監修者：大隅識文
株式会社IPPO共同創業者/取締役
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スタートアップのオフィス移転は、居抜きオフィスやセットアップオフィスを活用すれば初期費用を300〜500万円削減できます。
ただし、設立間もない企業は入居審査のハードルが高く、事業計画書の準備と審査に強い物件タイプの選定がカギになります。
本記事では、スタートアップ・ベンチャー企業のオフィス移転支援を多数手がけてきた株式会社IPPOが、移転の最適なタイミング、費用削減方法、入居審査対策を徹底解説します。
- スタートアップがオフィス移転で初期費用を50%以上削減する方法
- 移転すべきタイミングがわかる9項目チェックリスト
- 創業3年未満でも入居審査を突破するコツ
この記事の目次
【結論】スタートアップがオフィス移転で押さえるべき3つのポイント
スタートアップのオフィス移転で失敗しないために、まず結論からお伝えします。押さえるべきポイントは「費用」「タイミング」「審査対策」の3つです。
費用は「居抜き・セットアップ」で300〜500万円削減できる
スタートアップにとって、オフィス移転の初期費用は大きな負担です。しかし、居抜きオフィスやセットアップオフィスを選べば、通常オフィスと比較して初期費用を50%以上削減することが可能です。
通常のオフィス移転では、内装工事費（坪単価10〜20万円）、什器・家具購入費（1人あたり5〜20万円）、さらに退去時の原状回復費用（坪単価3〜5万円）がかかります。10人規模のスタートアップでも総額600〜800万円に達することは珍しくありません。
一方、居抜きオフィスなら内装・家具がそのまま使えるため内装工事費はほぼゼロ。セットアップオフィスも家具・内装が完備されており、すぐに業務を開始できます。
移転タイミングは「資金調達後」か「人員増で手狭になる前」
オフィス移転の最適なタイミングは、「資金調達が完了したとき」か「従業員増加でオフィスが手狭になる前」です。
2025年12月時点の東京都心5区のオフィス空室率は2.22%と極めて低い水準です。好立地の物件は募集から数週間で決まってしまうケースも多く、「手狭になってから探す」では間に合いません。
2年以内に従業員を20%以上増やす計画があるなら、今すぐ物件探しを始めることをおすすめします。
入居審査は事業計画書の準備と物件タイプ選びで突破
スタートアップがオフィス移転で最も苦労するのが入居審査です。創業間もない企業は実績や財務基盤が不十分と判断され、審査に落ちるケースが少なくありません。
しかし、審査を突破する方法はあります。ポイントは「事業計画書の充実」と「審査に強い物件タイプの選定」の2つです。
セットアップオフィスやSOHO可物件は、スタートアップ向けに設計されているため審査基準が柔軟なケースが多く、創業3年未満でも審査に通りやすい傾向があります。
- 通常オフィスより居抜き・セットアップで初期費用50%以上削減
- 従業員が20%増える計画があるなら「今」が移転タイミング
- 創業3年未満でも審査に通りやすい物件タイプがある
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スタートアップのオフィス移転費用｜通常 vs 居抜き vs セットアップ比較
「オフィス移転にはどれくらい費用がかかるの？」というご質問をよくいただきます。物件タイプによって大きく異なりますので、10人規模のスタートアップを例に比較してみましょう。
10人規模スタートアップの移転費用シミュレーション
以下は、渋谷区で20坪程度のオフィスに移転する場合の費用比較です。
| 費用項目 | 通常オフィス | 居抜きオフィス | セットアップオフィス |
|---|---|---|---|
| 敷金・保証金 | 300万円 （賃料6ヶ月分） | 150万円 （賃料3ヶ月分） | 100万円 （賃料2ヶ月分） |
