オフィス物件の内覧ポイントは？【無料オフィスプランニングシートをダウンロード】

オフィス移転の際には、内覧後に物件の申し込み・契約をすることが多いです。しかし内覧に慣れていない場合、契約条件ばかりに気を取られて他の部分の確認を忘れてしまうこともあります。それによりオフィス移転後の業務効率に影響するため、内覧で何を見るべきかポイントを押さえておきましょう。

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オフィス物件内覧の事前準備

オフィス物件内覧の際、下記事前準備をしましょう。

• レイアウトのイメージを固める
• 物件内覧での持参物
• 物件のアクセス・周辺環境

オフィスの内覧では1日に5〜6件の内覧をすることが多く、事前に準備をしておくことでスムーズに内覧ができます。内覧時、仲介会社の担当者が貸主（オーナー）に連絡を取り、スケジュール調整をするため、時間変更や集合場所変更がある場合はできるだけ早く担当者へ連絡しましょう。

レイアウトのイメージを固める

オフィス・事務所の内覧をすることが決まったら、まずはレイアウトのイメージを固めましょう。採用計画から広さを算出することで使用期間の最適化を図ることができます。オフィスや働き方によっては執務スペースのデスク配置が思うようにできなかったり、フリースペースを設置したいのにできない場合があります。また、前のオフィスの家具・什器を使用する場合は搬入や設置が可能か、新たに購入する場合は全体のサイズからどのくらいの家具・什器を設置できるか考えておくと安心です。物件によっては図面に記載されていない梁や柱がある場合があるため、事前に考えたレイアウトが実現できない可能性があることも想定しておきましょう。レイアウトを事前に考えておくことで、内覧するオフィス・事務所で働くイメージができるため、移転プロジェクト成功のポイントとなります。

物件内覧での持参物

物件内覧時には、以下のものを持っていくとスムーズに内覧ができます。

• レイアウト図、図面
• メジャー、レーザーポインター（レーザー距離計）
• メモ帳、ペン
• スマートフォン、カメラ

レイアウト図・図面やメジャー・レーザーポインターは内覧に立ち会う仲介会社の担当者が持参している場合もありますが、自身で用意ができない場合は事前に相談しておくと安心です。

物件のアクセス・周辺環境

オフィス・事務所を選ぶ際には、建物だけでなく最寄駅やバス停からのアクセスや周辺環境も重要な選定要素の1つです。通勤に利用する交通手段や時間、最寄りの駅やバス停、駐車場の有無や利用条件などを確認しておきましょう。オフィス・事務所移転によりエリア・路線変更となることにより、従業員のエンゲージメント低下に繋がる可能性もあります。

また、周辺施設の充実度も大切です。日常生活に必要なスーパーマーケットやコンビニエンスストア、飲食店やカフェなどが徒歩圏内にあることが理想的です。公園や緑豊かな場所が近くにある場合は、業務の合間のリフレッシュに適した環境と言えます。これらの施設が近くにあることで、生活の利便性が高まります。加えて、郵便局や金融機関、行政機関が近くにあると移転後の手続きの際に移動時間を削減できます。そして、物件周辺の治安状況にも注意しましょう。毎日使用するオフィス・事務所周辺の治安が悪い場合、従業員が不安を覚えたり、採用に悪影響を及ぼします。事前に地域のイメージや口コミを調べたり、仲介会社や現地の人に相談することもおすすめです。

オフィス物件の重要な内覧ポイント

内覧時で特に注意して見るべきポイントをご紹介します。

チェックする場所	チェックポイント
エレベーター	多くの借主（テナント）が入居するビルの場合、出勤・退勤・ランチ時にエレベーターが混雑することが考えられます。エレベーターの利用が多い場合は、従業員や来訪者にストレスを与える可能性があるため、内覧時にエレベーターで待つことがないか確認しましょう。
トイレ	オフィスビルに備え付けられているトイレの清潔さや個室の個数を確認しましょう。男女別トイレを希望する従業員が多く、エンゲージメントや採用計画に影響します。
インターネット環境	内覧時にインターネット回線が通っている場合は、インターネット速度テストをしましょう。インターネット環境は業務効率に直結し、回線のエリアの問題でインターネット速度が遅い場合は改善に時間がかかる場合があります。
空調設備	会議室やエリアを分けるを造作する場合、空調設備の配置も考えて造作する必要があります。また、24時間稼働しているかも確認しましょう。

共用部のチェックポイント

共用部は他の借主（テナント）も利用するため、清潔感や利用のしさすさも含めて確認しましょう。

エントランス

エントランスは、求職者など来訪者がまず目にする場所であり、企業イメージにも直結します。駅からエントランスへのアクセスのしやすさや清潔感を維持できているか確認しましょう。エントランスは、物件を選ぶ際の重要なポイントです。エントランスの第一印象が良いと、不動産や住宅の価値が向上する場合があります。エントランスは、マンションや賃貸物件を選ぶ際にも重要視されるべきです。

エレベーター 

エレベーターは、入居している借主（テナント）の数に対して少ないエレベーター数の場合、専有部へ行く度に待ち時間が発生してストレスに繋がる可能性があります。10階・10テナント程度のビルで2基以上あると待ち時間が少なくなります。また、エレベーターから執務スペースへの距離も考慮しましょう。大規模ビルの一区画を借りる場合、エレベーターから執務スペースまでの距離が遠くなってしまうこともあります。

