用における交渉

 自社の譲れる条件と譲れない条件を明確にした上で交渉したい内容をまとめておきます。

交渉の際予め会社謄本や本人確認書類などの申し込みに必要な書類を用意し、希望条件を伝えることが大切です。

 賃料の交渉

賃料（坪単価）の値下げ交渉は、契約が満了し、契約更新や新たなオフィスに入居するタイミングがおすすめです。

入居時の交渉の場合は、以下の条件が揃っていなければ難しいといえます。

また、稀に「諸条件相談可」という文言付きで募集している物件があります。

その場合、坪単価（賃料）や保証金、礼金など何かしら融通をきかせてもらえる場合があります。

ただし、あまり大胆な交渉は、貸主（オーナー）側からの心象が悪くなるため、注意しましょう。

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 敷金の交渉

敷金は、保証会社の利用により減額することができる場合があります。

貸主（オーナー）の指定する保証会社を利用し、審査を通過することで減額の対象となります。

しかし、オフィス・事務所の賃借は、万が一、借主（テナント）と契約途中に連絡がつかなくなってしまったり賃料未払いなどの担保として敷金が設定されているため、貸主（オーナー）との関係性を損ねない範囲で相談しましょう。

オフィス・事務所の敷金の相場は？保証金との違いや敷引制度を解説【宅建士監修】

 フリーレントの交渉

フリーレントは賃料に比べて交渉しやすい項目ですが、居抜き移転の場合フリーレントの交渉は難航しやすいといえます。

フリーレント付きのオフィス物件は、指定の数ヶ月間、共益費や水道光熱費を除く賃料が免除になります。中にはそれらも免除となる完全フリーレントもあります。

借主（テナント）にとっては次のオフィスの稼働準備期間に発生する二重賃料を防ぐメリットがあります。

一方、貸主（オーナー）にとっては空室期間を短くできるメリットがあります。

これらのことを踏まえ居抜き移転の場合は、オーナー側のメリットが満たされているため、フリーレントをつける必要性がないという背景があります。

賃貸オフィスのフリーレントのメリットや注意点を解説【宅地建物取引士監修】

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 居抜きオフィスに入居する時期

居抜きオフィスへ入居する場合、前のテナントが退去しオフィス・事務所を明け渡すタイミングで後継テナントの契約開始となります。

タイミングによっては前のテナントの明け渡し予定日よりも前に入居したいという後継テナントが見つかることがあり、その場合は前のテナントが合意解約をすることにより入居する時期を調整することができます。

ただし、貸主（オーナー）・前のテナント・後継テナントの間で合意を得ることが前提となるため、一方的に交渉しないように注意しましょう。

「合意解約」とは、居抜き移転の場合に行われるものです。

オフィス・事務所の明け渡し前に入居希望の後継テナントが見つかった場合に、明け渡し予定日までの賃料を後継テナントが負担する代わりに居抜きで入居し、前のテナントは明け渡し予定日よりも前に解約ができます。

例えば、解約予告6ヶ月のオフィス・事務所で4/1に解約予告を行うと、9/1が退去・明け渡し予定日ですが、7/1に入居したいという後継テナントが見つかった場合、残りの2ヶ月分の賃料を後継テナントが負担し、前のテナントは2ヶ月早く退去・明け渡しすることができます。

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 償却金

償却金とは、退去時に敷金や保証金から差し引かれる費用です。

関西地方や九州地方など、西日本では敷引きとも言います。

償却金は敷金または保証金に対して金額が決まります。

相場は、敷金や保証金のうちの1ヶ月分としている場合が多いです。

契約時に償却金についての内容を確認しておらず、退去時にトラブルになる事例は少なくありません。

しかし、賃貸借契約書に償却金の記載があり、署名・捺印をした場合は支払い拒否や減額要求をすることはできません。

また、途中解約した場合に本来定められていた契約期間分の償却金を引かれることもあります。

賃貸借契約時は特約事項について入念に確認し、必要であれば交渉をしましょう。

居抜き入居での交渉で注意すべきポイント

居抜きの交渉をする際に気をつけておくべきポイントを紹介いたします。

普段から貸主（オーナー）と円滑なコミュニケーションを心がける

日頃から貸主（オーナー）と良好な関係を築いていることで、交渉の結果は変わります。

特別なことはせずとも、顔を合わせたら挨拶をしたり、何か破損してしまった場合は早急に報告をするなど、ごく当たり前のコミュニケーションで問題ありません。

賃料を払っているとはいえ、あくまで他人の物件の一部を借りているという意識を持って過ごしましょう。

東京23区内のビルオーナーは複数のビルを所有している場合が多いため、直近の入居には関係ないとしても今後移転する際の交渉にも影響が出る可能性もあります。

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内装や設備状況を確認する

内装や設備状況を細かく確認して、自社で問題なく活かせるか検討しましょう。

設備に関しては全て動作確認をして、不備がないかチェックします。

入居後に不備があった場合の修理費や追加購入費、破棄費は入居するテナント負担となることが多いです。

賃貸借契約書、造作譲渡契約書を確認する

償却金などのお金周りや特約、引き継がれる内装や設備、什器・家具についての内容の詳細を確認しましょう。

後々不都合に気がついたとしても、契約書に署名・捺印をしてしまった後は覆すことは困難です。

契約内容の不明点は、担当の仲介会社に事前に説明を仰ぎましょう。

居抜き物件の情報収集を常に行う

居抜き物件は通常物件と異なり、インターネット上に情報が出回らない場合が多いです。

また、SNSで後継テナントを募集している企業も存在します。

自ら情報収集を行うことも大切ですが、居抜きのオフィス・事務所移転の仲介実績が豊富なプロに依頼することが確実です。

居抜き物件は、タイミングが少しズレてしまうだけで契約に至らなくなってしまうために、できる限り早いうちから情報収集を行うことをおすすめします。

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