この記事の目次
福岡市のスタートアップ環境と課題
福岡市は平成26年5月に国家戦略特区「グローバル創業・雇用創出特区」に選ばれて以降。2014年からすでに10年以上にわたり、国内外から創業人材を呼び込み、新しいビジネスを生み出す環境づくりを進めてきました。
市長である高島市長が、スタートアップ支援に非常に注力しているのが原動力となっています。福岡市は「支店経済都市」として大企業の支店や子会社が集積していましたが、景気の悪化により企業が撤退するリスクを抱えていました。そこで、シアトルのような創業都市を目指し、根本的な経済構造の転換を図ってきたのです。
具体的な支援策として、閉校となった旧大名小学校を、2017年4月に官民共働型スタートアップ支援施設「Fukuoka Growth Next（FGN）」として再生するなど、ハード・ソフト両面から創業環境を整備してきました。また、在留資格（経営・管理）の取得要件を満たす見込みのある外国人の創業活動を特例的に認める「スタートアップビザ」の受付を、2015年12月に開始し、国際的な創業人材の誘致にも力を入れています。
天神ビッグバン・博多コネクティッドによる再開発と賃料上昇傾向
一方で、福岡市では「天神ビッグバン」（2015年〜）と「博多コネクティッド」（2019年〜）という2つの大規模都市再開発プロジェクトが進行しています。天神ビッグバンは、警固断層のリスクがある中、更新期を迎えたビルが耐震性の高い先進的なビルに建て替わることにより、多くの市民や、働く人・訪れる人の安全・安心につながるもので、さらに都心部の機能を高め、新たな空間や雇用、税収を生み出すプロジェクトです。
博多コネクティッドは、10年間の期間限定で20棟の建て替えを目指しています。福岡アジア都市研究所（福岡市）の試算によると、計画通りに進めば延べ床面積が現在の1.5倍にもなるそうです。これらの大規模再開発により、都市機能は大幅に強化される一方で、オフィス賃料への影響も懸念されています。
三幸エステート株式会社は、2024年6月30日を基準日とした日本の主要都市におけるオフィス空室率(大規模ビル)を発表した。同発表によると、福岡市内における大規模ビルのオフィス空室率は、前月比で0.1％減の3.8％だった。これは日本の6大都市において、札幌市の3.1％に次ぐ第2位という低い水準を維持しています。
しかし、今後3カ年(2024年～2026年)における新規供給オフィス面積の割合は、主要な地方都市の中では最も高水準にある。この結果、福岡のオフィス成約賃料は、空室率の上昇に伴い、下落基調で推移する見通しである。2023年の賃料を100とした場合、2024年は「98」、2028年は「91」となる見通しである。
スタートアップが直面する課題：限られた予算でいかに良質なオフィスを確保するか
こうした市場環境の変化は、特にスタートアップ企業にとって大きな課題となっています。創業期の企業は限られた資金の中で事業を立ち上げ、成長させていく必要があります。オフィスは単なる作業場所ではなく、企業文化を醸成し、優秀な人材を惹きつけ、顧客やパートナーとの信頼関係を築く重要な基盤です。
しかし、新規に内装工事を行い、什器を揃え、快適な執務環境を整えるには多額の初期投資が必要です。一般的に、内装工事費は坪単価10〜30万円、什器購入費は従業員1人あたり20〜50万円かかるとされています。創業期の企業にとって、この初期費用は事業資金を大きく圧迫する要因となります。
さらに、工事期間中は事業を開始できないため、収益機会の損失も発生します。通常、内装工事には1〜1.5ヶ月かかり、その間の家賃も負担しなければなりません。
こうした課題を解決する選択肢として注目されているのが「居抜きオフィス」です。前入居者が使用していた内装や什器をそのまま引き継ぐことで、初期費用を大幅に削減し、すぐに事業を開始できる環境を手に入れることができます。
特に福岡市のように、スタートアップ支援に力を入れながらも、オフィス市場が変化している都市においては、居抜きオフィスは創業企業にとって重要な選択肢となりつつあります。次章では、居抜きオフィスの仕組みについて、詳しく解説していきます。
居抜きオフィスとは？仕組みを分かりやすく解説
居抜きオフィスの基本概念
前入居者の内装・什器をそのまま引き継ぐオフィス形態
居抜きオフィスとは、前のテナント（入居者）が使用していたオフィスの内装設備や什器・備品をそのまま引き継いで入居するオフィス形態のことです。通常のオフィス移転では、退去時に原状回復工事を行い、スケルトン状態（内装が何もない状態）に戻してから次のテナントに引き渡されます。しかし、居抜きオフィスでは、この原状回復工事を行わず、内装や設備がそのまま残された状態で次のテナントが使用します。
居抜きオフィスに含まれる主な要素は以下の通りです：
内装設備
- 床材（カーペット、フローリングなど）
- 壁・天井の仕上げ材
- 間仕切り・パーティション
- 照明設備
- 空調設備
- 電気・通信配線
什器・備品