| 内装工事費 | 200〜400万円 （坪単価10〜20万円） | 0〜50万円 （軽微な修繕のみ） | 0円 （内装完備） |
| 什器・家具 | 50〜100万円 （1人あたり5〜10万円） | 0〜30万円 （一部追加のみ） | 0円 （家具付き） |
| 原状回復費（退去時） | 60〜100万円 （坪単価3〜5万円） | 0円 （居抜き退去可能） | 0円 （原状回復不要） |
| 合計目安 | 約610〜900万円 | 約150〜230万円 | 約100〜150万円 |
| 削減効果 | — | 約460〜670万円削減 | 約510〜750万円削減 |
上記の通り、居抜きオフィスやセットアップオフィスを選ぶことで、通常オフィスと比較して500万円前後のコスト削減が期待できます。この差額は、採用費や事業投資に回すことができるため、成長フェーズのスタートアップにとって大きなメリットとなります。
居抜きオフィスで削減できる3つの費用
居抜きオフィスとは、前の入居者が使用していた内装や家具がそのまま残っている物件のことです。次の入居者は、そのまま引き継いで入居できるため、以下の3つの費用を大幅に削減できます。
- 内装工事費：既存の内装をそのまま使えるため工事不要
- 什器・家具購入費：デスク、椅子、会議テーブルなどを引き継げる
- 原状回復費用：居抜き退去なら退去時の費用もゼロに
特にスタートアップにとっては、退去時の原状回復費用がゼロになる点が大きなメリットです。通常オフィスでは、退去時に内装を入居前の状態に戻す「原状回復工事」が必要で、坪単価3〜5万円の費用がかかります。居抜き退去であれば、この費用を丸ごと削減できます。
セットアップオフィスのコストパフォーマンス
セットアップオフィスは、ビルオーナーが内装・家具を新たに整備した状態で提供する物件です。居抜きオフィスとの違いは、前テナントの使用感がなく、新品またはきれいな状態の家具・内装で入居できる点です。
| 比較項目 | 居抜きオフィス | セットアップオフィス |
|---|---|---|
| 内装・家具の状態 | 前テナントの使用品 | 新品または整備済み |
| デザインの自由度 | 前テナント次第 | 統一感のあるデザイン |
| 賃料水準 | やや安め | やや高め |
| 入居審査 | 物件による | 比較的柔軟 |
| おすすめの企業 | コスト最優先の企業 | きれいなオフィスで採用力も重視したい企業 |
セットアップオフィスは賃料がやや高めに設定されていることが多いですが、内装工事不要で最短2週間程度で入居できるスピード感が魅力です。資金調達直後など、急いで移転したいスタートアップには特におすすめです。
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スタートアップがオフィス移転すべきタイミング【9項目チェックリスト】
「うちの会社、そろそろ移転すべき？」と迷っている方は多いです。以下の9項目チェックリストで、移転タイミングを診断してみましょう。
当てはまる項目にチェックを入れてください。
| チェック | チェック項目 | 緊急度 |
|---|---|---|
| □ | 1年以内にオフィスの契約更新時期を迎える | 高 |
| □ | ビルの取り壊し・建て替えが決まっている | 高 |
| □ | 1人あたりの使用面積が2坪を下回っている | 高 |
| □ | 2年以内に従業員を20%以上増やす計画がある | 高 |
| □ | 資金調達が完了した（または予定がある） | 中 |
| □ | 会議室・ミーティングスペースが十分に確保できない | 中 |
| □ | オフィスの立地が営業活動に支障をきたしている | 中 |
| □ | 築年数が古く、設備（空調・ネット回線等）が不十分 | 低 |
| □ | 社員からオフィス環境への不満の声がある | 低 |
7〜9個該当：今すぐ移転を検討すべき（3ヶ月以内に物件探しを開始）
4〜6個該当：半年以内に物件探しを開始しましょう
1〜3個該当：1年後を目安に計画を立て始めましょう
