監修者：大隅識文
株式会社IPPO共同創業者/取締役
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オフィス移転の準備、何から手をつければいいか迷っていませんか？
「オフィスプランニングシート」を使えば、課題の洗い出し→要件定義→物件選定条件の整理が1枚のシートで完結します。200社以上の移転をサポートしてきたIPPOのノウハウを凝縮したテンプレートを、無料でダウンロードできます。
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5分で完了！シートに沿って記入するだけで要件が整理できます
この記事の目次
オフィスプランニングシートとは｜無料DLでできる3つのこと
オフィスプランニングシートとは、オフィス移転の計画段階で必要な情報を整理するためのテンプレートです。レイアウト、設備、予算、スケジュールなど、移転で検討すべき項目を網羅しており、記入していくだけで要件定義が完成します。
2026年現在、東京のオフィス市場は空室率が低下傾向にあり、好条件の物件は早い段階で決まってしまいます。移転理由として「人員増・業容拡大」や「オフィス環境改善」を挙げる企業が増えており、計画的な準備がこれまで以上に重要になっています。
- 現状オフィスの課題を構造的に整理できる
- 従業員ヒアリングの質問項目がそのまま使える
- MUST条件と+α条件を分けて物件選定がスムーズになる
オフィス移転では、内装工事費だけでも坪単価10〜30万円、敷金は賃料の6〜12ヶ月分が相場となっており、計画なしに進めると予算オーバーや移転スケジュールの遅延につながります。プランニングシートを活用することで、こうしたリスクを未然に防ぐことができます。
オフィスプランニングシートの中身を公開【プレビュー】
「ダウンロードする前に中身を確認したい」という方のために、プランニングシートの主要項目をご紹介します。
シートの主要項目と活用ポイント
| セクション | 記入内容 | 活用ポイント |
|---|---|---|
| 基本情報 | 会社名、移転希望時期、予算 | 仲介業者への共有がスムーズに |
| 現状課題 | 課題・仮説・解決策 | 移転目的が明確になる |
| 設備要件 | トイレ、会議室、セキュリティ | 内見時のチェック漏れ防止 |
| レイアウト要件 | 執務人数、フリースペース有無 | 適正面積の算出に活用 |
| 予算配分 | 内装/什器/引越し費用 | コスト超過を防止 |
このシートは、200社以上のスタートアップ・ベンチャー企業の移転をサポートしてきた経験をもとに作成しています。「何を聞けばいいかわからない」という総務担当者の方でも、項目に沿って記入するだけで要件定義が完成します。
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【記入例】スタートアップ企業の活用ケース
「実際にどう記入すればいいの？」という方のために、スタートアップ企業の活用例をご紹介します。
想定企業プロフィール
企業名：株式会社〇〇（仮）
業種：SaaS開発
従業員数：15名（1年後25名予定）
現オフィス：渋谷区のシェアオフィス（30坪）
移転理由：手狭になった＋採用強化のためオフィス環境改善
課題・仮説・解決策の記入例
プランニングシートの「課題・仮説・解決策」欄には、以下のように記入します。
| 課題 | 仮説 | 解決策 |
|---|---|---|
| 会議室が足りず商談が入れられない | 2名〜6名の会議が頻繁にある | 会議室2室以上、またはフォンブース併設 |
| 採用面接でオフィスの印象が弱い | エントランスがなく雑多な印象 | セットアップオフィスでデザイン性確保 |
| 1年後に10名増員予定 | 増員時に再移転はコスト高 | 25〜30名収容可能な物件を選定 |
| セキュリティ面が不安 | 取引先情報の管理が必要 | 入退室管理システム付きの物件 |
この企業の場合、セットアップオフィスを選ぶことで内装工事なしでデザイン性の高いオフィスを実現し、初期費用を約500万円削減できました。採用計画を加味して少し広めの物件を選んだことで、1年後の増員時に再移転する必要もありませんでした。
MUST条件と+α条件の記入例
課題を整理したら、物件選定の条件を「MUST（必須）」と「+α（あれば嬉しい）」に分類します。
| 条件区分 | 条件内容 | 理由 |
|---|---|---|
| MUST | 最寄駅から徒歩5分以内 | 来客が多く、アクセス重視 |
| MUST | 男女別トイレ | 女性従業員の採用強化のため |
| MUST | 会議室2室以上 | 商談・会議が常時2件以上並行 |