- デスク、チェア
- 収納棚、キャビネット
- 会議室のテーブル、椅子
- ホワイトボード
- その他のオフィス家具
これらの設備や什器は、前テナントと後継テナントの間で「造作譲渡契約」を締結することで、有償または無償で譲渡されます。
通常のオフィス移転との違い
通常のオフィス移転と居抜きオフィスでは、移転プロセスが大きく異なります。
通常のオフィス移転の流れ
- 物件探し・内見（2〜3ヶ月）
- 契約手続き（2〜4週間）
- 内装設計・施工業者選定（1〜2ヶ月）
- 内装工事（1〜1.5ヶ月）
- 什器搬入・セッティング（1〜2週間）
- 移転・業務開始
総期間：約6〜8ヶ月
居抜きオフィス移転の流れ
- 居抜き物件探し・内見（1〜2ヶ月）
- 前テナントとの交渉・造作譲渡契約（2〜3週間）
- 賃貸借契約手続き（2〜4週間）
- 軽微な改修・クリーニング（1〜2週間）
- 移転・業務開始
総期間：約3〜4ヶ月
居抜きオフィスでは、内装工事の期間が大幅に短縮され、移転にかかる総期間を約半分に短縮することができます。
原状回復義務の引き継ぎについて
オフィス賃貸において、退去時の原状回復は重要な義務です。居抜きオフィスでは、この原状回復義務の取り扱いが特殊になります。
原状回復義務の基本
- 通常、テナントは退去時に入居時の状態（スケルトン状態）に戻す義務がある
- 原状回復費用は坪単価3〜10万円程度かかることが一般的
- 工事期間は1ヶ月程度必要
居抜きオフィスでの原状回復義務の扱い
- 前テナントの義務免除：オーナーの承諾を得て、前テナントは原状回復工事を行わずに退去
- 後継テナントへの引き継ぎ：後継テナントが将来退去する際の原状回復義務を引き継ぐ
- 造作譲渡契約での明確化：どの部分まで原状回復するかを契約書で明確に定める
ただし、注意すべき点として：
- オーナーの承諾が必須（オーナーが居抜きを認めない場合もある）
- 引き継いだ設備の老朽化リスクも後継テナントが負う
- 退去時の原状回復範囲が複雑になる可能性がある
他のオフィス形態との違い
居抜きオフィスの特徴をより理解するため、他のオフィス形態と比較してみましょう。
セットアップオフィスとの違い
セットアップオフィスは、オーナーや管理会社が予め内装や什器を整備した状態で賃貸するオフィスです。
主な違い
- 所有者：セットアップはオーナー所有、居抜きは前テナントから譲渡
- デザイン：セットアップは汎用的なデザイン、居抜きは前テナントの個性が反映
- 賃料：セットアップは賃料に内装費が上乗せ、居抜きは通常の賃料水準
- カスタマイズ：セットアップは制限が多い、居抜きは比較的自由
スケルトンオフィスとの違い
スケルトンオフィスは、内装が何もない状態のオフィスです。
主な違い
- 初期状態：スケルトンは何もない状態、居抜きは内装・什器付き
- 初期費用：スケルトンは内装工事費が必要、居抜きは大幅に削減可能
- 入居期間：スケルトンは工事期間が必要、居抜きはすぐ入居可能
- 自由度：スケルトンは完全に自由設計、居抜きは既存レイアウトベース
シェアオフィス・レンタルオフィスとの違い
シェアオフィスやレンタルオフィスは、複数の企業が共同で使用するオフィス形態です。
比較表：各オフィス形態の特徴
| 項目 | 居抜きオフィス | シェアオフィス | レンタルオフィス |
|---|---|---|---|
| 専有性 | 完全専有 | 共用部分あり | 個室は専有 |
| 初期費用 | 中程度 | 低い | 低い |
| 月額費用 | 通常の賃料 | 割高 | 割高 |
| 契約期間 | 2〜3年が一般的 | 月単位可 | 短期可 |
| カスタマイズ | 可能 | 不可 | 限定的 |
| 設備管理 | テナント責任 | 運営会社 | 運営会社 |
| 企業規模 | 10名以上向き | 1〜5名向き | 5〜20名向き |
居抜きオフィスは、ある程度の規模の企業が、自社専用のオフィス空間を低コストで確保したい場合に最適な選択肢といえます。特に、急成長するスタートアップ企業にとっては、初期投資を抑えながら、企業イメージに合った独自の空間を持てる点が大きな魅力となっています。
福岡で居抜きオフィスが注目される理由
福岡市場の特性
オフィス賃料の上昇傾向
福岡市のオフィス市場は、近年着実な成長を続けています。福岡市では、人口の流入超過が継続しており、福岡県の就業者は増加が続いている。また、「企業の経営環境」はコロナ禍で受けたダメージから立ち直り、順調な回復を示している。
2024年の福岡市のオフィス賃料は坪単価16,120円となり、前年比0.3％の上昇を記録しました。この賃料水準は、東京や大阪と比較すると依然としてリーズナブルですが、着実な上昇傾向にあることは事実です。特に天神や博多駅前といった中心部では、優良物件の賃料が上昇しており、スタートアップ企業にとっては賃料負担が増大しています。