0個該当：現状維持でOK（定期的に見直しを）
「今すぐ検討」すべきサイン（7〜9個該当）
7個以上該当した場合は、すぐに移転プロジェクトを始動すべき状況です。特に以下の項目は緊急度が高いサインです。
1人あたり使用面積が2坪を下回っている場合、オフィスの生産性が著しく低下している可能性があります。一般的に、オフィスワーカー1人あたりの適正面積は3〜4坪とされており、2坪未満では集中できる環境とは言えません。
また、2年以内に従業員20%増の計画があるなら、早めの行動が必須です。2025年12月時点の東京都心5区のオフィス空室率は2.22%と非常に低く、希望条件に合う物件が見つかるまで数ヶ月かかることも珍しくありません。
「半年以内に検討」を開始すべきサイン（4〜6個該当）
4〜6個該当した場合は、余裕を持って移転計画を進めるタイミングです。
資金調達が完了した（または予定がある）場合は、投資家へのアピールや採用強化の観点から、オフィス環境の見直しを検討する良い機会です。調達した資金を使って、企業イメージに合ったオフィスへ移転することで、次の成長ステージに備えることができます。
ミーティングスペースが確保できない状況も、見過ごせない問題です。クライアントとの商談や社内ミーティングのたびにカフェを探すようでは、業務効率が大きく低下します。
「計画的に検討」を進めるべきサイン（1〜3個該当）
1〜3個該当の場合は、1年後を目安に計画を立て始めるのがおすすめです。
「設備が古い」「社員から不満の声がある」といった項目は、すぐに業務に支障をきたすわけではありませんが、放置すると従業員の満足度低下や離職につながる可能性があります。
まずは現状のオフィスの契約更新時期を確認し、そのタイミングに合わせて移転を検討するのが効率的です。
2025年12月時点の東京都心5区のオフィス空室率は2.22%と、2020年以来の低水準です。好立地・好条件の物件はすぐに埋まってしまうため、「手狭になってから探す」では間に合わない可能性があります。チェックリストで3個以上該当した方は、今すぐ物件探しを始めることをおすすめします。
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スタートアップの入居審査を通過する3つのコツ
スタートアップが最も苦労するのが入居審査です。「審査に落ちたらどうしよう」と不安な方も多いですが、対策次第で創業3年未満でも審査を突破できます。
事業計画書に盛り込むべき5つの項目
オフィスの入居審査では、事業計画書の提出を求められるケースが多くあります。特に創業間もないスタートアップの場合、過去の実績よりも「将来性」を示すことが重要です。
以下の5項目を盛り込んだ事業計画書を準備しておくと、審査通過の確率が高まります。
- 事業内容と市場規模：どのような事業で、どれだけの成長ポテンシャルがあるか
- 収支計画（3年分）：売上・利益の見込みを具体的な数字で提示
- 資金調達状況：調達済み金額、または調達予定を明記
- 採用計画：オフィス規模との整合性を示す（「2年後に◯名体制」など）
- 代表者の経歴・実績：過去の事業経験や専門性で信頼性を担保
事業計画書は、オーナーや管理会社が「この会社に貸しても大丈夫か」を判断する重要な材料です。賃料の支払い能力と、長期入居の見込みを示すことを意識して作成しましょう。
審査に通りやすい物件タイプを選ぶ
物件タイプによって審査基準は大きく異なります。創業間もないスタートアップには、以下のような審査が柔軟な物件タイプがおすすめです。
| 物件タイプ | 審査の特徴 | おすすめポイント |
|---|---|---|
| セットアップオフィス | スタートアップ向けに設計されており、審査基準が柔軟なケースが多い | 内装・家具完備で即入居可能 |
| SOHO可物件 | 小規模事業者・個人事業主を想定しており、審査ハードルが低め | 少人数のスタートアップに最適 |
| 居抜きオフィス | 物件による（オーナー次第） | 初期費用を最小化できる |