| +α | ビル内にコンビニ | あれば便利だが必須ではない |
| +α | 24時間利用可 | 現状は深夜稼働なし |
| +α | 渋谷・恵比寿エリア | 採用ブランディングに有利 |
全ての条件を「絶対必要」にすると、該当物件が見つからず移転が長期化します。「なければ業務に支障が出る」もののみMUSTとし、それ以外は+αとしましょう。2026年現在、東京のオフィス空室率は低下傾向にあり、条件を絞りすぎると選択肢がなくなる可能性があります。
オフィスプランニングシートの使い方【3ステップ】
プランニングシートは、以下の3ステップで活用します。順番に進めることで、漏れなく要件定義が完成します。
STEP1｜現状課題の洗い出し
オフィスプランニングで最初にやるべきことは、現状オフィスの課題整理です。「なぜ移転するのか」を明確にしないまま物件探しを始めると、移転後に「前のオフィスの方が良かった」という事態になりかねません。
シートの「課題・仮説・解決策」欄を使い、以下の観点で洗い出しましょう。
- 執務環境（広さ、レイアウト、騒音）
- 設備（会議室、トイレ、空調）
- 立地（アクセス、周辺環境）
- コスト（賃料、共益費、更新料）
- セキュリティ（入退室管理、情報管理）
課題の洗い出しでは、経営層だけでなく従業員へのヒアリングが重要です。現場の不満を拾い上げることで、移転後の従業員満足度が大きく変わります。プランニングシートには従業員ヒアリング用の質問項目も含まれているので、そのまま活用できます。
STEP2｜やること・やらないことの決定
課題を全て解決しようとすると、予算オーバーや物件が見つからない事態に陥ります。シートの「判断基準」欄を使い、取捨選択を行いましょう。
- コンセプトに合っているか
- 解決したい課題の優先順位に誤りはないか
- 予算内で収めることができるか
オフィスプランニングは、コストを掛けようと思えばいくらでも掛けられます。理想を数多く並べてそれを全て実行すると、膨大な費用が掛かってしまう可能性があるため、コンセプトとして軸を1つ決めておくのがおすすめです。
STEP3｜要件定義（MUST条件と+α条件）
課題を整理したら、物件選定の条件を「MUST（必須）」と「+α（あれば嬉しい）」に分類します。この分類をしておくことで、物件を比較検討する際の判断がスムーズになります。
| 区分 | 定義 | 例 |
|---|---|---|
| MUST条件 | なければ業務に支障が出る | 最寄駅徒歩5分以内、男女別トイレ |
| +α条件 | あれば嬉しいが妥協可能 | ビル内コンビニ、24時間利用可 |
譲れないMUST条件と、+αで叶えたい条件を分けておくと物件の幅が広がります。全てMUST条件にしてしまうと、合致する物件が見つかるまで探し続けることになるため気をつけましょう。
＼ 要件定義をスムーズに進めたい方へ ／
シートに記入するだけでMUST条件と+α条件が整理できます
オフィスプランニングで失敗しないための注意点
オフィスプランニングでは、事前に知っておくべき「よくある失敗」があります。これらを把握しておくことで、移転後に後悔するリスクを大幅に減らせます。
1. 現状の人数だけで計画し、1年後に手狭になる
採用計画を加味せずにオフィスを選ぶと、入居後すぐに再移転を検討する事態に。再移転には数百万円のコストがかかります。
2. 課題を洗い出さず、移転後も同じ問題が発生
「なんとなく手狭だから」で移転すると、会議室不足やセキュリティ面の課題が解決されないまま。移転のタイミングでしか解決できない問題は多いです。
3. 予算を決めずに理想を詰め込み、コストオーバー
内装工事費だけでも坪単価10〜30万円、什器購入で1人あたり5〜20万円が相場。計画なしに進めると、想定の1.5〜2倍になることも。
採用計画を加味した面積設計が重要
特に成長中のスタートアップ・ベンチャー企業は、1〜2年で従業員数が倍増することも珍しくありません。プランニングシートの「採用計画」欄を活用し、1年後・3年後の想定人数を記入しておきましょう。
一般的なオフィスの適正面積は、1人あたり2〜3坪が目安です。現在15名、1年後に25名を想定する場合、最低でも50〜75坪の物件を検討する必要があります。
| 従業員数 | 適正面積（目安） | 備考 |
|---|---|---|
| 10名 | 20〜30坪 | 会議室1室含む |
| 20名 | 40〜60坪 | 会議室1〜2室含む |
| 30名 | 60〜90坪 | 会議室2室以上推奨 |
| 50名 | 100〜150坪 | フリースペース検討 |
「少し広めの物件を借りると賃料がもったいない」と思われるかもしれませんが、再移転にかかる費用（敷金・礼金・内装工事・引越し費用など）を考えると、最初から余裕を持った面積で契約する方がトータルコストは安くなるケースがほとんどです。