福岡市内における大規模ビルのオフィス空室率は、前月比で0.1％減の3.8％だった。福岡市の3.8％というオフィス空室率(大規模ビル)は、日本の6大都市において、札幌市の3.1％に次ぐ第2位だった。この低い空室率は、需給バランスがタイトであることを示しており、賃料上昇圧力の一因となっています。
2025年も続く大規模供給
福岡市のオフィス市場において注目すべきは、今後数年間にわたる大規模な新規供給です。三井住友信託銀行の調査月報2024年3月号では、『国内主要7都市オフィス市場の展望2024』を掲載している。同レポートの図表10『各都市の今後の新規供給（2024～2028年）』によると、福岡市では2024年に2万4,776坪、2025年に1万9,574坪、2026年に2万7,255坪の新規供給を想定している。
約1.8万坪という2025年の新規供給予定は、福岡市の市場規模を考えると相当なインパクトがあります。3年累計(2024～2026年)に限ってみると、福岡の10.2％は、横浜(3年累計比8.1％)、東京(同7.5％)、札幌(同7.2％)、名古屋(同6.8％)、大阪(同6.4％)、仙台(同2.1％)を上回っており、日本の主要7都市で首位となる。
この大規模供給により、福岡のオフィス成約賃料は、空室率の上昇に伴い、下落基調で推移する見通しである。2023年の賃料を100とした場合、2024年は『98』、2028年は『91』への下落を予測する。ただし、ピーク(2021年)対比で▲9%下落するものの、2018年の賃料水準と同程度であり、大幅な賃料下落には至らない見通しである。
スタートアップエコシステムの充実とオフィス需要の高まり
福岡市のスタートアップエコシステムは、国内でも有数の充実度を誇ります。2020年には政府から単独都市としては唯一、スタートアップの育成を集中的に支援する「グローバル拠点都市」に選定され、有力な企業を生み出す拠点都市となっている。
この充実したエコシステムは、新たなオフィス需要を生み出しています。フリーアドレスを導入し、リモート会議用ブース・個室を充実させる等、テレワークを取り入れたフレキシブルな働き方に即したオフィス利用が増えている。また、半導体投資拡大や「金融・資産運用特区」の指定に伴い、企業進出が活発化することで、福岡のオフィス需要の高まりが期待される。
特に注目すべきは、福岡市が推進する様々な創業支援策です：
主要な支援施設・制度
- Fukuoka Growth Next（旧大名小学校跡地）
- スタートアップカフェ（起業相談窓口）
- 雇用労働相談センター
- 人材マッチングセンター
- スタートアップビザ（外国人創業者向け）
- スタートアップ法人減税
これらの支援策により、多くのスタートアップ企業が福岡市に集積しています。しかし、成長期を迎えた企業が直面するのが、適切なオフィススペースの確保という課題です。シェアオフィスやコワーキングスペースから、自社専用のオフィスへの移転を検討する企業が増加しており、その選択肢として居抜きオフィスが注目されているのです。
また、11年連続で50社以上の企業が福岡市にやってきているという事実も、オフィス需要の底堅さを示しています。IT系企業だけでなく、半導体関連企業や金融系企業など、多様な業種の企業が福岡市に進出しており、これらの企業もオフィス需要の重要な担い手となっています。
居抜きオフィスは、こうした新規進出企業にとっても魅力的な選択肢です。初期投資を抑えながら、すぐに事業を開始できる環境は、スピード感を重視する企業にとって大きなメリットとなります。また、福岡市の「顔の見える」ビジネス環境において、適切な立地に自社オフィスを構えることは、ビジネスの信頼性向上にも寄与します。
このように、福岡市場の特性として、堅調な需要と大規模供給による市場の変化、そして充実したスタートアップエコシステムという要素が複合的に作用し、居抜きオフィスという選択肢がより現実的で魅力的なものとなっているのです。
居抜きオフィスの具体的なメリット
居抜きオフィスには、入居時から退去時まで、そして環境面においても多くのメリットがあります。ここでは、その具体的な内容について詳しく解説します。
入居時のメリット
初期費用の大幅削減（通常の50-70％削減可能）
居抜きオフィスの最大のメリットは、初期費用を大幅に削減できることです。通常のオフィス移転と比較して、50〜70％もの初期費用削減が可能となります。
内装工事費：0円（通常は坪単価10-30万円）
通常のスケルトン物件では、床・壁・天井の仕上げ工事、パーティション設置、電気・空調工事など、様々な内装工事が必要です。これらの工事費は、一般的なオフィスで坪単価10〜30万円程度かかります。例えば、50坪のオフィスであれば、500〜1,500万円もの内装工事費が必要となります。
しかし、居抜きオフィスでは、これらの内装がすでに完成しているため、内装工事費は基本的に0円です。必要に応じて行う軽微な改修やクリーニング程度で済むため、大幅なコスト削減が実現できます。
什器購入費：0円（通常は従業員1人あたり20-50万円）
