オフィス移転は、膨大な費用がかかります。
必要経費とはいえ、出来る限り節約したいところ。まずは概算を出し、節約できる部分がないか各項目を確認しましょう。
オフィス移転に必要な3つの費用相場・概算表
退去時、入居時ともにオフィスの広さやグレード、従業員数や工事の内容などで掛かる費用は大きく変動します。社員数ではなく、出社する従業員数で考えるといいでしょう。下記の表を参考に当てはめて計算すると、予算を立てやすいです。
＜退去時にかかる費用＞
| 原状回復工事費 （クリーニング費含む） | 小・中規模オフィス（100坪以下）：3〜8万円／坪 大規模オフィス（100坪以上）：8〜20万円／坪 ————————————————– オフィスビルタイプ：3〜20万円／坪 マンションタイプ：1〜10万円／坪 |
| 違約金 （契約期間中の解約の場合） | 例） ・1年以内に退去した場合はフリーレント期間分の賃料支払いが発生 ・契約期間中に途中解約した場合、違約金○円の支払いが発生 ※相場：賃料1〜3ヶ月分 |
| 廃棄物の処理費用 | 2トン車1台：5〜10万円 4トン車1台：8〜30万円 |
＜入居時にかかる費用＞
| 引越し費用 | 2〜5万円／人 |
| 内装工事費 | 5〜30万円／坪 |
| 前賃料 | 1ヶ月分 |
| 敷金 | 賃料3〜12ヶ月分 |
| 礼金 | 賃料1ヶ月分 |
| 仲介手数料 | 賃料1ヶ月分 |
| 火災保険 | 1万円〜※プランや面積によって変動 |
| 保証会社加入料 | 賃料1ヶ月分 |
| 家具、什器、備品購入費用 | 3〜10万円／人 |
| その他諸費用 | 回線工事：1万円／坪 各申請、届出費：10万円前後 告知費用：1〜2万円／人 |
スタートアップやベンチャー、業界に人気な東京エリアは入居費用も高額になることも…。しかし、居抜きオフィス移転では、内装費が最大０円になることもめずらしくありません。まずは入居してみたいエリアのコストを算出してみてはいかがですか？
※東京都心内でオフィス・事務所移転を検討されている方限定となります。
※東京都以外での移転や飲食店舗、同業種（不動産関連）の方はダウンロードいただけないことがございます。ご了承ください。
20坪 従業員10人におけるオフィス移転の相場・概算表
従業員10人の企業が、8坪から20坪のオフィスへ移転する場合は以下のような概算になります。
＜退去時にかかる費用＞
| 原状回復工事費 （クリーニング費含む） | 40万円 |
| 違約金 （契約期間中の解約の場合） | 16万円（賃料1ヶ月分） |
| 廃棄物の処理費用 | 7万円（2トン車1台） |
＜入居時にかかる費用＞
| 引越し費用 | 35万円 |
| 内装工事費 | 150万円 |
| 前賃料 | 40万円 |
| 敷金 | 120万円（3ヶ月分） |
| 礼金 | 40万円（1ヶ月分） |
| 仲介手数料 | 40万円 |
| 火災保険 | 4万円 |
| 保証会社加入料 | 40万円 |
| 家具、什器、備品購入費用 | 60万円 |
| その他諸費用 | 回線工事：20万円 各申請、届出費：10万円 |
あくまで概算ですが、従業員10人の企業が8坪から20坪のオフィスへ移転する場合は入退去合わせて622万円かかります。
50坪 従業員25人におけるオフィス移転の相場・概算表
従業員25人の企業が、20坪から50坪のオフィスへ移転する場合は以下のような概算になります。
＜退去時にかかる費用＞※期間満了で退去した場合
| 原状回復工事費 （クリーニング費含む） | 150万円 |
| 廃棄物の処理費用 | 10万円（2トン車1台） |
＜入居時にかかる費用＞
| 引越し費用 | 50万円 |
| 内装工事費 | 400万円 |
| 前賃料 | 150万円 |
| 敷金 | 450万（6ヶ月分） |
| 礼金 | 75万円（1ヶ月分） |
| 仲介手数料 | 75万円 |
| 火災保険 | 4万円 |
| 保証会社加入料 | 75万円 |
| 家具、什器、備品購入費用 | 225万円 |
| その他諸費用 | 回線工事：75万円 各申請、届出費：10万円 |
あくまで概算ですが、従業員25人の企業が30坪から50坪のオフィスへ移転する場合は入退去合わせて1,749万円かかります。
100坪 従業員50人におけるオフィス移転の相場・概算表