| インキュベーション施設 | スタートアップ支援を目的としており審査が柔軟 | 入居企業同士のネットワークも魅力 |
一等地のハイグレードビル（大手町、丸の内、六本木ヒルズ周辺など）は、審査基準が非常に厳格です。創業3年未満、または年商1億円未満の企業は審査に通らないケースがほとんどです。まずは成長フェーズに合った物件を選び、事業拡大後にグレードアップする戦略が現実的です。
仲介会社を活用して交渉力を上げる
スタートアップが自力で物件を探し、オーナーと直接交渉するのはハードルが高いです。オフィス仲介会社を活用することで、審査通過の確率を高めることができます。
- スタートアップに理解のあるオーナーの物件を紹介してもらえる
- 事業計画書の書き方や審査対策のアドバイスがもらえる
- オーナーとの賃料交渉・条件交渉を代行してもらえる
- 非公開物件を含む豊富な選択肢から探せる
IPPOでは、スタートアップ・ベンチャー企業のオフィス移転を数多くサポートしてきた実績があります。審査に不安がある方も、お気軽にご相談ください。
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スタートアップのオフィス移転成功事例
実際にオフィス移転に成功したスタートアップの事例をご紹介します。費用削減とスピード入居を実現した2つのケースを見てみましょう。
【事例1】IT系10人規模｜居抜きオフィスで初期費用400万円削減
| 企業概要 | |
|---|---|
| 業種 | ITサービス（SaaS開発） |
| 従業員数 | 10名 |
| 移転前オフィス | シェアオフィス（6名時点で手狭に） |
| 課題 | 採用強化のための自社オフィス確保、会議室不足 |
【解決策】渋谷区の居抜きオフィス（25坪）を選定。前テナントが使用していたオフィス家具・内装をそのまま引き継ぎ。
| 移転結果 | |
|---|---|
| 初期費用 | 通常700万円 → 300万円（▲400万円削減） |
| 内装工事期間 | 0日（即入居可能） |
| 移転後の効果 | 採用応募数がオフィス移転後3ヶ月で2倍に |
担当者コメント
「シェアオフィスから自社オフィスへの移転で、会社としての信頼度が上がりました。特に採用面談で『きれいなオフィスですね』と言われることが増え、採用がスムーズになりました。居抜きオフィスのおかげで、削減した400万円を採用費に回せたのも大きかったです」
【事例2】SaaS系20人規模｜セットアップオフィスで入居まで2週間
| 企業概要 | |
|---|---|
| 業種 | SaaSプロダクト開発 |
| 従業員数 | 20名 |
| 移転前オフィス | 賃貸オフィス（シリーズA調達で急拡大） |
| 課題 | 急成長に伴う緊急移転、時間がない |
【解決策】渋谷区のセットアップオフィス（40坪）を選定。内装・家具完備のため、内見から2週間で入居完了。
| 移転結果 | |
|---|---|
| 内見から入居まで | わずか2週間 |
| 初期費用 | 通常1,200万円 → 500万円（▲700万円削減） |
| 原状回復費 | 0円（退去時の負担なし） |
担当者コメント
「シリーズA調達直後で、すぐにでもオフィスを拡大したい状況でした。通常なら内装工事で2〜3ヶ月かかるところ、セットアップオフィスのおかげで2週間で入居できました。調達した資金を事業成長に集中投下でき、非常に助かりました」
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スタートアップのオフィス選びで確認すべき5つのポイント
オフィス選びで失敗しないために、必ずチェックすべき5つのポイントを解説します。
立地・エリア｜スタートアップ集積地のメリット
オフィスの立地は、採用力・ブランディング・営業効率に直結します。スタートアップに人気のエリアとその特徴を押さえておきましょう。
| エリア | 特徴 | おすすめの企業 |
|---|---|---|
