居抜きオフィスのトラブル事例＆対策法を解説

居抜きオフィス・事務所の入居・退去は注意する点が多く、通常の賃貸オフィス移転に比べてトラブルが起こりやすいと言われています。

本コラムではどんなタイミングでトラブルになりやすいのか、トラブル事例とその対処法を解説します。

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居抜きオフィスでトラブルになりやすいタイミング

通常、退去テナントは賃貸借契約を終了し退去する際に原状回復を行う義務があります。

居抜き退去できれば、次の入居テナントに原状回復義務を引き継がれるため、原状回復費用の削減が可能です。

また、入居テナントは内装費用や設備費用などの削減ができるため、内装工事が不要な場合、入居から稼働開始までの期間を短縮できます。

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オーナーへの確認時に起きるトラブル

居抜きオフィスの入居・退去時は、いずれも必ず貸主（オーナー）への確認が必要です。

しかし、貸主（オーナー）の中には居抜きによる入居・退去を不可としている場合が多く、居抜きの入居・退去可否の確認時にトラブルになってしまうことがあります。

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造作譲渡契約時に起きるトラブル

居抜きオフィスの入居・退去では退去テナントと入居テナントの間で必ず造作譲渡契約を締結します。

造作譲渡契約書は、何を譲渡・継承するのかを明確にするために作成しますが、その造作譲渡契約書に不備があることでトラブルになることがあります。

引き渡し時に起きるトラブル

入居テナントが居抜き物件に入居して、引き継いだ内装・什器（オフィス家具）を確認する際、予定していた物がない、破損汚損していたという事例があります。

また、引き渡し時は問題がなかったものの、入居後半年以内に壊れてしまう場合もあります。

加えて、リース契約の什器がないかの確認も重要です。

設備や家具・什器の中にリース契約があった場合、引き継いだ次の入居テナントがリース料を支払和なければなります。

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居抜きオフィスへの移転で確認したい事前確認

居抜きによるオフィス移転を検討する際、以下の内容を事前に確認することで、移転トラブルを未然に防げます。

居抜きによる入居・退去が可能か確認する

退去予定のテナントが貸主（オーナー）から許諾を取ることなく、後継テナントを探してしまうとトラブルになる可能性があります。

「退去するテナントと入居するテナントで話を進めたものの居抜き移転ができない」ということになりかねません。

事前に貸主（オーナー）に相談をすれば、居抜きの入居・退去の許可が下りることもあります。

賃貸条件を確認する

居抜きオフィスの場合、内装の造作は引き継いでも賃貸条件は引き継げません。

貸主（オーナー）によっては据え置きのままで認められる事例もありますが、希望するエリアの空室率や経済状況によっても賃貸条件は変わります。

そのため、最新の相場を踏まえて、賃貸条件を吟味しなければなりません。

必ず事前に賃料の確認と、必要があれば賃料交渉を行いましょう。

居抜きオフィスの内見で確認すべきこと

居抜きオフィス・事務所の内見の際は、以下のポイントを重点的に確認しましょう。

設備の移動・交換予定の有無を確認する

空調を会議室の中に含めるため、前テナント側が空調を元の位置からずらした事例があります。

設備の移動工事は費用が高く、退去する際の原状回復が高くなってしまいがちです。

退去するテナントに原状回復の見積りを依頼し、設備を変更しているかを把握しておくことが大切です。

故障や破損の有無を確認する

引き継いだ設備が故障していることがあります。デスクやチェアなどの什器が破損していることが多いといえます。

また、空調設備が故障していた場合、貸主（オーナー）設備であれば、貸主（オーナー）にて修理してもらえます。

ただし、退去テナントが増設した空調設備の場合は、入居テナントが空調の修理をしなければなりません。

空調設備（エアコン）の臭いを確認する

定期的にエアコンのフィルター清掃がされていないオフィスビルでは、カビの繁殖などにより、悪臭を放っている場合があります。

エアコン清掃費用も決して安くないため、事前にフィルター清掃の頻度、エアコンの清掃サイクルなどを確認し、必要であれば入居時にエアコン清掃の交渉をしましょう。

全ての照明が切れていないかを確認する

退去テナントが照明の交換をしないまま引渡しを受けると、入居テナントで照明を交換しなければなりません。

事前に説明を受けて承諾していない限り、不具合が発生していた場合、交換作業の費用を負担しなければなりません。

内装の汚れ具合を確認する

退去時の室内クリーニングは退去テナントに依頼しましょう。

内見時は内装もそのまま利用したいと考えたとしても、その後に手を加えたい箇所が出てくる可能性があります。

内見時に使用するイメージをしながら、どのような内装工事が必要か考えておきましょう。

引き渡し什器（オフィス家具）と処分品を確認

引き渡しの際、什器（オフィス家具）一つひとつに付箋でナンバリングをして、個別で確認できるようにしましょう。

また、退去テナントがゴミを置いて行ってしまう事例があり、事前に処分の取り決めが大切です。

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居抜きオフィスのトラブル事例5選【対策法】

居抜き物件の入居・退去時は通常のオフィス・事務所移転に比べてトラブルが発生しやすいです。事例を確認して、予防しましょう。

オーナーの承認なしに居抜き入居が募集されていた

居抜き不可としているオフィスや事務所は珍しくありません。

許諾なしで退去する借主（テナント）が次に入居する後継テナントを居抜きで探した場合、トラブルになりやすいといえます。

居抜き退去・入居の許諾を得られていても、SNSへの投稿はNGとする場合があります。

賃貸借契約の多くは退去時の原状回復を義務付けられています。

居抜き移転は貸主（オーナー）、退去する借主（テナント）、次に入居する借主（テナント）全員にメリットがある手法ですが、退去予定のテナントが単独で進めてはなりません。

造作譲渡の調整中に賃貸借規約が締結された

退去テナントと入居テナントの間で造作譲渡契約の調整中にも関わらず、入居テナントとオーナーの間で賃貸借契約を締結してしまった場合にトラブルが起きやすいといえます。

賃貸借契約を締結してしまうと、造作譲渡契約の内容が反映されず、退去テナントにとって優位な内容に変更できてしまいます。

一部の什器や内装の撤去費用の負担が不明確

入居テナントから「退去テナントに内装や什器の一部を撤去してほしい」といった要望があった場合、撤去時に設備環境を維持するための内装工事が必要と判明することがあります。

内装規模によって一部解体する場合に追加の内装工事を行う必要があります。

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退去テナントの残留物があった

入居テナントが居抜き物件を引き渡された際に、造作譲渡契約書に記載されたもの以外の退去テナントの残留物があるトラブルがあります。

入居テナントから退去テナントへ確認を取っても解決しない場合もあります。

原状回復の基準仕様書がない

が数年入居し、退去時に原状回復を行う際、原状回復の基準仕様書がないため、貸主（オーナー）・借主（入居テナント）間でトラブルになることがあります。

さらに原状回復工事の費用請求が想定より高額になることもめずらしくありません。

居抜きで入居した場合、前テナントから原状回復工事の義務が引き継がれるため、居抜きで退去しない場合は原状回復工事を行わなければなりません。

退去時は、金額や原状回復の必要箇所を確認する参考資料として使用します。

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