ベンチャー企業のオフィス選び完全ガイド｜種類比較・費用・レイアウトのポイント解説【2026年版】

ベンチャー企業のオフィス選びでは、初期費用を抑えつつ成長に柔軟に対応できる物件を選ぶことが重要です。2026年現在、東京のオフィス空室率は2%台と歴史的に低く、内装工事費も高騰しているため、居抜きオフィスやセットアップオフィスが特に注目されています。

この記事では、ベンチャー企業・スタートアップ企業向けに、オフィスの種類比較から費用、レイアウトのポイントまで、2026年最新の市場データをもとに解説します。

2026年のオフィス市場環境とベンチャー企業の課題

東京オフィス市場の現状（空室率・賃料上昇）

オフィス市場では一般的に空室率5%が「自然空室率」と呼ばれ、これを下回ると完全な貸し手市場になります。2026年現在の2%台という数字は、良い物件を見つけること自体が難しい状況を意味します。

2025〜2026年は大量供給（年間約50万㎡）が予定されていますが、需要が供給を大きく上回っており、新築ビルも竣工前に内定が進むという異例の状況です。既存ビルの空室が枯渇しているため、新規供給物件への需要シフトが加速しています。

ベンチャー企業にとって、この市場環境は「良い物件は早い者勝ち」という厳しい状況を意味します。希望するエリア・条件のオフィスを確保するには、早めの行動と専門家への相談が欠かせません。

ベンチャー企業がオフィス選びで失敗しやすい3つのポイント

ベンチャー企業のオフィス移転をサポートしてきた経験から、よくある失敗パターンをご紹介します。

特に「内装工事費」は見落としがちなポイントです。2026年現在、建設費の高騰によりオフィス内装工事の坪単価は15〜30万円が相場。30坪のオフィスをスケルトンから造作すると、内装だけで500〜1,000万円かかることも珍しくありません。

この費用を大幅に削減できるのが、居抜きオフィスとセットアップオフィスです。次のセクションで詳しく解説します。

ベンチャー企業におすすめのオフィス5種類を比較

項目	居抜きオフィス	セットアップオフィス	サービスオフィス	レンタルオフィス	シェアオフィス
初期費用	0〜数十万円	ほぼ0円	1〜3ヶ月分	1〜2ヶ月分	0〜数万円
月額賃料目安（10坪）	15〜30万円	20〜40万円	30〜60万円	5〜15万円/席	3〜8万円/席
契約期間	2〜3年	2〜3年	1ヶ月〜	1ヶ月〜	1ヶ月〜
内装自由度	中〜高	低〜中	低	低	なし
退去時の原状回復	要確認	不要	不要	不要	不要
適正人数	5〜100名	5〜50名	1〜30名	1〜10名	1〜5名
ハイッテでの取扱い	◎	◎	△	×	×

居抜きオフィス

居抜きオフィスとは、前テナントの内装や家具をそのまま引き継いで入居できるオフィスです。内装工事費用が大幅に削減でき、最短2週間程度で入居可能なため、資金効率を重視するベンチャー企業に最適です。

＼東京都で居抜きオフィス物件を探すしてみよう／

居抜きオフィスのメリットとデメリットは？注意点も解説

セットアップオフィス

セットアップオフィスとは、オーナーが内装・家具を整備した状態で貸し出す賃貸オフィスです。プロのデザイナーが設計したおしゃれな空間をそのまま利用でき、入居後すぐに業務を開始できます。

＼東京都内のセットアップオフィス特集／

セットアップオフィスは居抜きオフィスと異なり、ブランドごとに統一されたデザインが特徴です。物件ごとの当たり外れが少なく、安定した品質のオフィス環境を手に入れられます。

セットアップオフィスとは？メリット・デメリット・費用比較・選び方を解説【2026年最新】

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サービスオフィス

サービスオフィスとは、オフィススペースに加え、受付対応・会議室・インターネットなどのサービスが含まれた形態のオフィスです。

サービスオフィスは成長フェーズのスタートアップ・ベンチャー企業におすすめです。

＼人数に応じたサービスオフィスをご紹介／

家具や設備が揃っており、共用スペースや受付などのサービスが提供されるため、事務所運営にかかる手間を削減できます。立地が良いことが多く、従業員や取引先、顧客のアクセスが良好な点も魅力です。