オフィス什器の購入も大きな負担となります。デスク、チェア、収納棚、会議室の家具など、従業員1人あたり20〜50万円程度の什器購入費が必要です。20名の企業であれば、400〜1,000万円もの投資が必要となる計算です。
居抜きオフィスでは、前テナントが使用していた什器をそのまま引き継ぐことができるため、この費用も0円に抑えることができます。特に、高品質なオフィス家具が揃っている物件を見つけることができれば、新品購入では手が届かないようなグレードの執務環境を手に入れることも可能です。
入居までの期間短縮（最短1ヶ月で移転完了）
時間的なメリットも見逃せません。通常のオフィス移転では6〜8ヶ月かかるところ、居抜きオフィスなら最短1ヶ月での移転も可能です。
内装工事期間1-1.5ヶ月の削減
通常のオフィス移転で最も時間がかかるのが内装工事です。設計・施工業者の選定から始まり、詳細設計、各種申請、実際の工事まで、1〜1.5ヶ月は必要となります。この間、賃料は発生しているにも関わらず、オフィスを使用することができません。
居抜きオフィスでは、この工事期間が不要となるため、契約後すぐに入居準備を進めることができます。
すぐに事業開始可能
ビジネスにおいて、スピードは競争優位性に直結します。居抜きオフィスなら、契約後すぐに事業を開始できるため、ビジネスチャンスを逃すことがありません。
特にスタートアップ企業にとって、資金調達後の急速な人員拡大や、大型案件受注に伴うオフィス拡張など、迅速な対応が求められる場面で、居抜きオフィスは強力な選択肢となります。
退去時のメリット
原状回復費用の削減（通常は坪単価3-10万円）
オフィス退去時の原状回復費用は、多くの企業にとって予想外の大きな負担となります。通常、坪単価3〜10万円程度の原状回復費用が必要で、50坪のオフィスなら150〜500万円もの費用が発生します。
居抜きオフィスとして次のテナントに引き継ぐことができれば、この原状回復費用を大幅に削減、または完全に回避することが可能です。ただし、これにはオーナーの承諾と、次のテナントを見つけることが条件となります。
解約予告期間の短縮可能性
通常のオフィス賃貸契約では、6ヶ月前の解約予告が一般的です。しかし、居抜きで次のテナントが決まっている場合、オーナーにとっても空室期間が発生しないメリットがあるため、解約予告期間の短縮交渉が可能となる場合があります。
什器処分費用の削減
オフィス什器の処分には、意外と費用がかかります。産業廃棄物として適切に処理する必要があり、大量の什器を処分する場合、数十万円から百万円以上の処分費用が発生することもあります。
居抜きで什器を次のテナントに引き継ぐことができれば、この処分費用も削減できます。
SDGsへの貢献
廃棄物削減による環境負荷軽減
居抜きオフィスは、環境面でも大きなメリットがあります。通常のオフィス移転では、原状回復工事により大量の廃棄物が発生します。内装材、什器、設備など、まだ使用可能なものも廃棄されることが多く、環境負荷が大きくなります。
居抜きオフィスでは、これらの資源を有効活用することで、廃棄物を大幅に削減できます。これは、SDGs（持続可能な開発目標）の「つくる責任 つかう責任」に直接貢献する取り組みです。
企業ブランディングへの活用
環境への配慮は、今や企業の重要な評価指標の一つです。居抜きオフィスの活用を「サステナブルな経営判断」として積極的にアピールすることで、企業ブランディングに活用することができます。
特に若い世代の従業員や顧客は、企業の環境への取り組みを重視する傾向があります。居抜きオフィスの選択は、単なるコスト削減策ではなく、企業の価値観を示す重要な意思決定として位置づけることができるのです。
居抜きオフィスのメリットについて、より詳しい情報は以下のリンクからご確認いただけます：
これらのメリットを総合的に考えると、居抜きオフィスは、特に成長期のスタートアップ企業や、迅速な事業展開を必要とする企業にとって、非常に魅力的な選択肢といえるでしょう。
居抜きオフィスのデメリットと注意点
居抜きオフィスには多くのメリットがある一方で、注意すべきデメリットも存在します。これらを事前に理解し、適切に対処することが、成功する居抜きオフィス移転の鍵となります。
入居時の注意点
内装のカスタマイズが制限される
居抜きオフィスの最大のデメリットは、内装の自由度が制限されることです。前テナントのレイアウトや内装デザインをベースとするため、自社の理想とする空間づくりには限界があります。
具体的な制限事項
- 間仕切りの位置変更が困難
- 企業カラーやブランドイメージの反映が限定的
- 部署配置の最適化が難しい場合がある
- 会議室の数や大きさが固定されている
ただし、軽微な改修は可能な場合が多く、壁の塗り替えや、パーティションの一部変更、サイン類の設置などで、ある程度の個性は出すことができます。重要なのは、内見時に「この空間で自社の業務が効率的に行えるか」を慎重に検討することです。
設備の経年劣化リスク
