2026年も東京都内では多くの再開発事業が進行中です。高輪ゲートウェイ、八重洲、日本橋など、スタートアップが注目すべきエリアで新築オフィスビルが続々と竣工しています。
ただし、再開発エリアの新築オフィスは賃料・初期費用とも高額です。成長フェーズのスタートアップには「新築の最新設備」と「コスト抑制」のバランスが重要。この記事では再開発の全体像を把握しつつ、最適なオフィス選びの判断材料をお伝えします。
東京都23区の再開発事業とは、東京都都市整備局が主導する市街地再開発事業であり、老朽化したビルの建て替えや都市機能の強化を目的として進められています。2026年現在、高輪ゲートウェイ・品川エリア、八重洲・日本橋エリア、渋谷エリアを中心に大規模再開発が進行中です。本記事では2025年〜2026年に竣工した（予定含む）主要オフィスビルをエリア別に整理し、スタートアップ・ベンチャー企業のオフィス移転検討に役立つ情報を提供します。
この記事の目次
この記事でわかること
- 2025年〜2026年に竣工した東京23区の主要オフィスビル一覧（エリア別）
- 再開発が進む背景と今後の見通し
- 新築オフィス vs 居抜き・セットアップオフィスの比較ポイント
- スタートアップが再開発エリアでオフィスを探す際の注意点
【結論】スタートアップが再開発情報を活用するポイント
再開発エリアのオフィス選びで押さえるべきポイントは3つです。
- 新築ビルは賃料・初期費用が高額（坪単価3〜5万円超が目安）
- 同エリアの居抜き・セットアップオフィスなら初期費用を50〜70%削減可能
- 再開発完了エリアは周辺の賃料も上昇傾向—早めの意思決定が有利
新築ビルへの移転を検討する場合、内装工事費だけで数百万〜数千万円のコストがかかります。成長フェーズのスタートアップは「必要な設備が揃った居抜き・セットアップオフィス」を選択肢に入れることで、資金を事業成長に集中できます。
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2025年〜2026年竣工の注目オフィスビル【エリア別】
ここからは、2025年〜2026年に竣工した（または竣工予定の）主要オフィスビルをエリア別に紹介します。各エリアの特徴と、スタートアップにとっての立地メリットも解説します。
港区（高輪ゲートウェイ・虎ノ門・赤坂エリア）
港区は東京のビジネス中心地であり、2025年3月に街びらきした高輪ゲートウェイシティを筆頭に、虎ノ門ヒルズ・麻布台ヒルズなど大規模再開発が進行中です。外資系企業やグローバル展開を目指すスタートアップに人気のエリアですが、賃料は都内最高水準となっています。
- 賃料相場：坪単価3.5〜6万円（新築ビル）
- アクセス：JR山手線・京浜東北線、東京メトロ日比谷線・銀座線、都営浅草線・大江戸線
- 向いている企業：グローバル展開志向、外資系クライアントが多い企業
■ 主要ビル一覧
| ビル名 | 所在地 | 竣工時期 | 規模 | 基準階面積 |
|---|---|---|---|---|
| THE LINKPILLAR 1 NORTH/SOUTH （高輪ゲートウェイシティ） | 港区高輪 | 2025年3月 | 地上30階 | 約1,390坪 |
| THE LINKPILLAR 2 （高輪ゲートウェイシティ複合棟Ⅱ） | 港区高輪 | 2026年春予定 | 地上31階 | 約630坪 |
| 赤坂トラストタワー （東京ワールドゲート赤坂） | 港区赤坂 | 2024年8月〜 2025年10月 | 地上43階 | 約1,013坪 |
| ミタマチテラス （田町駅前建替プロジェクト） | 港区芝浦 | 2025年8月 | 地上31階 | 約650坪 |
| 南青山三丁目計画 | 港区南青山 | 2026年3月 | 地上38階 | — |
高輪ゲートウェイシティはJR東日本による品川車両基地跡地の大規模再開発で、「100年先の心豊かなくらしのための実験場」をコンセプトに開発が進められています。KDDIやマルハニチロなど大手企業の本社移転が予定されており、2026年春のグランドオープンに向けて注目を集めています。
港区の新築ビルは賃料が高いですが、同エリアには居抜きオフィスやセットアップオフィスも存在します。高輪・赤坂エリアで初期費用を抑えたい場合は、居抜き物件も選択肢に入れてみてください。