従業員50人の企業が、60坪から100坪のオフィスへ移転する場合は以下のような概算になります。
＜退去時にかかる費用＞
| 原状回復工事費 （クリーニング費含む） | 500万円 |
| 違約金 （契約期間中の解約の場合） | 102万円 ※フリーレントで入居した場合、違約金がかかる |
| 廃棄物の処理費用 | 8万円（4トン車1台） |
＜入居時にかかる費用＞
| 引越し費用 | 100万円 |
| 内装工事費 | 1,800万円 |
| 前賃料 | 0円 ※フリーレントのため |
| 敷金 | 1,200万円（6ヶ月分） |
| 礼金 | 0円 |
| 仲介手数料 | 200万円 |
| 火災保険 | 5万円 |
| 保証会社加入料 | 200万円 |
| 家具、什器、備品購入費用 | 50万円 |
| その他諸費用 | 回線工事：300万円 各申請、届出費：10万円 告知費用：50万円 |
あくまで概算ですが、従業員50人の企業が60坪から100坪のオフィスへ移転する場合は入退去合わせて4,525万円かかります。また、企業の規模が大きくなるにつれ、取引先へオフィス移転の告知を行うケースが多いため、告知費用が発生します。
※東京都心内でオフィス・事務所移転を検討されている方限定となります。
※東京都以外での移転や飲食店舗、同業種（不動産関連）の方はダウンロードいただけないことがございます。ご了承ください。
削減したい6つのオフィス移転費用
オフィス移転の費用は、大きく6つあります。
原状回復工事の費用
オフィスを退去する際は、入居した時と同じ状態に戻す「原状回復義務」が発生します。どこまで原状回復の必要があるかどうかは「賃貸借契約書」に明記してあるので、必ず内容を確認しましょう。原状回復にかかる費用は、オフィスの規模やオフィスタイプによって異なります。広さが100坪以下のオフィスは一坪あたり3〜8万円、100坪以上のオフィスは一坪あたり8〜20万円が目安です。しかし、内装によって費用は大きく変動するため、早めに見積りをとって確認するといいでしょう。内訳と賃貸借契約書の内容を照らし合わせ、不要な工事が含まれていないかどうか確認が必要です。また、原状回復工事を請け負う会社が貸主指定の場合と、自社で選定できる場合があります。いずれにしても相見積りをとり、価格交渉をしましょう。
内装工事の費用
天井・壁・床の表装仕上げや、会議室の造作などを行います。加えて、電気・空調など設備工事も必要です。内装工事費用は目安として一坪あたり10〜30万円かかります。内装のデザインによって、費用は大きく変動するので、拘りたい場合は費用を多めに見積もっておくといいでしょう。
什器・オフィス家具の購入費用
1人当たり3〜10万円がおおよその目安となりますが、メーカーやグレードによってはそれ以上になる場合もあります。すぐに移転する計画がある場合は、サブスクの利用を検討してもいいでしょう。
引越しの費用
1人当たり2〜5万円がおおよその目安となりますが、引越し業者の繁忙期（3〜4月、9月）の場合は相場より1.5倍以上かかる可能性があります。不要な物はあらかじめ処分し、移転先が近い場合は個々の軽い荷物は自分で運ぶなどの事前準備をしておきましょう。
賃貸借契約関連の費用
賃貸借契約は下記の初期費用が発生し、金額は契約内容によって異なります。また、下記は新オフィスの契約でかかる費用となり、旧オフィスの引き渡しまでは旧オフィスの家賃も払わなくてはいけません。旧オフィスの引き渡しと同時に新オフィスに入居し即日稼働するには、スケジュールを綿密に組む必要があります。
| 前賃料 | 1ヶ月分を支払います。 |
| 敷金 | 家賃滞納や退去時の原状回復に備える預け金で、賃料3〜12ヶ月分が相場です。 |
| 礼金 | 貸主に支払うお金で、賃料1ヶ月分が相場です。 |
| 仲介手数料 | 仲介をした不動産会社に支払うお金で、賃料1ヶ月分が相場です。 |
| 火災保険 | 2年契約で1万円〜が相場ですが、プランや面積によって異なります。 加入は義務となります。 |
| 保証会社加入料 | 賃料1ヶ月分が目安です。 |
移転に伴う諸経費