居抜きオフィスでは、既存設備の経年劣化というリスクも考慮する必要があります。特に以下の設備については、入居前の詳細な確認が不可欠です。
チェックすべき主要設備
- 空調設備：使用年数、メンテナンス履歴、動作確認
- 電気設備：容量の確認、配線の劣化状況
- 給排水設備：水漏れの痕跡、配管の状態
- 通信設備：回線容量、配線の規格
これらの設備に不具合が生じた場合、修繕費用は原則として入居テナントの負担となります。そのため、入居前の設備チェックは、専門家を交えて入念に行うことをお勧めします。
物件数の少なさ（福岡でも限定的）
居抜きオフィスは、通常の賃貸オフィスと比較して物件数が圧倒的に少ないのが現実です。福岡市場においても、常時市場に出ている居抜き物件は限られています。
物件数が少ない理由
- 退去予定が確定してから短期間で後継テナントを見つける必要がある
- オーナーが居抜きを認めない場合が多い
- 情報が表に出にくい（非公開物件が多い）
- タイミングが合わないと物件がない
このため、居抜き物件を探す際は、複数の不動産会社とのネットワークを構築し、情報収集力を高めることが重要となります。
手続きの複雑さ
関係者が多い
居抜きオフィスの契約では、通常の賃貸借契約よりも関係者が多くなり、調整が複雑になります。
居抜きオフィス取引の関係者構成
- オーナー（賃貸人）：物件の所有者、最終的な承認権限を持つ
- 前テナント（退去者）：造作・什器の譲渡者、原状回復義務の移転元
- 後継テナント（入居者）：造作・什器の譲受者、新たな賃借人
- 仲介業者：各者間の調整、契約のサポート
- 内装業者：設備の状態確認、必要に応じた改修の見積もり
これら全ての関係者の利害を調整し、合意形成を図る必要があるため、通常の賃貸借契約よりも時間と労力がかかります。
必要書類の多さ
居抜きオフィスの契約では、通常の賃貸借契約書に加えて、複数の書類が必要となります。
主要な必要書類
- 賃貸借契約書：オーナーと後継テナント間
- 造作譲渡契約書：前テナントと後継テナント間
- 原状回復義務に関する確認書：三者間での確認
- 設備・什器リスト：譲渡対象の明確化
- 覚書・念書類：各種取り決めの文書化
特に造作譲渡契約書は、譲渡対象の範囲、譲渡金額、引き渡し条件、瑕疵担保責任などを詳細に定める必要があり、専門的な知識が求められます。
スケジュール調整の難しさ
居抜きオフィスでは、前テナントの退去と後継テナントの入居をシームレスに行う必要があるため、スケジュール調整が非常にタイトになります。
典型的なスケジュールの課題
- 前テナントの退去日と後継テナントの入居日の調整
- 造作譲渡の現地確認のタイミング
- 各種契約書の締結時期
- 引き渡し時の立会い日程
一つでもスケジュールがずれると、全体に影響が及ぶため、綿密な計画と柔軟な対応が求められます。
福岡で居抜きオフィスを探す際の実践的アドバイス
物件の探し方
居抜き専門の不動産会社の活用
福岡で居抜きオフィスを効率的に探すには、居抜き物件に特化した不動産会社の活用が不可欠です。居抜きを多く扱う会社では、一般的な不動産会社とは異なる独自のネットワークと専門知識を持っています。
居抜き専門会社の強み
- 前テナントとの直接的なつながり
- オーナーとの居抜き交渉の実績
- 造作譲渡契約のノウハウ
- 非公開物件情報へのアクセス
非公開物件情報へのアクセス方法
居抜き物件の多くは、一般的な物件情報サイトには掲載されません。これは、情報の機密性や、短期間での成約が必要なためです。
非公開物件情報を得る方法
- 複数の仲介会社への登録：希望条件を明確に伝え、情報提供を依頼
- 定期的なコンタクト：担当者との関係構築が情報入手の鍵
- ネットワーキング：同業他社や取引先からの情報収集
- SNSやコミュニティの活用：スタートアップコミュニティでの情報交換
タイミングの重要性（解約予告が出てから成約まで短期間）
居抜き物件は、タイミングが全てと言っても過言ではありません。通常、解約予告が出てから1〜2ヶ月以内に後継テナントを決める必要があるため、迅速な意思決定が求められます。
成功のためのタイミング戦略
- 移転の3〜6ヶ月前から情報収集を開始
- 条件を明確にし、即断できる体制を整備
- 資金調達や社内承認プロセスの事前準備
- 複数の選択肢を並行して検討
契約時のチェックポイント
設備の状態確認（特に空調・電気設備）
契約前の設備確認は、後々のトラブルを防ぐために極めて重要です。可能であれば、設備の専門家を同行させることをお勧めします。
重点確認項目
- 空調設備：全エリアでの動作確認、異音・異臭の有無
- 電気容量：IT機器の増設に対応できるか
- 照明設備：LED化されているか、照度は適切か
- 防災設備：消防設備の点検記録確認
原状回復義務の詳細確認
原状回復義務の範囲と内容は、将来の退去時コストに直結する重要事項です。
確認すべきポイント
- 原状回復の範囲（どこまで戻す必要があるか）
- 特約事項の有無（通常損耗の扱いなど）
- 前テナントの原状回復義務との関係
- 工事業者の指定有無