中央区（八重洲・日本橋・京橋エリア）
中央区は東京駅周辺の再開発が最も活発なエリアです。2026年2月には「TOFROM YAESU」が竣工予定で、東京駅八重洲口直結の国家戦略特区として注目されています。金融機関や大手企業が多く、BtoB事業を展開するスタートアップに適したエリアです。
- 賃料相場：坪単価3〜5万円（新築ビル）
- アクセス：東京駅徒歩圏、新幹線・全国各地・羽田空港へのアクセス◎
- 向いている企業：金融系、BtoB事業、出張が多い企業
■ 主要ビル一覧
| ビル名 | 所在地 | 竣工時期 | 規模 | 基準階面積 |
|---|---|---|---|---|
| TOFROM YAESU TOWER （八重洲一丁目東B地区） | 中央区八重洲 | 2026年2月 | 地上54階 | 約1,800坪 |
| TOFROM YAESU THE FRONT （八重洲一丁目東A地区） | 中央区八重洲 | 2026年2月 | 地上10階 | 約360坪 |
| 日本橋一丁目中地区再開発 C街区 | 中央区日本橋 | 2026年3月 | 地上52階 | 約1,300〜1,900坪 |
| 八重洲ダイビル | 中央区京橋 | 2025年6月 | 地上11階 | 約387坪 |
| 第一生命キノテラス | 中央区京橋 | 2025年6月 | 地上12階 | 約256坪 |
| WORK VILLA YAESU | 中央区京橋 | 2026年1月 | 地上13階 | 約262坪 |
| （仮称）野村不動産日本橋本町ビル計画 | 中央区日本橋本町 | 2026年12月 | 地上17階 | — |
TOFROM YAESUは東京駅八重洲中央口直結の大規模複合再開発です。オフィス、医療施設、劇場・カンファレンス施設、バスターミナル、商業施設等を整備し、国際都市東京の玄関口にふさわしい都市機能の強化を目指しています。地下ネットワークを通じて東京駅に直結するため、出張の多い企業には特に利便性の高い立地となります。
日本橋一丁目中地区再開発は、日本橋川沿いで進行する5つの再開発事業の先陣を切るプロジェクトです。2040年にかけて首都高地下化事業とともに進められ、日本橋エリア全体の価値向上が期待されています。
渋谷区（渋谷駅周辺エリア）
渋谷はIT・スタートアップの集積地として知られ、「100年に一度」と呼ばれる大規模再開発が進行中です。2024年7月に本格開業した渋谷サクラステージに続き、2027年には道玄坂二丁目南地区の再開発が完成予定。2034年度の全体完成に向けて、街の姿が大きく変わりつつあります。
- 賃料相場：坪単価2.5〜4.5万円（新築ビル）
- アクセス：JR・東急・メトロ各線が集中、交通利便性◎
- 向いている企業：IT・Web系スタートアップ、採用強化を重視する企業
■ 主要ビル一覧
| ビル名 | 所在地 | 竣工時期 | 規模 | 基準階面積 |
|---|---|---|---|---|
| 渋谷サクラステージ SHIBUYAタワー / セントラルビル | 渋谷区桜丘 | 2024年7月 （本格開業） | 地上39階 | 約2,200坪 |
| 渋谷アクシュ（SHIBUYA AXSH） | 渋谷区渋谷 | 2024年 | 地上23階 | 約401坪 |
| 道玄坂二丁目南地区再開発 （高層棟オフィスビル） | 渋谷区道玄坂 | 2027年2月 | 地上30階 | 約450坪 |
| （仮称）MITAKE Link Park | 渋谷区渋谷 | 2026年度予定 | 地上14階 | — |
道玄坂二丁目南地区再開発は三菱地所による渋谷初の大規模再開発参画プロジェクトです。京王井の頭線「渋谷」駅直結、JR「渋谷」駅から徒歩2分という好立地で、オフィス棟（地上30階）とホテル棟（TRUNK HOTEL DOGENZAKA）が建設予定。各フロア1,500㎡超の貸付面積を有するハイグレードオフィスとして計画されています。
なお、渋谷スクランブルスクエア第Ⅱ期（中央棟・西棟）は2031年度、宮益坂地区再開発も2031年度の完成予定となっており、渋谷エリアの再開発は今後も継続します。
千代田区（大手町・神田・飯田橋エリア）
千代田区は官公庁・大企業が集まるビジネスの中心地。大手町・丸の内エリアは大企業向けですが、神田・飯田橋・神保町エリアにはスタートアップ向けの中小規模ビルも増えています。
