居抜きオフィスのメリットとデメリットは？注意点も解説

居抜きオフィスとは、前テナントの内装・家具をそのまま引き継いで入居できるオフィスです。

結論から言うと、居抜きオフィスは「初期費用を抑えて事業投資を優先したい企業」に最適な選択肢です。一方で、物件数が少なく、退去時の原状回復義務を引き継ぐ点は注意が必要です。

本記事では、居抜きオフィスのメリット・デメリットを具体的な費用データとともに解説し、失敗しない物件選びのポイントをお伝えします。

オフィス形態比較表｜居抜き・セットアップ・スケルトン

まずは居抜きオフィス・セットアップオフィス・スケルトン（通常賃貸）の違いを比較表で確認しましょう。

比較項目	居抜きオフィス	セットアップオフィス	スケルトン（通常賃貸）
初期費用	◎ 最安（0〜500万円）	○ 中程度	× 高い（1,000〜2,000万円）
入居までの期間	◎ 最短2週間	○ 2週間〜1ヶ月	× 2〜3ヶ月
内装の自由度	× 低い	× 低い	◎ 高い
設備・家具	中古（前テナントのもの）	新品（オーナー設置）	なし（自社で購入）
月額賃料	通常賃貸と同等	やや高め（+10〜20%）	通常賃貸
退去時原状回復	△ 引き継ぐ（高額リスクあり）	○ 不要のケースが多い	× 全額負担
物件数	△ 少ない	○ 増加傾向	◎ 多い

居抜きオフィスとは

居抜きオフィスでは、デスク・チェア・会議室の造作・照明設備などが残された状態で入居できます。

最大の特徴は「原状回復義務の引き継ぎ」です。前テナントは原状回復工事を行わずに退去でき、新テナントは内装工事なしで入居できます。この仕組みにより、双方にコストメリットが生まれます。

セットアップオフィスとの違い

セットアップオフィスは、オーナー（貸主）が内装工事を行い、新品の家具・設備を完備した状態で提供するオフィスです。

居抜きオフィスとセットアップオフィスの違いを詳しく比較してみましょう。

比較項目	居抜きオフィス	セットアップオフィス
内装・設備の状態	前テナントが残したもの（中古）	オーナーが新規設置（新品）
デザインの質	前テナント次第（当たり外れあり）	統一されたデザイン
賃料水準	通常賃貸と同等	通常賃貸より10〜20%高め
退去時の原状回復	引き継ぐ（高額になる場合あり）	原状回復不要のケースが多い
募集期間	前テナント退去前の3〜6ヶ月	常時募集
向いている企業	コスト最優先、内装にこだわりなし	スピード・デザイン重視、予算に余裕あり

セットアップオフィスとは？メリット・デメリット・費用比較・選び方を解説【2026年最新】

スケルトン（通常賃貸）との違い

スケルトンは、内装や設備を一切設けず、床・天井・躯体のみの状態で引き渡される物件です。自由度は高いですが、内装工事に多額の費用と時間がかかります。

居抜きオフィスとスケルトンで、どれだけ費用に差が出るのか見てみましょう。

項目	スケルトン	居抜きオフィス	差額
内装工事費	1,500万円（坪単価30万円）	200万円（軽微な追加工事）	▲1,300万円
什器購入費	500万円	0円（引き継ぎ）	▲500万円
工事期間	2〜3ヶ月	2週間	▲2ヶ月短縮
合計削減額	–	–	約1,800万円

このように、居抜きオフィスを選ぶことで最大1,800万円以上の費用削減が可能です。削減した費用を採用やマーケティング、研究開発に回せるのは、成長期のスタートアップ・ベンチャー企業にとって大きなメリットです。

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居抜きオフィスのメリット

居抜きオフィスのメリットを「入居時」と「退去時」に分けて詳しく解説します。

【入居時】メリット①：初期費用を大幅に削減できる

居抜きオフィス最大のメリットは、内装工事費用と什器購入費用を大幅に削減できることです。

削減項目	スケルトンの場合	居抜きの場合	削減額
内装工事費（50坪）	1,000〜2,000万円	0〜500万円	500〜1,500万円
オフィス家具	300〜500万円	0円	300〜500万円
電気・LAN工事	100〜200万円	0〜50万円	50〜150万円
合計	1,400〜2,700万円	0〜550万円	850〜2,150万円