オフィス移転では、他にも様々な費用がかかります。住所が記載された名刺・会社案内・封筒などの印刷物は全て刷り直しになります。また、取引先や顧客へ移転のお知らせを送る場合はハガキや封筒代、セキュリティカードが必要なビルは人数分の発行費なども必要になります。加えて、法務局や税務署、都道府県税事務所、社会保険事務所、労働保険監督署、公共職業安定所、郵便局などに届出が必要になりますが、その際必要な書類作成を行政書士など専門家に依頼する場合、10万円程度の費用がかかります。
その他の忘れがちの費用
物件毎やテナント次第ですが確認が必要な費用も存在します。代表的なところはゴミ処理費用、清掃費用、機械警備費用、看板費用は毎月費用が発生するかもしれません。
賃料以外で発生する、忘れがちな費用も押さえておきましょう。
| 費用項目 | 詳細 |
| 電気代 | 基本的には使用した分を翌月に請求されます。請求される金額は自分たちが使った分に加えて、共用部分（共用廊下やトイレ、エントランス、エレベータなど）の電気代も面積按分（あんぶん）して各テナントへ上乗せして請求される場合もあります。 |
| ガス代 | 基本的には請求される金額は使った分のみ。共用部分に給湯室がある場合は、面積按分して各テナントへ請求される場合もあります。ガスはテナントによっては使用しない場合もあります。任意で開通するか選べるようにする為、仲介業者へ確認が必要です。 |
| 水道代 | 開通手続きは不要なケースが多い。請求タイミングは「費用が発生しない」「2ヶ月に1度請求」「固定で請求」の3つのいずれか。トイレと給湯がオフィスの貸室内なのか共用部なのか、ワンフロアなのかなどで請求される内容が変動します。 |
| インターネット費用 | 開通手続きが必要になるケースがほとんどで、毎月料金が発生します。 |
| ゴミ処理費用 | 家賃に含まれている事もあれば、ゴミ回収の際に費用を支払うこともあったりと、各オフィスでばらつきがあるため確認が必要です。 |
| 清掃費用 | 少人数のオフィスであればテナントが清掃を行うケースが多いです。数十人規模になるとオフィスも広くなり、貸室内の清掃も依頼するケースが増加してきます。オーナーによっては毎月費用発生する場合と、定期的に発生する場合に分かれます。貸室内にトイレがありテナントで清掃が必要なオフィスビルの場合は、トイレ清掃の契約のみならずトイレットペーパー補充なども含めたプランなど内容も様々。費用は数万円〜十数万円などプランによって違う為、一度フルプラン（平日毎日、貸室内全体清掃、毎日ゴミ回収、毎日トイレ清掃）の金額で見積り依頼を行い調整することをお勧めします。 |
| 機械警備費用 | オフィスによって毎月数千円〜1万円前後ほどの費用が発生する場合があります。 |
| 看板費用 | 毎月数万円の費用がかかることがあります。新規で取り付ける場合、道路工事の様に道路封鎖を行わなくてはなりません。 |
オフィス移転費用を節約する方法
膨大なコストがかかるオフィス移転ですが、どのような削減方法があるか紹介いたします。
オフィス移転の相場
項目毎に細かく計算する方がより正確に近い概算を出すことができますが、従業員数で仮予算を立てると以下の金額になります。
| 従業員数 | 金額 |
| 0〜10人 | 700万円 |
| 11〜30人 | 2,400万円 |
| 31〜50人 | 4,500万円 |
| 51〜80人 | 8,000万円 |
| 100人以上 | 12,000万円以上 |
居抜き退去による原状回復費用を削減
オフィスの居抜き退去とは、内装や設備をそのままに現在のオフィスを退去することです。原状回復義務が後継テナントに引き継がれるため、退去するテナントは原状回復費用を削減することが可能です。
また、什器や家具を引き継ぐことができる可能性があるため、その場合は同時に廃棄費用を削減することができます。
セットアップオフィスへの入居
セットアップオフィスとは、貸主側で内装やオフィス家具などを用意してテナントに貸し出している物件のことで、サービスオフィスと呼ぶ場合もあります。原状回復義務の有無は物件によって異なりますが、内装工事費、什器や家具購入費などを削減することができます。しかし、内装やオフィス家具が用意されている分、賃料は相場より割高なケースが多いため注意しましょう。
什器・オフィス家具の引き継ぎ・再利用
