オフィス・事務所を探している時、契約形態での「定期借家契約」物件を目にしたことはございませんか？
「普通借家契約と何が違うんだろう」と疑問にお応えいたします。
本コラムでは、普通借家契約と比較しながら定期借家契約の内容とメリットやデメリットをご紹介していきます。
この記事の目次
定期借家契約とは
定期借家契約とは、契約期間があらかじめ決められている賃貸借契約です。
契約の更新がないため、契約期間が満了すると借主は退去しなくてはなりません。
※ただし、貸主と借主の双方が合意すれば、期間満了後の再契約が可能です。
普通借家契約の場合だと自動更新になる為、そのまま入居継続が可能です。
定期借家契約は、契約期間で退去しないといけないため、オーナーは入居・退去の管理がしやすいため、交渉がしやすい特徴があります。
普通借家契約と比べると定期借家契約の方がオーナー優位の契約形態と考えられます。
しかし、契約が満了しても翌日を始期とすた再契約できることがあります。
再契約できるか、確認するタイミングは、契約満了前の半年前から1年前が一般的です。
※オーナーによる契約終了通知の送付は法律で定められています
契約満了前の半年〜1年前と期間が長いため、半年前より以前に送付されることが多いといえます。
定期借家契約の場合、再契約料（普通借家契約の更新料同等）が発生する場合があります。入居時の契約締結時に確認しましょう。
定期借家契約のメリットとデメリットとは
定期借家契約は以下のメリットとデメリットがあります。オフィス・事務所を選定する際、参考にしましょう。
| メリット | ・安く入居できれば、契約期間中に賃料改定できなく安く入居できる ・審査が優しい事もあり、与信が弱い企業の場合でも検討できる ・オフィスの造作や建て替え終了時の状況によっては原状回復が免除になる事もあります。 ※各物件や契約内容によって変わるので、契約の前には確認が必要に |
| デメリット | ・普通借家契約よりオーナーが優位の為、交渉されやすい ・再契約できなければ退去しなければならない ・再契約時に賃料をあげられる可能性がある ・途中解約ができない物件が多い |
定期借家契約と普通借家契約との違いは？
普通借家契約とは、一般的な不動産賃貸（オフィスを含む）で利用される賃貸借契約です。
契約期間は通常2年で設定され、期間満了後も借主が希望すれば契約は更新されるため、長く住み続けることができます。
更新時は、更新料が設定してあれば支払わなければなりません。
契約更新の拒否に関して、一般的に正当事由がないと更新を拒めません。
仮に入居期間中にトラブルが発生したとしても、正当事由がなければ更新拒否は難しいといえます。
定期借家契約の再契約は可能？
定期借家契約を採用している理由によっては、再契約も可能です。
オフィスビルの建て替えが予定されており、ビルの取り壊しが延長された場合、再契約できる可能性があります。
オフィスビルの取り壊し予定日が延長され、入居テナントの契約も延長された場合、全テナントの退去日が重なり、トラブルになることも考えられます。
そのため、再契約を希望する入居テナントも期間延長は慎重に検討しましょう。
入居中に家賃延滞などのトラブルがあれば、再契約できない可能性も考えられます。
定期借家契約と普通借家契約は選択できる？
基本的に契約形態は、オーナーにより定められており、普通借家契約か定期借家契約かを選ぶ機会は少ないといえます。
また、建て替えを予定しているオフィスビル場合、定期借家契約が一般的です。
与信が良く、ブランディング、知名度が共に高い優良企業であれば、調整してくれる可能性は期待できます。
契約形態の変更は、オフィス仲介業者がお客様とオーナーの間に入って、ご説明を行います。
定期借家契約を採用するオフィスの特徴
定期借家契約は、建て替え予定のオフィスや大手不動産会社のオフィスが多い傾向にあります。
建て替え予定のオフィスとは、大規模ビルを新築する際に再開発エリアに指定され、今後取り壊しが決まっているオフィスビルです。
取り壊しまでの契約期間が短く、取り壊しまで空室を埋めたい場合に、定期借家契約が採用されます。
- 賃料が安いことが多い
- 創業期のスタートアップ・ベンチャー企業に人気が高い
- 原状回復義務がないオフィスビルが存在する
大手不動産会社は大規模ビルを所有しており、区画内にいる顧客の数も多いため、定期借家契約を採用していることがあります。
大手不動産会社が保有するオフィスビルは説明も丁寧なため、トラブルになる可能性は低いと考えられます。
大手不動産会社は、与信の良い企業や知名度が高い企業に入居してもらいたいという想いが強く、入居テナントの増床ニーズも汲んでもらえやすいといえます。
定期借家契約は途中で解約できる？
普通借契約と同様にオフィスが手狭になった場合、契約書の特約に途中解約の旨が記載してある場合に限って、6ヶ月前の解約通知予告を行い、解約できます。
途中契約とは、契約期間の途中であっても、当事者のいずれかが一方的に契約を終了させられる旨を定める条項です。
契約期間の定めがある建物賃貸借契約において、特約により契約期間中の借主からの解約が認められている契約です。
つまり、契約書の特約に途中解約に関する明記がない場合、契約期間中の解約はできません。
そのため、解約をしたとしても契約期間は賃料を支払わなければなりません。
途中解約ができる場合でも、残存期間分の賃料支払いは、定期借家契約の特約内容に沿って、行わなければなりません。残存期間分の支払いのみを希望する場合、入居前にオフィス仲介業者と共にオーナーと交渉しましょう。
中途解約の特約が入れることができない場合でも、契約期間を短くすることで、可能となる場合もあります。
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