造作譲渡の範囲明確化
造作譲渡契約では、譲渡対象を明確にリスト化することが重要です。後々「これは含まれていない」というトラブルを防ぐためにも、詳細な確認が必要です。
リスト化すべき項目
- 固定造作（パーティション、造り付け家具など）
- 可動什器（デスク、チェア、キャビネットなど）
- 設備機器（複合機、電話設備など）
- その他（看板、サインなど）
各項目について、写真付きのリストを作成し、双方で確認することが理想的です。
居抜きオフィスのデメリットについて、より詳しい情報はこちらのリンクからご確認いただけます。
専門家への相談が成功の鍵
居抜きオフィスの取引は、通常の賃貸借契約と比較して複雑な要素が多く、専門的な知識と経験が求められます。ここでは、なぜ専門家のサポートが不可欠なのか、そして専門家に相談することで得られるメリットについて解説します。
なぜ専門家が必要か
情報収集の難しさ
居抜きオフィスの最大の課題は、物件情報へのアクセスです。一般的な賃貸物件とは異なり、居抜き物件には特有の事情があります。
居抜き物件情報は一般公開されないケースが多い
居抜き物件の情報が表に出にくい理由はいくつかあります：
- 機密性の高さ：企業の移転や撤退情報は、取引先や従業員への影響を考慮し、ギリギリまで公開されない
- 短期間での決定：解約予告から退去まで通常6ヶ月しかなく、情報公開の余裕がない
- オーナーの意向：すべてのオーナーが居抜きを認めるわけではなく、交渉段階で非公開とすることが多い
- 仲介会社の戦略：優良物件は自社の顧客に優先的に紹介される
このような状況下では、個人や一企業が独自に情報収集することは極めて困難です。専門家は、長年の実績により構築したネットワークを通じて、表に出ない情報をいち早くキャッチすることができます。
タイミングを逃すと機会損失
居抜き物件は、まさに「早い者勝ち」の世界です。良い条件の物件は、情報が出てから数日で決まることも珍しくありません。
機会損失の具体例：
- 理想的な立地・規模の物件を逃し、妥協した選択を強いられる
- 次の機会まで数ヶ月待つことになり、事業計画に影響
- 急いで決めた結果、十分な検討ができずにトラブルに
専門家と連携することで、情報が入り次第すぐに連絡を受け、迅速な判断が可能となります。
交渉の複雑さ
複数の関係者との調整が必要
居抜きオフィスの取引では、最低でも4〜5社の関係者が関わります：
- オーナー（管理会社）：居抜きの承認、賃貸条件の交渉
- 前テナント：造作譲渡条件、引き渡し時期の調整
- 後継テナント（自社）：すべての条件確認と承認
- 仲介会社（複数の場合も）：各社の利害調整
- その他：内装業者、設備業者、法務専門家など
これらすべての関係者の利害を調整し、全員が納得する条件をまとめることは、経験のない企業にとって大きな負担となります。
法的リスクの回避
居抜き取引には、様々な法的リスクが潜んでいます：
- 造作の所有権：本当に前テナントに譲渡権限があるか
- 原状回復義務：将来の退去時にどこまで原状回復が必要か
- 瑕疵担保責任：設備の不具合が後から発見された場合の責任
- 契約の有効性：オーナー承諾の範囲と条件
これらのリスクを事前に把握し、適切な契約条項で対処することが重要です。
専門知識の必要性
造作譲渡契約の内容精査
造作譲渡契約は、一般的な売買契約とは異なる特殊な契約です。以下の点について、専門的な知識が必要となります：
- 譲渡対象の特定：どの設備・什器が含まれ、何が除外されるか
- 価格の妥当性：造作の現在価値をどう評価するか
- 引き渡し条件：現状有姿での引き渡しか、一定の修繕を含むか
- 保証・免責条項：トラブル時の責任分担
原状回復義務の適切な評価
将来の退去時コストを左右する原状回復義務については、特に慎重な検討が必要です：
- 工事範囲の明確化：スケルトン戻しか、一部残置可能か
- 工事仕様の確認：どのレベルまでの原状回復が求められるか
- 費用の見積もり：将来の原状回復費用の概算
- 特約事項の解釈：通常損耗の扱い、経年劣化の考慮
これらの評価を誤ると、退去時に予想外の高額な費用負担が発生する可能性があります。
専門家に相談するメリット
非公開物件情報へのアクセス
専門家の最大の価値は、一般には公開されない物件情報へのアクセスです。居抜き専門の不動産会社は、以下のような独自の情報網を持っています：
情報入手ルート
- 既存クライアントからの移転相談（退去予定情報）
- オーナー・管理会社との直接的なパイプ
- 同業他社とのネットワーク（情報交換）
- 内装業者・設備業者からの情報提供
これにより、市場に出る前の「生きた情報」をいち早く入手し、クライアントに提供することが可能となります。
トラブル回避のノウハウ
経験豊富な専門家は、過去の事例から学んだトラブル回避のノウハウを持っています：
よくあるトラブルと対策
- 設備の隠れた不具合：事前の専門家による設備診断の実施
- 造作の所有権争い：権利関係の事前確認と書面化