参照：独立行政法人労働政策研究・研修機構

トイレ

男女別トイレであるか、清潔感・利用しやすさなどを確認しましょう。ビルによっては専有部の中にトイレが設置されており、借主（テナント）が清掃する必要がある場合もあるため、清掃を誰が行うのかも確認しましょう。加えて、ウォシュレットやハンドドライヤー、鏡があるかなど機能面も大切なポイントです。また、独立行政法人労働政策研究・研修機構(JILPT）の調査によると、男女別トイレの必要性に対し「そう思う」が37.6%、「やや思う」が23.9%で、「思う」と回答した人が61.5%でした。男女別トイレは採用を強化する上でも重要なポイントとなります。
参照：独立行政法人労働政策研究・研修機構

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 セキュリティー体制

業種や業態によっては、セキュリティに一定基準が設けられている場合があります。基準を満たすことができるオフィスか確認しましょう。また、防犯カメラやセキュリティシステムがあることにより、従業員の心理的安全性を高めることができます。

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 喫煙場

従業員の中に喫煙者が多い場合は、ビル内や近隣に喫煙所があるか確認しておくのがおすすめです。近くに喫煙所がないことにより喫煙所ではない場所で従業員が喫煙することにより企業ブランディングの毀損やイメージ低下に繋がる恐れもあります。また、喫煙所が多い場合、業務中の喫煙時間が長くなり、業務効率にも影響する可能性があります。

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専有部のチェックポイント

専有部は従業員が働く上で業務効率に大きな影響を及ぼすポイントです。内覧時に最も見る場所ですが、どこに注意して見るべきかご紹介します。

• 内装の状態
• インターネット環境や電波の強さ
• 空調設備（セントラル空調と個別空調）
• 天井の高さ
• 柱や梁の位置

内装の状態

通常のオフィス・事務所の場合、内装は入っていない状態ですが、居抜きやセットアップオフィスの場合、内装が入っています。既に内装が入っている場合は、自社のイメージと合うかどうか、そして追加で内装工事を行う場合対応可能か確認しましょう。

インターネット環境や電波の強さ

スタートアップ・ベンチャー企業の多くは何かしらのサービスを開発しており、インターネット環境は重要です。インターネット環境が悪いことにより、事業スピードの低下や従業員がストレスを感じてしまう恐れもあります。内覧時にインターネット接続ができる場合にはインターネット速度テストを行い、通っていない場合はインフラ会社に相談しましょう。また、共用部にラウンジがある場合は、ラウンジのインターネット環境も併せて確認しましょう。

空調設備（セントラル空調と個別空調）

オフィスビルにはセントラル空調と個別空調の2つがありますが、どちらの空調設備か確認しましょう。

システム	特徴	メリット	デメリット
セントラル空調	・建物全体で空調を管理するシステム・大規模ビルに多い	・建物全体が一定の温度に保たれる・省エネ効果がある	・個々の部屋での温度調節ができない
個別空調	・建物の中の1区画ごとに独立した空調管理システム・小規模〜中規模ビルに多い	・部屋ごとに温度調節が可能	・メンテナンス費がかかる場合がある

セントラル空調、個別空調共にメリット・デメリットがあるため、自社の働き方に合った空調設備のビルであるか確認しましょう。

【関連記事】オフィス移転時に検討したい空調設備の選び方とは？コスト削減や業務効率化を実現

天井の高さ

図面に記載されている天井高と実際に内覧した際に感じる天井高は異なる場合があります。天井の高さは、「カテドラル効果」により業務効率にも影響するため、内覧時に圧迫感がないか確認しましょう。

【関連記事】スケルトン天井を導入するメリットやデメリット、注意点を解説【内装レイアウト事例５選】

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柱や梁の位置

天井の高さを確認する際に併せて柱や梁がないか確認しましょう。梁があると内装の自由度が落ちたり、圧迫感を感じる可能性があります。また、柱や梁によりデッドスペースが生まれる可能性もあるため、柱や梁をうまく活用できるか検討しましょう。

その他のチェックポイント

共用部、専有部の他に以下のポイントにも注意しましょう。

• 入居しているテナント
• オフィスビルの方角
• 駐車場

入居しているテナント

オフィス・事務所の場合、入居している借主（テナント）がオフィス環境や事業計画に影響を与えることがあります。例えば、同じビル内に飲食店などの店舗がある場合、その利用者も多く訪れるためビル内のセキュリティや清潔感を維持できなくなる可能性もあります。静かなオフィス環境を求める場合、1階にだけ店舗があるビルや商業施設とオフィスエリアで入り口・エレベーターが分けられているビルを選びましょう。

オフィスビルの方角

オフィスビルの方角によっては、日当たりや風通しが悪くなることがあります。日当たりが良すぎたり悪すぎるとオフィス内の温度管理が難しくなり、従業員の健康や仕事の効率に影響を与える可能性があります。日当たりが良すぎる場合にはブラインドでカバーできるか確認しましょう。オフィスビルの方角を確認し、自社の業務内容や働く従業員のニーズに合った環境を選ぶことが重要です。

駐車場

車での移動が多い場合や地域によっては、駐車場が必要となるケースがあります。駐車場の有無、場所や費用、利用制限や契約形態などを確認し、従業員の利用に適した駐車場が確保できるかどうかを検討しましょう。駐車場があることで、スムーズな移動や荷物の搬入・搬出が可能となり、業務効率が向上します。

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まとめ

本記事では内覧時のポイントについてご紹介しましたが、オフィス移転を成功させるためには、適切な物件の選定から始め、引越し費用やレイアウトの検討、スケジュール管理、手続きの確認といった多岐にわたるポイントを押さえることが重要です。無料でダウンロードできるヒアリングシートを活用し、オフィス移転を成功させましょう。