- 賃料相場：坪単価2.5〜4万円（神田・飯田橋の新築ビル）
- アクセス：JR・メトロ複数路線、都内全域へのアクセス良好
- 向いている企業：官公庁取引がある企業、信頼性重視の企業
■ 主要ビル一覧
| ビル名 | 所在地 | 竣工時期 | 規模 | 基準階面積 |
|---|---|---|---|---|
| 大手町ゲートビルディング （内神田一丁目計画） | 千代田区内神田 | 2026年1月 | 地上26階 | 約700坪 |
| BIZCORE飯田橋 | 千代田区飯田橋 | 2025年7月 | 地上9階 | 約150坪 |
| 麹町弘済ビルディング | 千代田区麹町 | 2025年6月 | 地上12階 | 約670坪 |
| （仮称）BIZCORE 神保町Ⅱ計画 | 千代田区神田錦町 | 2026年5月 | 地上9階 | 約100坪 |
| KiGi AKIHABARA（キギ アキハバラ） | 千代田区外神田 | 2026年5月 | 地上9階 | — |
大手町ゲートビルディングは三菱地所が手がける大手町と神田を結ぶ再開発プロジェクトです。人道橋と防災船着き場を整備し、エリア間の回遊性向上を図っています。
KiGi AKIHABARAは木造と鉄骨のハイブリッド構造を採用した注目のオフィスビルです。都心でも木造ならではの温かみを感じられる空間として、環境配慮型オフィスのニーズに応えています。
品川区（大崎・大井町エリア）
品川区はリニア中央新幹線開通を控え、今後の発展が期待されるエリアです。港区・渋谷区と比較して賃料が割安で、コストパフォーマンスを重視するスタートアップに適しています。
- 賃料相場：坪単価2〜3.5万円（港区・渋谷区より割安）
- アクセス：JR山手線・りんかい線、羽田空港へのアクセス良好
- 向いている企業：コスト重視のスタートアップ、製造業、出張が多い企業
■ 主要ビル一覧
| ビル名 | 所在地 | 竣工時期 | 規模 | 基準階面積 |
|---|---|---|---|---|
| 大崎駅西口F南地区再開発 | 品川区大崎 | 2026年2月 | 地上37階 | — |
| 住友不動産大崎ツインビル西館 | 品川区大崎 | 2024年 | 地上24階 | 約1,000坪 |
その他注目エリア（新宿・中野・文京区・江東区）
■ 主要ビル一覧
| ビル名 | 所在地 | 竣工時期 | 規模 | 基準階面積 |
|---|---|---|---|---|
| （仮称）西新宿一丁目地区プロジェクト | 新宿区西新宿 | 2025年11月 | 地上23階 | 約800坪超 |
| 中野M-SQUARE （パークシティ中野） | 中野区中野 | 2025年12月 | 地上12階 | 約413坪 |
| （仮称）水道橋PREX | 文京区本郷 | 2025年3月 | 地上10階 | — |
| （仮称）Gate Cross HONGO | 文京区湯島 | 2025年10月 | 地上9階 | 約126坪 |
| 豊洲セイルパーク B棟 | 江東区豊洲 | 2025年6月 | 地上15階 | 約1,288坪 |
西新宿一丁目地区プロジェクトは明治安田生命新宿ビルを含む計7棟跡地に誕生する超高層オフィスビルです。基準階800坪超の大型フロアプレートが特徴で、新宿エリアの新たなランドマークとなります。
豊洲セイルパークは豊洲二・三丁目地区最後の大規模再開発として注目を集めています。A棟・B棟からなる開発で、湾岸エリアのオフィス供給に貢献しています。
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東京で再開発が進む3つの理由
なぜ東京ではこれほど多くの再開発事業が進行しているのでしょうか。その背景には、大きく3つの理由があります。
1. バブル期建築の老朽化対応
東京都内のオフィスビルの多くは1980年代後半〜1990年代のバブル期に建設されました。築30年以上が経過し、耐震性・設備面での課題を抱えるビルが増加しています。
2026年現在、築30年以上のオフィスビルは都心5区で全体の約40%を占めるとされ、建て替え需要は今後も継続する見通しです。特に旧耐震基準（1981年以前）で建てられたビルは、大規模地震への備えとして建て替えが急務となっています。
2. 国際競争力の強化