- 原状回復範囲の認識違い：写真付きの詳細な確認書作成
- スケジュール遅延：バッファを持たせた計画立案
これらのノウハウにより、スムーズな取引を実現できます。
スムーズな契約手続きのサポート
専門家のサポートにより、複雑な契約手続きもスムーズに進めることができます：
サポート内容
- 必要書類の準備リスト提供と作成支援
- 各種契約書のドラフト作成と内容説明
- 関係者間の日程調整と会議のファシリテーション
- 交渉における戦略立案とアドバイス
特に、初めて居抜きオフィスを検討する企業にとって、このようなサポートは心強い味方となります。
アフターフォローの充実
契約後のアフターフォローも、専門家に依頼する大きなメリットです：
アフターフォローの例
- 入居後の設備トラブルへの対応サポート
- 追加工事が必要な場合の業者紹介
- オーナーとの関係維持のサポート
- 将来の移転・拡張相談への対応
長期的な関係を築くことで、企業の成長に合わせた最適なオフィス戦略をサポートしてもらうことができます。
8. 専門家への相談が成功の鍵
居抜きオフィスの取引は、通常の賃貸借契約と比較して複雑な要素が多く、専門的な知識と経験が求められます。ここでは、なぜ専門家のサポートが不可欠なのか、そして専門家に相談することで得られるメリットについて解説します。
8-1. なぜ専門家が必要か
情報収集の難しさ
居抜きオフィスの最大の課題は、物件情報へのアクセスです。一般的な賃貸物件とは異なり、居抜き物件には特有の事情があります。
居抜き物件情報は一般公開されないケースが多い
居抜き物件の情報が表に出にくい理由はいくつかあります：
- 機密性の高さ：企業の移転や撤退情報は、取引先や従業員への影響を考慮し、ギリギリまで公開されない
- 短期間での決定：解約予告から退去まで通常6ヶ月しかなく、情報公開の余裕がない
- オーナーの意向：すべてのオーナーが居抜きを認めるわけではなく、交渉段階で非公開とすることが多い
- 仲介会社の戦略：優良物件は自社の顧客に優先的に紹介される
このような状況下では、個人や一企業が独自に情報収集することは極めて困難です。専門家は、長年の実績により構築したネットワークを通じて、表に出ない情報をいち早くキャッチすることができます。
タイミングを逃すと機会損失
居抜き物件は、まさに「早い者勝ち」の世界です。良い条件の物件は、情報が出てから数日で決まることも珍しくありません。
機会損失の具体例：
- 理想的な立地・規模の物件を逃し、妥協した選択を強いられる
- 次の機会まで数ヶ月待つことになり、事業計画に影響
- 急いで決めた結果、十分な検討ができずにトラブルに
専門家と連携することで、情報が入り次第すぐに連絡を受け、迅速な判断が可能となります。
交渉の複雑さ
複数の関係者との調整が必要
居抜きオフィスの取引では、最低でも4〜5社の関係者が関わります：
- オーナー（管理会社）：居抜きの承認、賃貸条件の交渉
- 前テナント：造作譲渡条件、引き渡し時期の調整
- 後継テナント（自社）：すべての条件確認と承認
- 仲介会社（複数の場合も）：各社の利害調整
- その他：内装業者、設備業者、法務専門家など
これらすべての関係者の利害を調整し、全員が納得する条件をまとめることは、経験のない企業にとって大きな負担となります。
法的リスクの回避
居抜き取引には、様々な法的リスクが潜んでいます：
- 造作の所有権：本当に前テナントに譲渡権限があるか
- 原状回復義務：将来の退去時にどこまで原状回復が必要か
- 瑕疵担保責任：設備の不具合が後から発見された場合の責任
- 契約の有効性：オーナー承諾の範囲と条件
これらのリスクを事前に把握し、適切な契約条項で対処することが重要です。
専門知識の必要性
造作譲渡契約の内容精査
造作譲渡契約は、一般的な売買契約とは異なる特殊な契約です。以下の点について、専門的な知識が必要となります：
- 譲渡対象の特定：どの設備・什器が含まれ、何が除外されるか
- 価格の妥当性：造作の現在価値をどう評価するか
- 引き渡し条件：現状有姿での引き渡しか、一定の修繕を含むか
- 保証・免責条項：トラブル時の責任分担
原状回復義務の適切な評価
将来の退去時コストを左右する原状回復義務については、特に慎重な検討が必要です：
- 工事範囲の明確化：スケルトン戻しか、一部残置可能か
- 工事仕様の確認：どのレベルまでの原状回復が求められるか
- 費用の見積もり：将来の原状回復費用の概算
- 特約事項の解釈：通常損耗の扱い、経年劣化の考慮
これらの評価を誤ると、退去時に予想外の高額な費用負担が発生する可能性があります。
8-2. 専門家に相談するメリット
非公開物件情報へのアクセス
専門家の最大の価値は、一般には公開されない物件情報へのアクセスです。居抜き専門の不動産会社は、以下のような独自の情報網を持っています：
情報入手ルート
- 既存クライアントからの移転相談（退去予定情報）
- オーナー・管理会社との直接的なパイプ
- 同業他社とのネットワーク（情報交換）