オフィスプランニングでお悩みならプロに相談
「シートに記入してみたけど、これで合っているか不安」「そもそも居抜きとセットアップどちらが良いかわからない」という方は、オフィス移転のプロに相談するのがおすすめです。
株式会社IPPOでは、200社以上のスタートアップ・ベンチャー企業の移転をサポートしてきました。課題のヒアリングから物件選定、入居まで一貫してサポートします。
- 居抜き・セットアップオフィス専門で初期費用を大幅削減
- スタートアップの成長フェーズに合わせた提案が可能
- 内装工事・原状回復までワンストップでサポート
- 非公開物件を含めた幅広い選択肢から提案
オフィス移転の業務は、総務や経理、社長秘書などの業務と兼務である場合が多いです。移転準備だけで骨が折れるのに、通常業務もこなさなければなりません。プロに依頼することで業務負担が軽減され、本業に集中できます。
＼ どんなオフィスが合うかわからない方へ ／
ヒアリング内容をもとに、プロが最適な物件タイプを提案します
よくある質問（FAQ）
オフィスプランニングシートに関するよくある質問をまとめました。
Q1. オフィスプランニングシートとは何ですか？
オフィスプランニングシートとは、オフィス移転の計画段階で使用するテンプレートです。現状オフィスの課題整理、従業員ヒアリング、物件選定条件の要件定義を1枚のシートで完結できます。
IPPOでは200社以上の移転サポート実績をもとに作成したシートを無料配布しています。工事関係や設備面など忘れがちな確認項目を網羅しており、仲介業者とのやりとりも効率化できます。
Q2. オフィス移転の計画はいつから始めるべきですか？
オフィス移転の計画は、希望入居日の6ヶ月〜1年前から始めるのが理想です。
特に解約予告期間が6ヶ月の物件が多いため、早めの計画開始が重要です。プランニングシートを活用し、移転の3ヶ月前までには要件定義を完了させましょう。2026年現在、東京のオフィス市場は空室率が低下傾向にあり、好条件の物件は早い段階で決まってしまうため、余裕を持ったスケジュールが推奨されます。
Q3. オフィスプランニングをプロに依頼するメリットは？
プロに依頼するメリットは主に3つあります。
①市場相場を踏まえた適正な条件設定ができる
エリアごとの賃料相場や、物件タイプ（通常・居抜き・セットアップ）の特徴を熟知しているため、予算に合った最適な提案を受けられます。
②非公開物件を含めた幅広い選択肢から提案を受けられる
インターネットに掲載されていない物件情報も保有しているため、選択肢が広がります。
③内装工事・原状回復まで一貫サポートで担当者の負担が軽減される
物件探しから入居まで窓口が一本化されるため、複数業者との調整が不要になります。
特にスタートアップ企業は、成長フェーズに合わせた柔軟な提案ができる仲介業者を選ぶことが重要です。
まとめ｜オフィスプランニングシートで移転準備をスムーズに
オフィス移転は、計画段階での準備が成功を左右します。オフィスプランニングシートを活用することで、以下のメリットが得られます。
- 工事関係や設備面など、忘れがちな確認項目を網羅
- 最低限必要な造作や設備が確認できる
- 仲介業者とのやりとりを削減できる
- 従業員満足度UPに繋がるアンケート項目を網羅（弊社トップ営業監修）
- 希望条件を一目で確認できるため、物件選定がスムーズになる
オフィスの課題を明確にすることで、次に入居するオフィスの要件を定義しやすくなります。その結果、スムーズな物件選定ができ、移転期間短縮に繋がります。
※東京都心内でオフィス・事務所移転を検討されている方限定となります。
※東京都以外での移転や飲食店舗、同業種（不動産関連）の方はダウンロードいただけないことがございます。ご了承ください。
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監修者
株式会社IPPO 共同創業者 取締役 大隅識文
宅地建物取引士【東京都知事：第237969号】
中央大学卒業後、マスメディア向け制作会社に入社し経営にも携わる。その後不動産仲介会社に転職し、共同創業者として2018年株式会社IPPO（イッポ）を設立。シード・アーリー期のスタートアップ企業から上場企業までオフィス移転取引社数は500社以上、うち居抜きオフィス移転の取引実績は200社以上に達する。オーナーとの関係性も非常に良く、居抜きオフィス移転の実務を知り尽くした、きめ細かなサポートに、オーナー・顧客からの信頼も厚く、リピートが絶えない。
執筆者 ハイッテ編集部
株式会社IPPO全般のマーケティングを担っています。ハイッテの運用のほか、オフィス移転事例や賃料相場、オフィス調査なども行なっております。