東京都は「国際金融都市・東京」構想のもと、海外企業や優秀な人材を誘致するための都市整備を進めています。再開発による高機能オフィス供給は、東京のグローバル競争力を維持するための重要施策です。
特に高輪ゲートウェイシティは「Global Gateway」をコンセプトに、国際会議場やJWマリオットホテル、インターナショナルスクールなどを整備。外資系企業のアジア拠点として、国際ビジネス交流の拠点となることを目指しています。
3. 働き方の変化への対応
コロナ禍以降、オフィスには「出社する価値」が求められるようになりました。新築ビルは以下の機能を備えることで、従業員のエンゲージメント向上やウェルビーイングに貢献しています。
- フレキシブルなレイアウト対応（ABW：Activity Based Working対応）
- 共用ラウンジ・カフェテリア等の交流スペース
- 高速インターネット・Web会議対応設備
- 環境認証（CASBEE、LEED、ZEB等）取得
- 非常用発電設備・BCP対応機能
2025年〜2026年に竣工する新築ビルの多くは、省エネルギー性能の高い「ZEB（ネット・ゼロ・エネルギー・ビル）」認証を取得しており、環境配慮型オフィスへの移転ニーズにも対応しています。
新築オフィス vs 居抜き・セットアップオフィス｜比較表
再開発エリアへの移転を検討する際、「新築ビルへの入居」と「居抜き・セットアップオフィスの活用」のどちらが自社に適しているか、比較検討することが重要です。
| 比較項目 | 新築オフィス | 居抜きオフィス | セットアップオフィス |
|---|---|---|---|
| 初期費用 | 高い （内装工事必須） | 安い （内装流用） | 中程度 （一部造作付き） |
| 賃料目安 | 高い （坪3〜5万円） | 中〜低 （坪2〜3万円） | 中程度 （坪2.5〜4万円） |
| 設備の新しさ | ◎ 最新 | △ 前テナント依存 | ○ 一定基準あり |
| カスタマイズ性 | ◎ 自由設計 | △ 制約あり | ○ 一部可能 |
| 入居までの期間 | 3〜6ヶ月 | 1〜2ヶ月 | 1〜2ヶ月 |
| 退去時の原状回復 | 必要（高額） | 不要〜軽微 | 不要〜軽微 |
| 向いている企業 | 資金力のある 成長期企業 | コスト重視の シード〜アーリー | バランス重視の シリーズA〜B |
新築オフィスへの移転では、内装工事費（坪10〜30万円）に加え、原状回復費用（退去時に坪5〜15万円）も発生します。100坪のオフィスなら、入退去合計で1,500〜4,500万円のコストが必要です。
「新築の設備は魅力的だが、初期費用が厳しい」という場合は、居抜きオフィスやセットアップオフィスが選択肢になります。特に再開発エリア周辺では、新築ビルへの移転で空いた居抜き物件が出回ることも多く、狙い目です。
新築・居抜き・セットアップ、それぞれにメリット・デメリットがあります。「どれが自社に合っているかわからない」という場合は、ハイッテの専門スタッフにご相談ください。ご予算・立地・規模を伺い、最適な物件タイプをご提案します。
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スタートアップが再開発エリアで物件を探す際の注意点
再開発エリアは魅力的ですが、スタートアップならではの注意点もあります。移転検討時に押さえておくべきポイントを解説します。
1. 賃料上昇トレンドを把握する
再開発が完了したエリアでは、周辺の賃料相場も上昇する傾向があります。例えば、虎ノ門エリアでは虎ノ門ヒルズの開業以降、周辺ビルの賃料が10〜20%上昇したケースもあります。
移転先エリアの賃料トレンドを把握し、将来的なコスト増も考慮して判断しましょう。特に契約更新時の賃料改定条項は事前に確認しておくことをおすすめします。
2. 新築ビル周辺の「居抜き物件」に注目
新築ビルへの移転が相次ぐエリアでは、退去に伴う居抜き物件が増加します。これらは設備が整った状態で引き渡されるため、初期費用を大幅に抑えることができます。
2025年〜2026年は高輪ゲートウェイ、八重洲・日本橋エリアで大規模ビルが竣工するため、周辺エリアで居抜き物件が出やすいタイミングといえます。
3. 契約条件の柔軟性を確認する