- 内装業者・設備業者からの情報提供
これにより、市場に出る前の「生きた情報」をいち早く入手し、クライアントに提供することが可能となります。
トラブル回避のノウハウ
経験豊富な専門家は、過去の事例から学んだトラブル回避のノウハウを持っています：
よくあるトラブルと対策
- 設備の隠れた不具合：事前の専門家による設備診断の実施
- 造作の所有権争い：権利関係の事前確認と書面化
- 原状回復範囲の認識違い：写真付きの詳細な確認書作成
- スケジュール遅延：バッファを持たせた計画立案
これらのノウハウにより、スムーズな取引を実現できます。
スムーズな契約手続きのサポート
専門家のサポートにより、複雑な契約手続きもスムーズに進めることができます：
サポート内容
- 必要書類の準備リスト提供と作成支援
- 各種契約書のドラフト作成と内容説明
- 関係者間の日程調整と会議のファシリテーション
- 交渉における戦略立案とアドバイス
特に、初めて居抜きオフィスを検討する企業にとって、このようなサポートは心強い味方となります。
アフターフォローの充実
契約後のアフターフォローも、専門家に依頼する大きなメリットです：
アフターフォローの例
- 入居後の設備トラブルへの対応サポート
- 追加工事が必要な場合の業者紹介
- オーナーとの関係維持のサポート
- 将来の移転・拡張相談への対応
長期的な関係を築くことで、企業の成長に合わせた最適なオフィス戦略をサポートしてもらうことができます。
まとめ：福岡でスマートな居抜き移転（オフィス移転）を実現するために
居抜きオフィスは初期費用削減の切り札
本記事で見てきたように、居抜きオフィスは初期投資を大幅に削減できる魅力的な選択肢です。通常の移転と比較して50〜70％もの初期費用削減が可能であり、特に資金力に限りがあるスタートアップ企業にとっては、事業成長のための貴重な資金を温存できる重要な手段となります。
内装工事費や什器購入費がほぼゼロで済むことに加え、入居までの期間短縮により機会損失も最小限に抑えられます。福岡市のように、スタートアップ支援に力を入れている都市において、限られたリソースを最大限に活用するための賢明な選択といえるでしょう。
福岡の市場特性を活かした戦略的選択
福岡市は、「グローバル創業・雇用創出特区」として、国内有数のスタートアップ都市に成長しました。一方で、「天神ビッグバン」や「博多コネクティッド」といった大規模再開発により、オフィス市場は大きな変革期を迎えています。
2024年に2万4,776坪、2025年に1万9,574坪、2026年に2万7,255坪の新規供給を想定という大量供給により、今後数年間は賃料が調整局面に入ることが予想されます。しかし、この市場環境の変化は、居抜きオフィスを検討する企業にとってはチャンスでもあります。
新築ビルとの競争により、既存ビルのオーナーは空室を避けるため、居抜きでの引き継ぎに対して柔軟な姿勢を示す可能性が高まります。また、拡張移転を検討する企業が増えることで、優良な居抜き物件が市場に出てくる機会も増加すると考えられます。
エリア別の特性を理解し、自社のビジネス特性に合った立地を選択することも重要です。交通利便性を重視するなら天神や博多駅前、コストパフォーマンスを優先するなら祇園・呉服町エリアなど、各エリアの特徴を活かした戦略的な選択が可能です。
専門家との連携で成功確率を高める
居抜きオフィスの取引は、通常の賃貸借契約よりも複雑で、多くの関係者との調整が必要です。また、非公開物件が多く、タイミングも限られているため、独力での物件探しには限界があります。
専門家と連携することで：
- 一般には出回らない優良物件情報へのアクセス
- 複雑な交渉や契約手続きのスムーズな進行
- 法的リスクの回避とトラブルの未然防止
- 将来を見据えた戦略的なオフィス選び
これらのメリットを享受することができます。特に初めて居抜きオフィスを検討する企業にとって、専門家のサポートは成功の可否を左右する重要な要素となります。
居抜き物件は「縁とタイミング」の要素が大きいため、準備を整えて機会を待つ姿勢が重要です。良い物件との出会いがあった時に、迅速に判断し行動できる体制を整えておくことが、成功への近道となります。
福岡市は、アジアのビジネスハブとしてさらなる発展が期待される都市です。この成長する都市で、スタートアップ企業が限られたリソースを最大限に活用し、事業を成功に導くために、居抜きオフィスは有力な選択肢の一つといえるでしょう。
メリットとデメリットを正しく理解し、専門家のサポートを受けながら、自社に最適な居抜きオフィスを見つけることで、福岡でのビジネスの第一歩を力強く踏み出すことができます。スマートなオフィス戦略により、貴社の事業成長を加速させていただければ幸いです。
福岡での居抜き物件探し・移転のお手伝いはIPPOにおまかせください
監修者：関口秀人
株式会社IPPO 代表取締役社長
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