拡大や縮小が容易であり、事業の成長に応じてスペースの調整が可能。コミュニティが存在する施設では、他の企業や起業家との交流・ネットワーキングの機会も得られます。

ただし、月額費用は居抜きオフィスやセットアップオフィスと比較すると割高になる傾向があります。人数が10名を超えると、居抜きオフィスやセットアップオフィスの方がコストパフォーマンスが良くなるケースが多いです。

レンタルオフィス

レンタルオフィスとは、1席〜数席単位で個室スペースを借りられるオフィス形態です。数週間や1ヶ月単位で最小1席から借りられるため、必要な分だけ必要な時に借りられます。

余分な費用が抑えられるため、資金が限られている起業家や移転が頻発する企業には特におすすめです。家具や設備が整っている場合も多く、事業開始前の準備時間も短縮できます。

契約期間や規模の柔軟性も高く、企業の成長に合わせて容易に移転や拡大が可能です。ただし、人数が増えると席単位の契約では割高になりやすい点に注意が必要です。5名を超えたら、セットアップオフィスや居抜きオフィスへの移転を検討しましょう。

シェアオフィス・コワーキングスペース

シェアオフィス（コワーキングスペース）とは、複数の企業や個人が共有スペースを利用するオフィス形態です。

創業直後の1〜3名程度のチームには、初期費用・月額費用ともに最小限に抑えられるシェアオフィスが適しています。他社との交流やネットワーキングの機会が得られるのも魅力です。

一方で、情報セキュリティや集中環境に課題がある点は理解しておく必要があります。また、固定席がないプランでは来客対応や郵便物の受取に制限がある場合もあります。

人数が5名を超えたら、プライベートな空間を確保できるセットアップオフィスや居抜きオフィスへの移転をおすすめします。

成長フェーズ別おすすめオフィス選択ガイド

フェーズ	人数目安	推奨オフィス	坪数目安	月額目安
創業期	1〜5名	シェアオフィス／レンタルオフィス	5〜10坪	10〜30万円
シード期	5〜15名	セットアップオフィス／居抜きオフィス	15〜30坪	30〜60万円
シリーズA以降	15〜50名	居抜きオフィス／セットアップオフィス	30〜100坪	60〜200万円
成長期	50名〜	居抜きオフィス／通常賃貸	100坪〜	200万円〜

創業期（1〜5名）

創業直後は資金に余裕がないことが多いため、固定費を最小限に抑えることが最優先です。

シェアオフィスやコワーキングスペースなら、月額3〜10万円程度から始められます。法人登記や住所利用が可能なプランを選べば、ビジネス上の信用も確保できます。

ただし、人数増加が見込める場合は早めに次のオフィスを検討しましょう。2026年は空室率が低いため、希望のエリア・条件で物件を見つけるには時間がかかります。

シード期（5〜15名）

シード期は採用強化のため、オフィス環境への投資を検討する時期です。優秀な人材を採用するには、働きたいと思えるオフィス環境が重要になります。

セットアップオフィスなら内装費用0円でおしゃれなオフィスに入居できるため、限られた資金を採用や事業成長に回せます。居抜きオフィスでコストを抑えつつ、一部造作で自社らしさを出すのもおすすめです。

この時期に重要なのは、2年後の人員を想定した坪数で契約すること。急成長して1年で移転、というケースは意外と多く、移転コストが無駄になってしまいます。

シリーズA以降（15名〜）

シリーズA以降は本格的なオフィス移転を検討する時期です。資金調達により投資余力が生まれる一方、投資家やクライアントへの信用も重要になります。

居抜きオフィスで内装費用を抑え、浮いた資金を事業投資に回すのが賢い選択です。30〜50名規模になると、通常の賃貸オフィスで内装工事をすると1,000万円以上かかることも珍しくありません。

