オフィスを退去する際に、入居前の状態に戻すことを原状回復といいます。
この記事では、オフィスの原状回復や原状回復工事の費用相場をご紹介します。
また、原状回復の費用に影響するポイントや費用を抑えるためのポイント、工事の具体的な流れなどにもご紹介していますので、ぜひ参考にしてください。
この記事の目次
オフィスの原状回復とは
オフィスの原状回復とは、オフィスを退去する際に借りたときの状態に戻した後に、貸主（ビルオーナー）に返却することです。
マンションやアパートなどの賃貸物件を退去する際に原状回復を求められると同様に、オフィスの場合でも原状回復が必要となります。
原状回復は、賃貸契約を結ぶ際に事前に取り決めが交わされています。
賃貸借契約書を確認すると退去時の特約が記載されており、具体的にどのような状態にして返却しなければならないのか確認できます。
オフィスを退去する際は、まず賃貸借契約書を確認することが大切です。
しかし、賃貸借契約書を確認していても、想定外の事態が発生することも珍しくありません。
賃貸借契約書を確認すると同時に、国土交通省が公表している「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」も併せて確認しましょう。
オフィスの原状回復にかかる費用相場は坪単価3万円〜
オフィスの規模によって異なりますが、原状回復にかかる費用は、坪単価3万円〜が相場です。
オフィスの規模と坪単価の関係は以下の表の通りです。
| オフィス規模 | 坪単価 |
|---|---|
| 小規模 | 3〜5万円 |
| 中規模 | 4〜8万円 |
| 大規模 | 8〜12万円 |
原状回復の内容やオフィスの種類によっては、費用は前後します。
また、オフィス全体の坪数に換算すると費用は大きく異なることがあります。
原状回復の費用に影響するポイント
原状回復の費用が変動する要因はさまざまです。
- 水回りの回復
- 内装の回復
- 資材価格の変動
- 経年劣化部分の回復
オフィス内にバーカウンターや簡易キッチンを設けている、入居時に内装を変更している場合などは原状回復時の費用負担が大きくなりやすいといえます。
ショールームを豪華にするためにシャンデリアを設置した、室内に暖炉を設けている、仕切り壁を作ったなども原状回復費用が高くなる傾向にあります。
内装工事をしていない場合、工事費用を抑えることができるでしょう。
資材価格や処分費用の変動にも注意が必要です。
円安や人件費の高騰などで相場よりも費用負担が大きくなる可能性があります。
内装業者に見積りを作成してもらい確認しましょう。
入居時にオフィスの内装にこだわっていた場合、原状回復費用も高くなりやすいと考えましょう。
原状回復費用が相場より高くなる事例
原状回復にかかる費用が相場よりも高くなることがあります。
- 指定業者が決まっている
- オフィスビルのグレードが高い
- 原状回復の範囲が曖昧
- タバコの匂いや照明器具の設置跡が目立つ
- 結露の放置で発生したカビ
入居するオフィスによっては、原状回復を依頼する業者が決まっていることがあります。
指定業者制度が採用されている場合、価格面で競合他社と競争することがないため、原状回復費用の相場よりも高くなりやすいです。
オフィスの場合、指定業者が決まっていることが多く、賃貸借契約書を確認しておきましょう。
高級オフィスビルや築年数が浅いハイグレードビルも、立地の良さや原状回復にかかる坪単価が高めに設定されているなどから、原状回復費用が相場より高くなりやすいといえます。
ビルの規模が大きくなると、ビル管理会社も多くなるため、必然的に費用も高くなります。
しかし、中には原状回復の範囲が曖昧であるために費用が高くなることもあります。
どこまで回復すればいいのか明確でないため、本来であれば不要な箇所まで原状回復の対象に含んで見積りを作成される可能性があります。
共用部分や設備アップグレードを含まれるといった事例もあるため、賃貸借契約書の内容を確認し、不明点は事前に解決しましょう。
オフィスの原状回復にかかる費用を抑えるポイント
原状回復費用を安くする方法は以下の状況によって異なります。
自社で内装業者を選定できる場合と内装業者が指定されている場合について、解説します。
自社で内装業者を選定できる場合
オフィスの原状回復にかかる費用を抑えるためには、見積りを比較した上で依頼する内装業者を検討しましょう。
内装業者を選ぶ際、1社しか見積り作成を依頼していないと、提示された費用金額が相場と比べて安いか高いかがわかりません。
また、一般的に見積りを作成する場合、最初は高めの金額を提示していることもめずらしくありません。
複数の業者に見積り作成を依頼した後に比較しながら、検討することが大切です。
複数の業者に見積り作成を依頼した後に比較しながら検討することが大切です。見積りをチェックする際は、以下の点に注意してください。
- 不要な工事が含まれていないか
- 費用項目に不明点はないか
- 原状回復ではなくグレードアップ工事になっていないか
- 共用部の工事まで含まれていないか
可能であれば、前の入居者が原状回復工事を行ったときの内訳を教えてもらい、参考にしましょう。
内装業者がビルオーナー指定の場合
オフィスによっては指定業者が決まっていて、選択肢がない場合もあります。
内装業者が指定されている場合は、価格交渉には取り組んでみましょう。
内装業者によっては交渉に応じてくれることもあります。
見積もりを取る前に賃貸借契約書をチェック
原状回復工事の費用負担を抑えるためには、賃貸借契約書の内容をしっかりと理解しておくことです。
賃貸借契約書には、原状回復工事の範囲が示されているため、見積りをもらったときに不要な項目の有無がすぐにわかります。
また、指定業者の有無も賃貸借契約書には記載されています。
内装業者が指定されている場合、価格交渉をするための準備を早い段階から進めることも可能です。
賃貸借契約書に原状回復の範囲が曖昧な状態で記載されていたとしても、事前に不明点を明確にすることができます。
原状回復工事の流れ
本章では原状回復工事が具体的にどのような流れで行われるのか解説します。
原状回復工事に向けて準備を進めている企業の担当者はぜひ参考にしてください。
オフィスの契約内容を確認する
賃貸借契約書をチェックして、具体的にどのような原状回復をする必要があるか、把握しましょう。
一般的には元の状態に戻すだけで問題ありませんが、中には特別な条件が記載されている可能性もあるため、注意しましょう。
また、指定業者の有無についても確認しておきましょう。
内装業者に問い合わせをする
契約内容を理解したら、実際に内装業者に問い合わせをしてください。
指定業者が決まっていない場合は、複数の業者に問い合わせることが大切です。
複数社に問い合わせると、その後の現地調査対応や見積りの比較など手間がかかりますが、コストを抑えられる可能性が高まります。
現地調査 → 工事内容の確認
問い合わせをした内装業者に実際にオフィスに来てもらい、現地調査を行います。
現地調査では、工事内容や工期、コストを把握できるため、必ず調査をしてもらいましょう。
現地調査なしで契約した場合、後になって追加費用が発生する可能性があります。
見積りや工程の確認
現地調査を終えた後に、具体的な工事費用の見積もりや工程の調整に入ります。
同時に施工スケジュールを確認し、原状回復費用や工期を踏まえた上で、依頼する内装業者を決めましょう。
内装業者を選ぶ際は、担当者の雰囲気やコミュニケーションの取り方も選定する大切なポイントです。
正式発注・着工
内装業者が決まったら正式に発注した後に、スケジュールに沿って着工となります。
工事完了
工事が完了したら、オフィスのオーナーに引き渡しを行います。どのような形で引き渡しを行うか、事前に確認しましょう。
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執筆者 ハイッテ編集部
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