【入居時】メリット②：入居までの期間を大幅短縮

スケルトン物件では内装工事に2〜3ヶ月かかりますが、居抜きオフィスなら最短2週間〜1ヶ月で入居可能です。

オフィス形態	契約から入居まで
居抜きオフィス	2週間〜1ヶ月
セットアップオフィス	2週間〜1ヶ月
スケルトン	2〜3ヶ月

資金調達後に「すぐにでもオフィスを構えて事業を加速させたい」というスタートアップ企業にとって、この2ヶ月の短縮は大きなアドバンテージです。

また、内装工事の打ち合わせ・業者選定・コンペなどの工数も削減できるため、本業に集中できます。

【入居時】メリット③：デザイン性の高い内装を低コストで

前テナントがこだわって作った内装をそのまま使えるため、通常なら数百万円かかるデザイン性の高いオフィスを低コストで手に入れられる可能性があります。

特にスタートアップ企業の退去物件では、採用・ブランディングを意識したおしゃれな内装が多く、採用競争力の向上にもつながります。

【退去時】メリット④：原状回復費用を削減できる可能性

居抜きオフィスとして退去できれば、原状回復工事費用を大幅に削減できます。

【退去時】メリット⑤：解約予告期間を短縮できる場合も

通常のオフィス賃貸では解約予告期間が3〜6ヶ月必要ですが、居抜き退去の場合は後継テナントが決まり次第、退去できるケースもあります。

また、原状回復工事が不要になるため、引き渡し直前までオフィスを使用できるメリットもあります。

【SDGs】メリット⑥：環境負荷の軽減・企業ブランディング

居抜きオフィスは、内装や什器を再利用することで廃棄物を減らし、SDGs目標No.12「つくる責任 つかう責任」に貢献できます。

ESG投資が拡大する中、環境に配慮した企業というブランディングは、VCや投資家へのアピールにもなります。

居抜きオフィスのデメリット

メリットの多い居抜きオフィスですが、見落としがちなデメリットもあります。ただし、これらは専門家のサポートで回避可能です。

【入居時】デメリット①：希望通りのレイアウトが見つかりにくい

居抜きオフィスは前テナントのレイアウトをそのまま使うため、自社の働き方に最適な物件を見つけるのは難しい場合があります。

【対策】入居前に「何人でどう働くか」を明確にし、レイアウトが自社の働き方に合うか確認しましょう。専門の仲介会社に相談すれば、非公開物件を含めた選択肢を提示してもらえます。

【入居時】デメリット②：物件数が少なく、タイミングが重要

居抜きオフィスの募集期間は、前テナントの解約予告から退去までの3〜6ヶ月程度に限られます。良質な物件は競争率が高く、常にアンテナを張って情報収集しておく必要があります。

