居抜き賃貸オフィスの探し方を解説！物件探しのポイントや注意点

どのようにオフィスを探し、移転を実行するのか迷うことはありませんか？本記事では、一人当たりに必要なオフィス面積や選ぶ際の手順について、不動産仲介会社であるハイッテby株式会社IPPOがご紹介いたします。本記事でオフィス移転に必要な面積や探し方を理解しましょう。

【更新日】2023年5月31日

＼居抜きオフィス物件を探してみよう／

オフィス物件探し（居抜きを含む）の流れについて

トラブルを回避してスムーズにオフィス・事務所移転を完了するには、適切な流れを把握し実行する必要があります。大まかに以下の順序で探していきます。

オフィス移転の理由を明確にする

はじめに、オフィス・事務所移転をする理由を明確にする必要があります。現状のオフィス・事務所にどのような課題を感じ、オフィス・事務所を通じて何を実現したいのかを事前に話し合いましょう。そうすることで、必要とする条件が顕在化され、理想環境を実現できます。また、実際に作業を行う社員へヒアリングし、より具体的な提案を取り入れましょう。

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希望するエリアを決める

オフィス・事務所移転において、エリア選定は非常に重要なポイントです。社員の通勤や営業活動時の移動効率、周辺環境に配慮することで、銀行や郵便局は事務処理における機能性、飲食店や商業施設は社員の生活利便性に影響します。また、街のイメージや同業種に人気なエリアなども考慮し、自社のブランディングも意識しましょう。しかし、これらが叶う人気なエリアは需要が高く、賃料が高額になりやすいため、希望条件とコストとの適切なバランスが重要です。

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必要面積を把握する

オフィス・事務所を選ぶ上で、どれくらいの広さを選べば良いでしょうか。 快適に過ごせる広さの目安として必要な面積は1人あたり3坪が目安とされており、これをもとに坪数や採用計画を鑑みて決定しましょう。一方で、適切な面積ではない場合、コミュニケーションの質や作業効率に悪影響を与える可能性があるため、注意が必要です。オフィス・事務所のレイアウトについて、より詳しく解説したお役立ち資料がありますので、参考にしてください。

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オフィス移転仲介会社に依頼する

オフィス移転の理由や希望条件が定めたらオフィス・事務所移転仲介会社に依頼しましょう。オフィス・事務所移転仲介会社は不動産の市場動向や非公開物件情報など、オフィス移転のノウハウを持ち合わせています。その知見と経験を活かして最適な物件を見つけるだけでなく、条件交渉や各種契約手続きなどサポートします。

都心6区（千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区、文京区）の居抜き移転はIPPOへ！

内見をする（現地視察）

仲介会社から提案されたオフィス・事務所物件を実際に訪れて確認します。希望通りの設備が備わっているか、実用性は問題ないかなど入居後にトラブルにならないよう徹底的確認しましょう。また、周辺施設や騒音、日当たりや風通しも重要なポイントです。

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契約の手続きをする

問題がなければ入居するための契約手続きをします。移転時には転居届や移転登記、車両がある場合には車庫証明など、様々な手続きが必要です。後々トラブルにならないよう厳重に管理しましょう。オフィス・事務所移転準備のスケジュールについて、より詳しく解説した記事がありますので、参考にしてください。

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オフィスの探し方ポイント（居抜きを含む）

オフィス・事務所の探し方について解説します。

最寄り駅からの距離

最寄り駅からの距離は、通勤のしやすさはもちろんのこと、来客時の利便性や営業の効率化に大きく影響します。東京駅や新宿駅などの大型ターミナル駅は遠方からもアクセスがしやすく、地方出張や来客が多い場合に有効です。また、駅周辺は商業施設や飲食店が集中していることが多く、ランチタイムや終業後の充実に寄与するため、オフィス・事務所に何を求めているかを基に選定しましょう。

賃料の価格（坪単価）

オフィス・事務所の賃料は、企業の経営に大きな影響を与えます。予算が限られている場合、移転方法や必須条件の見直しを図り、最適なオフィス・事務所物件を探します。オフィス・事務所物件の賃料は、その地域の需要と供給バランスやビルスペック、付加価値などにより決定します。交通利便性の良い人気エリアや、設備が充実している場合には賃料が高くなる傾向があります。一方で、最寄り駅からの距離が遠い場合や築年数が古い場合などにより需要が低いオフィス・事務所物件では、より安価な賃料でオフィス・事務所物件を借りることができます。自社のニーズと予算のバランスを考慮して、賃料の妥当性を判断しましょう。

同業種・職種が多く集まるエリアを選ぶ

同業種が多く集まるエリアにオフィス・事務所を構えることで、同業他社との情報共有やネットワークが生まれ、ビジネス機会の創出や市場開拓に繋がる可能性があります。同業種が集まることでそのエリア自体がブランド化し、募集領域に特化した人材確保面でも有利に働く場合があります。

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会社のブランディングとの相互性

オフィス・事務所を選ぶ上で、欠かせない視点が企業のブランディングです。例えば、外観や内装、立地、周辺環境などは、その企業のイメージに直結します。また、オフィス・事務所の内装デザインで、カラーコーディネートや企業シンボルマーク、什器の種類などを工夫することで、企業の世界観を具現化できます。適切なオフィス・事務所を選択することは、企業のブランドイメージ向上に繋がることが期待できます。