スタートアップの場合、事業成長に伴うオフィス拡張・縮小の可能性があります。新築ビルでは長期契約（5年以上）が求められることが多い一方、居抜き・セットアップオフィスでは2〜3年の短期契約が可能な場合もあります。
成長フェーズに合わせて、契約条件の柔軟性も確認しましょう。解約予告期間（通常3〜6ヶ月）も事前に把握しておくことが重要です。
4. 審査基準を事前に確認する
新築ハイグレードビルでは、入居審査の基準が厳しい場合があります。設立年数、資本金、売上高などの財務基準に加え、業種制限がある場合もあります。
スタートアップの場合は、事業計画書や投資家からの出資証明が審査材料となることもあるため、事前に必要書類を確認しておきましょう。
よくある質問（FAQ）
Q: 2026年に東京で竣工予定の主なオフィスビルは？
A: 2026年に竣工予定の主なオフィスビルには、TOFROM YAESU TOWER（中央区八重洲、地上54階）、日本橋一丁目中地区再開発 C街区（中央区日本橋、地上52階）、THE LINKPILLAR 2（港区高輪、地上31階）、大手町ゲートビルディング（千代田区内神田、地上26階）、南青山三丁目計画（港区南青山、地上38階）などがあります。
Q: 東京の再開発エリアでスタートアップ向けの物件はある？
A: はい、あります。新築ビルは賃料が高いですが、再開発エリア周辺には居抜きオフィスやセットアップオフィスも存在します。これらは初期費用を抑えながら、再開発エリアの利便性を享受できる選択肢です。ハイッテでは、エリア・予算に応じた物件提案を行っています。
Q: 新築オフィスと居抜きオフィス、どちらがスタートアップに向いている？
A: 資金力があり、ブランディングやカスタマイズを重視する企業には新築オフィスが向いています。一方、初期費用を抑えてキャッシュを事業成長に回したい企業には、居抜きオフィスやセットアップオフィスがおすすめです。ハイッテでは、企業のフェーズや予算に応じた最適な物件タイプをご提案しています。
Q: 東京で再開発が最も進んでいるエリアは？
A: 2026年現在、最も再開発が活発なエリアは港区（高輪ゲートウェイ・虎ノ門・赤坂）と中央区（八重洲・日本橋）です。港区では高輪ゲートウェイシティが2026年春にグランドオープン予定、中央区ではTOFROM YAESUや日本橋一丁目中地区再開発が竣工を迎えます。また、渋谷区では2034年度の全体完成に向けて「100年に一度」と呼ばれる大規模再開発が継続中です。
Q: 再開発エリアの新築ビルに入居するメリットは？
A: 主なメリットは、最新の設備・セキュリティ、環境認証（ZEB等）取得による企業イメージ向上、耐震性・BCP対応の充実、共用ラウンジ等による従業員満足度向上、駅直結などの利便性です。特に採用競争力の強化や、取引先へのブランディング効果を重視する企業には有効な選択肢となります。
まとめ｜再開発情報を活かしたオフィス選び
2026年も東京23区では多くの再開発事業が進行し、新築オフィスビルの供給が続いています。
- 2025年〜2026年は高輪ゲートウェイ・八重洲・日本橋エリアで大規模ビルが竣工
- 新築ビルは最新設備だが、初期費用・賃料は高額（内装+原状回復で1,500〜4,500万円）
- 同エリアの居抜き・セットアップオフィスならコストを抑えて移転可能
- 再開発完了エリアは周辺賃料も上昇傾向—早めの検討がおすすめ
- 新築ビル竣工に伴い、周辺で居抜き物件が出やすいタイミング
再開発エリアへの移転を検討する際は、新築ビルだけでなく、周辺の居抜き・セットアップオフィスも選択肢に入れることで、コストと設備のバランスを取ることができます。
「新築と居抜き、どちらが自社に合っているかわからない」「再開発エリアで予算内の物件を探したい」という方は、ぜひハイッテにご相談ください。東京23区の居抜きオフィス・セットアップオフィスに特化したご提案をいたします。
ハイッテでは、東京23区の居抜きオフィス・セットアップオフィスに特化した物件紹介を行っています。「再開発エリアで、コストを抑えて移転したい」という方は、ぜひ一度ご相談ください。
「まずは自分で物件を探してみたい」という方は、ハイッテの物件検索もご活用ください。エリア・面積・予算で絞り込み検索が可能です。
執筆者 ハイッテ編集部
株式会社IPPO全般のマーケティングを担っています。ハイッテの運用のほか、オフィス移転事例や賃料相場、オフィス調査なども行なっております。