内装や広さが全く違うオフィスへ移転する場合は、什器や家具の買い直しや買い足しが必要になります。しかし、移転の度に什器や家具を全て新調すると高額な出費になるため、できる限り再利用できるものは残すといいでしょう。また、今まで使っていた什器や家具の不用品を廃棄する場合は廃棄費用がかかります。複合機やパソコン、大きい什器などは産業廃棄物扱いになるため、専門業者に依頼する必要があります。他の手段としては、フリマアプリで買い手を探したり、居抜きでの退去を行い後継テナントに譲渡する方法もあります。
フリーレント交渉
フリーレントとは、一定期間家賃の支払いが免除される制度です。オフィスの移転は、退去する旧オフィスと入居する新オフィスの二重賃料が発生してしまうことが往々にしてあります。しかし新オフィスの最初の一定期間がフリーレントであれば、二重賃料の支払いを避けることが可能です。貸主側のメリットは、フリーレントを設けることで早く空室を埋めることができます。空室を埋めるために賃料を下げると他の入居者に対し不公平感が生まれ、さらに物件の資産価値も下がる可能性があるため、それを避けるためにフリーレントを付ける物件があります。人気のエリアや物件の場合はフリーレントの交渉は難しくなり、最悪の場合は入居を断られる可能性があるため、市場動向を見ながら必要であれば交渉をしましょう。フリーレント期間に定めはありませんが、1〜6ヶ月程度設定している物件が多いです。また、フリーレントが設けられている物件は、契約期間内に退去する場合は違約金の支払いが発生するケースが多いです。短期間で引っ越す可能性がある場合は注意しましょう。
フリーレントのオフィス物件は入居費用を抑えるのにおすすめです。
＼お得に入居できる東京オフィスを多数掲載／
オフィス移転で注意したいポイント
基本的なことではありますが、改めて徹底したいポイントを3つ紹介いたします。
相見積りを取る
内装会社や引越し業者に依頼する際は、必ず複数見積りをとって金額とサービス内容を比較検討しましょう。特に内装会社に関しては、クオリティやデザイン、金額で大きく差が出る可能性があります。
余裕のある移転スケジュールを作成する
オフィス移転は費用だけでなく、時間と工数も掛かります。あらかじめ必要なタスクをある程度頭の中に入れておくと、タスク漏れ防止に繋がるでしょう。
また、オフィスの移転は関係者が非常に多いため、いくらこちらが急いで進めようとしても、どこかで予定より時間を大幅に要する場合があります。ギリギリで焦って進めると、どこかしらで躓いてしまう可能性が高まります。状況によって必要な期間は異なりますが、6ヶ月以上見ておきましょう。
居抜きオフィスならすぐに移転が可能かも？？
ハイッテ by 株式会社IPPOでは、スタートアップ・ベンチャーを中心に経営戦略（採用計画や事業開発）に応じた居抜きによる移転を手がけています。退去費用、入居費用の削減は、移転予算を再配分し、事業成長速度を加速できます。居抜きによるオフィス・事務所移転が初めての方でも簡単でわかりやすい、【東京限定】居抜きオフィス移転マニュアルを事例付きで無料ダウンロードいただけます。
※東京都心内でオフィス・事務所移転を検討されている方限定となります。
※東京都以外での移転や飲食店舗、同業種（不動産関連）の方はダウンロードいただけないことがございます。ご了承ください。
オフィス移転仲介に相談する
オフィスの移転仲介を専門で行っている仲介会社に相談しましょう。情報量はもちろんのこと、貸主との条件交渉や物件探しなど、専門家ならではの視点でサポートしてくれます。
まとめ
オフィス移転の費用について紹介しました。取捨選択をきちんと行い、コスパよくオフィス移転をしましょう。
大隅識文（Osumi Norifumi）
株式会社IPPO 共同創業者 │ 取締役
宅地建物取引士【東京都知事：第237969号】
中央大学卒業後、マスメディア向け制作会社に入社し経営にも携わる。その後不動産仲介会社に転職し、共同創業者として2018年株式会社IPPO（イッポ）を設立。
シード・アーリー期のスタートアップ企業から上場企業までオフィス移転取引社数は500社以上、うち居抜きオフィス移転の取引実績は200社以上に達する。オーナーとの関係性も非常に良く、居抜きオフィス移転の実務を知り尽くした、きめ細かなサポートに、オーナー・顧客からの信頼も厚く、リピートが絶えない。
ハイッテ編集部
株式会社IPPO全般のマーケティングを担っています。ハイッテの運用のほか、オフィス移転事例や賃料相場、オフィス調査なども行なっております。