| 渋谷 | IT・Web系スタートアップの集積地、採用力◎ | IT・Web・アプリ開発 |
| 六本木・赤坂 | 外資系・金融系に強い、ブランディング◎ | Fintech・コンサル |
| 新宿 | 交通利便性◎、多様な業種に対応 | 営業拠点・サービス業 |
| 五反田 | コスパ重視のスタートアップに人気 | コスト重視の企業全般 |
| 神田・日本橋 | 老舗感＋アクセス◎ | BtoB・士業系 |
渋谷エリアは「ビットバレー」とも呼ばれ、IT・Web系スタートアップが集積しています。エンジニア採用を強化したい企業には特におすすめです。
広さ・規模｜1人あたり3坪を目安に将来を見据える
オフィスの適正な広さは、1人あたり3〜4坪が目安です。ただし、スタートアップは成長スピードが速いため、2年後の人員計画を考慮して広めに確保することをおすすめします。
| 従業員数 | 最低限の広さ | 余裕を持った広さ |
|---|---|---|
| 5名 | 15坪（1人3坪） | 20坪（1人4坪） |
| 10名 | 30坪 | 40坪 |
| 20名 | 60坪 | 80坪 |
| 30名 | 90坪 | 120坪 |
設備・内装｜企業イメージと働きやすさの両立
オフィスの設備・内装は、従業員の生産性と企業イメージの両面に影響します。以下のポイントをチェックしましょう。
- インターネット回線：光回線が引けるか、回線速度は十分か
- 空調：個別空調か中央空調か（個別空調の方が快適）
- 電気容量：サーバーや多数のPCを使う場合は要確認
- セキュリティ：入退室管理、警備体制
- 会議室：社内用・来客用のスペースが確保できるか
契約条件｜定期借家契約の注意点
オフィスの賃貸借契約には、「普通借家契約」と「定期借家契約」の2種類があります。それぞれの特徴を理解しておきましょう。
| 比較項目 | 普通借家契約 | 定期借家契約 |
|---|---|---|
| 契約更新 | 原則更新可能 | 期間満了で終了（再契約は別途交渉） |
| 中途解約 | 6ヶ月前予告が一般的 | 原則不可（特約による） |
| 賃料 | 相場水準 | やや安めの場合あり |
| おすすめ | 長期入居を想定 | 短期・中期で移転の可能性あり |
スタートアップの場合、成長スピードが読みにくいため、中途解約条項の有無を必ず確認しましょう。急成長でオフィスが手狭になった場合に、柔軟に対応できるかどうかが重要です。
賃料・コスト｜売上の3〜5%が適正範囲
オフィス賃料の適正水準は、一般的に売上の3〜5%と言われています。ただし、スタートアップの場合は売上が安定していないことも多いため、固定費を抑えめに設定するのが安全です。
賃料の目安
成長フェーズのスタートアップの場合、まずは売上の3%以内を目安にすることをおすすめします。居抜きオフィスやセットアップオフィスを活用すれば、賃料だけでなく初期費用も抑えられるため、キャッシュフローに余裕を持たせることができます。
スタートアップのオフィス移転に関するよくある質問
スタートアップのオフィス移転について、よくいただく質問にお答えします。
Q1. スタートアップのオフィス移転にはいくらかかる？
A. 10人規模のスタートアップで通常オフィスの場合、約600〜800万円が相場です。
ただし、居抜きオフィスなら200〜300万円、セットアップオフィスなら100〜200万円まで初期費用を削減できます。
主な内訳は以下の通りです。
- 敷金・保証金：100〜300万円（賃料の3〜6ヶ月分）
- 内装工事費：0〜400万円（居抜き・セットアップなら不要）
- 什器・家具：0〜100万円（付帯物件なら不要）
- 引越し費用：20〜50万円（1人あたり2〜5万円）
Q2. 創業間もない企業でも入居審査に通る？
A. 創業3年未満でも審査に通る方法はあります。
ポイントは以下の3つです。
1. 事業計画書の充実：3年分の収支計画と資金調達状況を明記
2. 物件タイプの選定：セットアップオフィスやSOHO可物件は審査が柔軟
3. 仲介会社の活用：オーナーとの交渉を代行してもらえる