【対策】居抜きオフィス専門の仲介会社に相談しておくと、非公開物件や募集前の情報を早めにキャッチできます。

【入居時】デメリット③：設備・什器の老朽化リスク

前テナントが使用していた設備や家具は中古品です。老朽化した設備の修繕・交換費用が発生すると、コストメリットが薄れる可能性があります。

【対策】内見時に設備の状態を詳しく確認し、修繕が必要な箇所の費用を見積もってから判断しましょう。

【入居時】デメリット④：原状回復義務を引き継ぐリスク

居抜きオフィスに入居すると、前テナントの原状回復義務を引き継ぐことになります。これが最も注意が必要なポイントです。

【対策】入居前に原状回復の範囲と概算費用を必ず確認しましょう。契約書の原状回復条項を専門家にチェックしてもらうことをおすすめします。

【退去時】デメリット⑤：居抜き退去できるとは限らない

自社が退去する際に居抜きで退去できるかは、オーナーの許可と後継テナントの有無によって決まります。

【対策】居抜き退去を前提にした計画は危険です。最悪の場合、通常の原状回復費用が発生することを想定して予算を組みましょう。

デメリットまとめ ― 専門家サポートで回避可能

居抜きオフィスを選ぶときの注意点5つ

居抜きオフィスで失敗しないために、以下の5つの注意点を押さえておきましょう。

注意点①：移転スケジュールの確認

居抜きオフィスでも追加の内装工事が必要な場合があります。

大規模な内装工事や部品が届かないなどにより予定よりも工事期間が数ヶ月伸びる可能性もあります。余裕を持ったスケジュールを立てましょう。

オフィス移転のスケジュール・全ステップを解説！成功のポイントもご紹介

注意点②：関係者間の調整の複雑さ

居抜きオフィスの契約では、最大4者間でのやり取りが発生します。

また、出資を受けている企業の場合は株主からオフィス選びの指摘を受けるケースもあります。事前に決裁ルートを確認しておきましょう。

注意点③：造作譲渡契約の締結

内装や什器を譲り受ける場合は、造作譲渡契約書の締結が必須です。

どの内装を引き継ぐのか、どの什器をいくつ譲渡するのかを明確にすることでトラブル防止に繋がります。

注意点④：退去時の原状回復義務の範囲確認

入居前に必ず原状回復義務の範囲と概算費用を確認しましょう。

注意点⑤：設備・什器の状態確認

中古の設備・什器を引き継ぐため、入居後に修繕費用が発生するリスクがあります。

内見時には写真や動画を撮影し、後から確認できるようにしておくと安心です。

居抜きオフィスに向いている企業・向いていない企業

居抜きオフィスのメリット・デメリットを踏まえ、向いている企業・向いていない企業の傾向をまとめました。

居抜きオフィスに向いている企業	居抜きオフィスに向いていない企業
✅ 初期費用を抑えて事業投資を優先したい	❌ オフィスデザインで独自のブランディングをしたい
✅ 移転後すぐに業務を開始したい	❌ 特殊な設備・レイアウトが必要
✅ 内装にこだわりがない	❌ 長期間（5年以上）同じオフィスを使い続けたい
✅ 2〜3年で再度移転の可能性がある	❌ 新品のオフィス家具・設備にこだわりたい
✅ SDGs・環境配慮をアピールしたい	–

よくある質問

Q. 居抜きオフィスの最大のメリットは何ですか？

A. 最大のメリットは初期費用の大幅削減です。内装工事費用や什器購入費用が不要となり、50坪オフィスなら1,000万円以上のコスト削減が可能です。また、内装工事期間も省略できるため、最短2週間での入居も実現できます。

Q. 居抜きオフィスはどんな企業に向いていますか？

A. 初期費用を抑えて事業投資を優先したいスタートアップ・ベンチャー企業に特に向いています。200坪以下の中小規模オフィスに多く、2〜3年で再度移転する可能性がある成長企業にも最適です。

Q. 居抜きオフィスとセットアップオフィスの違いは？

A. 居抜きオフィスは前テナントの内装・家具を引き継ぐのに対し、セットアップオフィスはオーナーが新品の内装・家具を設置します。居抜きは初期費用が最安ですが、セットアップは退去時の原状回復が不要なケースが多いため、トータルコストで比較する必要があります。

Q. 居抜きオフィスのデメリットは回避できますか？

A. 専門知識を持った仲介会社のサポートで大部分が回避可能です。特に「原状回復義務の確認」「設備の状態確認」「造作譲渡契約の締結」は、居抜き専門の仲介会社に任せることでトラブルを防げます。

まとめ｜居抜きオフィス選びで失敗しないために

居抜きオフィスは、初期費用を最大1,000万円以上削減でき、最短2週間で入居可能な、スタートアップ・ベンチャー企業に最適なオフィス形態です。

一方で、物件数が少なく、原状回復義務の引き継ぎや設備の老朽化など、注意すべきポイントもあります。

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