ブランディングを意識した立地選びも重要です。渋谷・六本木・五反田などスタートアップ集積地は採用面でも有利に働きます。

ベンチャー企業のオフィス選びで確認すべき5つの注意点

賃料・ランニングコスト

オフィス賃料の目安は売上の10%以内と言われています。ただし、賃料だけでなく共益費・光熱費・通信費も含めた総コストで比較しましょう。

また、フリーレント（賃料無料期間）の交渉も検討しましょう。新築ビルや空室期間が長い物件では、1〜3ヶ月程度のフリーレントが認められるケースがあります。

契約条件（保証金・連帯保証人）

オフィス賃貸の保証金（敷金）は、賃料の6〜12ヶ月分が一般的です。月額賃料50万円のオフィスなら、保証金だけで300〜600万円が必要になります。

連帯保証人については、代表者個人の連帯保証が求められるケースと、保証会社で対応可能なケースがあります。ベンチャー企業向けに保証金を軽減する物件もあるため、専門の仲介会社に相談することをおすすめします。

立地・アクセス

ベンチャー企業にとって、オフィスの立地は採用競争力に直結します。

特に渋谷・六本木エリアは「スタートアップの聖地」として知られ、採用面接時の印象も良くなります。ただし、2026年現在これらのエリアは空室率が非常に低いため、早めの物件探しが必要です。

初期費用

オフィス移転の初期費用は、物件タイプによって大きく異なります。

退去費用（原状回復）

オフィス移転の際、見落としがちなのが退去費用です。通常の賃貸オフィスでは、退去時に原状回復（スケルトン戻し）が必要になります。

項目	費用目安	備考
原状回復工事費	坪単価5〜15万円	造作の程度により変動
廃棄物処理費	数万〜数十万円	家具・設備の処分
クリーニング費	数万円〜	契約により異なる

ベンチャー企業は事業拡大に伴い、オフィス移転や増床が頻繁に発生します。居抜き退去が可能な物件を選べば、原状回復費用を大幅に削減できます。また、セットアップオフィスは原状回復不要のため、退去費用を気にせず契約できます。

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ベンチャー企業向けオフィスレイアウトのポイント

企業イメージ・ブランディング

オフィスは「会社の顔」として、採用面接や来客時の印象を大きく左右します。

コーポレートカラーを取り入れた内装や、企業のミッションを体現したデザインは、訪問者に強い印象を与えます。居抜きオフィスやセットアップオフィスでも、エントランスや会議室など一部を造作することで、自社らしさを演出できます。

特に採用競争が激しいエンジニア職では、オフィス環境が入社の決め手になることも少なくありません。

コミュニケーションを促進するレイアウト

ベンチャー企業では、部署を超えたスピーディーな情報共有が競争力の源泉になります。

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集中スペースの確保

オープンなコミュニケーションと同時に、集中して作業できる環境も必要です。特にエンジニアやデザイナーなど、深い集中を要する職種には欠かせません。

フォンブース（電話ボックス型の個室）は、Web会議や電話、集中作業に活用できます。1台50〜200万円程度の投資が必要ですが、フォンブース付きのセットアップオフィスを選べば、導入コストを抑えられます。

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成長に対応できる柔軟性

ベンチャー企業は人員の増減が激しいため、レイアウト変更しやすい設計が重要です。

特にフリーアドレスは、出社率70%を想定すれば席数を3割削減でき、坪数を抑えて賃料を節約することも可能です。

よくある質問（FAQ）

Q1. ベンチャー企業に最適なオフィス形態は？

Q2. オフィス費用を抑える方法は？

Q3. 居抜きオフィスとセットアップオフィスの違いは？

Q4. 何坪のオフィスが必要？

Q5. オフィス移転にかかる期間は？

Q6. ベンチャー企業でも審査に通る？

まとめ｜ベンチャー企業のオフィス選びはプロに相談

オフィス選びは、物件探しから契約、入居まで多くの専門知識が必要です。ベンチャー企業に特化した仲介会社なら、審査に通りやすい物件や、成長フェーズに合った提案を受けられます。

ハイッテでは、居抜きオフィス・セットアップオフィスを中心に、ベンチャー企業・スタートアップ企業のオフィス移転をサポートしています。「どんなオフィスが自社に合うかわからない」という方も、お気軽にご相談ください。