IPPOでは創業間もないスタートアップの入居支援実績が豊富です。審査に不安がある方もお気軽にご相談ください。
Q3. オフィス移転にどのくらいの期間がかかる？
A. 通常オフィスの場合、物件選定から入居まで3〜6ヶ月が目安です。
居抜き・セットアップオフィスなら、最短2週間〜1ヶ月で入居可能なケースもあります。
| フェーズ | 通常オフィス | 居抜き・セットアップ |
|---|---|---|
| 物件探し | 1〜2ヶ月 | 2週間〜1ヶ月 |
| 内見・申込 | 2週間〜1ヶ月 | 1〜2週間 |
| 審査・契約 | 2週間〜1ヶ月 | 1〜2週間 |
| 内装工事 | 1〜3ヶ月 | 不要 |
| 合計 | 3〜6ヶ月 | 2週間〜2ヶ月 |
Q4. 居抜きオフィスとセットアップオフィスはどちらがおすすめ？
A. 目的によって選び方が異なります。
【居抜きオフィスがおすすめ】
・とにかくコストを最小化したい
・前テナントの内装を気に入った
・退去時も居抜きで出たい
【セットアップオフィスがおすすめ】
・きれいな新品の家具・内装を使いたい
・審査が心配（創業間もない）
・短期間で入居したい
迷った場合は、両方の物件を比較検討するのがおすすめです。IPPOでは居抜き・セットアップ両方の物件をご紹介しています。
Q5. シェアオフィスから自社オフィスに移転すべきタイミングは？
A. 以下のいずれかに該当したら、自社オフィスへの移転を検討しましょう。
- 従業員が5〜6名を超えた
- クライアントを招く機会が増えた
- 情報セキュリティ上の懸念がある
- 会議室の予約が常に埋まっている
- 採用活動で「自社オフィスがない」ことがネックになっている
シェアオフィスは柔軟性が魅力ですが、成長フェーズでは自社オフィスの方が採用力・ブランディングの面でメリットがあります。
まとめ｜スタートアップのオフィス移転を成功させるポイント
本記事では、スタートアップのオフィス移転における費用削減方法、タイミング、入居審査対策を解説しました。
- 居抜き・セットアップオフィスで初期費用50%以上削減可能
- 9項目チェックリストで移転タイミングを診断
- 事業計画書と物件タイプ選びで審査突破
- 東京都心5区の空室率は2.22%と低水準（2025年12月時点）
- 好条件の物件は早い者勝ち—検討中なら今すぐ行動を
オフィス移転は費用も手間もかかる大きな決断ですが、適切な物件選びと専門家のサポートがあれば、コストを抑えながら事業成長につなげることができます。
IPPOでは、スタートアップ専門のオフィス移転サポートを無料で提供しています。居抜きオフィス・セットアップオフィスの豊富な物件情報と、審査対策のノウハウで、あなたの会社に最適なオフィス移転を実現します。
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ハイッテ by 株式会社IPPOでは、スタートアップ・ベンチャー企業を中心に、居抜きオフィスの仲介を行なっています。
東京都内の居抜きオフィス移転の豊富な知識と経験から、採用・事業拡大や新規進出を考えている方へオフィス移転コンサルティングを行っております。ぜひお気軽にご相談ください。
監修者
株式会社IPPO 共同創業者 取締役 大隅識文
宅地建物取引士【東京都知事：第237969号】
中央大学卒業後、マスメディア向け制作会社に入社し経営にも携わる。その後不動産仲介会社に転職し、共同創業者として2018年株式会社IPPO（イッポ）を設立。シード・アーリー期のスタートアップ企業から上場企業までオフィス移転取引社数は500社以上、うち居抜きオフィス移転の取引実績は200社以上に達する。オーナーとの関係性も非常に良く、居抜きオフィス移転の実務を知り尽くした、きめ細かなサポートに、オーナー・顧客からの信頼も厚く、リピートが絶えない。
執筆者 ハイッテ編集部
株式会社IPPO全般のマーケティングを担っています。ハイッテの運用のほか、オフィス移転事例や賃料相場、オフィス調査なども行なっております。