●東京駅・丸の内エリアの特徴

東京駅・丸の内エリアは、東京都千代田区に位置する日本有数のビジネス街で、多くの大手企業や金融機関が本社や支店を構えるエリアです。世界的なビジネスの中心地としても重要性が高く、多くのビジネス機能が集中しています。また、東京駅をはじめ複数の駅や主要道路が通っており、各地へのアクセスが便利です。

●表参道・青山エリアの特徴

表参道は東京都渋谷区に位置する繁華街であり、日本を代表するショッピングエリアの一つです。世界的な一流ブランドが軒を連ねるメインストリートは幅広いファッションアイテムが手に入ります。また、表参道駅は各地への交通利便性が高い銀座線や千代田線など複数路線が利用でき、営業活動や通勤においても便利な立地です。

●新宿エリアの特徴

新宿は有数のビジネス街の一つで、特に新宿南口・西口周辺は超高層ビルが立ち並ぶオフィス街として知られ、多くの企業が拠点を構えています。乱立する高層ビルや人口の多い街並みから雑然としている印象を持つ方も多い新宿ですが、現在は新宿グランドターミナルや東急歌舞伎町タワーなどの再開発が進み、街並みが整備されているエリアです。

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●渋谷エリアの特徴 

渋谷駅前は現在大規模な再開発が進行しており、完成は2027年を予定しています。ターミナル駅ということもあり、常に老若男女が常に行き交う活気溢れるエリアです。駅前は商業施設や飲食店が立ち並び、銀行やコンビニなど必要なものが全て揃っています。賃料相場は比較的高めでありながら、空室率は低く、非常に人気のエリアです。

【関連記事】渋谷で居抜きオフィス移転するならどこがいい？【2023年8月更新】

＼居抜きオフィス・セットアップオフィス物件更新情報／

2023年8月は新宿区（8件）、目黒区（4件）、千代田区（16件）、渋谷区（5件）、文京区（0件）、中央区（13件）、品川区（4件）、港区（6件）、豊島区（0件）、東京その他（0件）で新着オフィス物件合計56件を公開されています！7月公開のオフィス物件は合計64件です。こちらも併せて、ご覧ください。
※（）内は8月に追加された新着物件数です。随時、オフィス物件は追加されます。
※毎週更新【8月28日（月）更新】

最適なレイアウトを検討する

オフィス・事務所のレイアウトは、従業員の働きやすさ、コミュニケーションの促進など、様々な影響を与えます。小規模オフィスの真似したいレイアウト事例を紹介した記事がありますので、参考にしてください。

居抜きを含むオフィスや事務所を借りる際の注意点

オフィス・事務所移転プロジェクトは各方面で関係者が多く、スムーズに進めるためには以下の注意点に留意することが重要です。

移転する時期を確認する

物件によっては入居希望日に移転できない場合があり、事前に希望日に移転できるか確認しましょう。また、物件によっては調整できることがあるため、必要に応じて不動産仲介会社に相談することも選択肢の一つです。

オフィス移転の時期はいつがいい？繁忙期やおすすめのタイミングを解説

チェックリストを持って内見する（ミスマッチ防止）

オフィス・事務所移転において、小さな抜け漏れが全体スケジュールの遅れに繋がることがあります。しかし、契約にあたって必要事項が多く、完璧に処理することは困難です。そのため、事前にチェックリストを作成し、必要な作業を洗い出しておきましょう。

オフィスの周辺環境を確認する

オフィス・事務所の周辺環境は社員の通勤利便性や作業環境を配慮する上で重要です。

オフィス・事務所の周辺には、銀行や郵便局、飲食店、公共交通機関など、様々な便利な施設があることが望ましいといえます。社員や来訪者が周辺施設を手軽に利用できる環境は、働きやすさや快適さに繋がりますが、安全性も考慮しなければなりません。可能であれば治安の良さも並行して調査し、社員の安全や情報資産を守るために、必要に応じてセキュリティの高いオフィス・事務所物件を選択しましょう。

居抜きによる入居が可能か確認する

移転コストと期間を短縮できる居抜き移転は、オフィス・事務所物件によっては対応していない場合があるため事前に確認する必要があります。交渉によって居抜きが可能になる場合もあるため、不動産仲介会社に相談しましょう。

【関連記事】居抜き物件に移転する際にオーナーと交渉すべき5つのポイント

引き継ぎ内容を入念に確認する（居抜きオフィスの場合）

通常のオフィス・事務所移転では、退去後に原状回復工事が行われますが、居抜き移転の場合、原状回復工事を実施せず、前入居者が使用していた内装や家具・什器を引き継ぐことが可能です。そのため、何を引き継ぎどのような状態で明け渡されるのかを入念に確認しましょう。万が一トラブルになった際でも、何を譲渡するかを明記した「造作譲渡契約」を入居時に交わすことで、素早く解決に向けて動き出すことができます。

人材紹介会社（企業）について

有料職業紹介事業の許可基準の1つに、事務所要件があります。2017年の法改正前には、「20㎡以上の面積を有していること」や「適切な場所にあること」など、事業認可に必要なオフィス・事務所に対する条件が細かく求められていました。しかし、2017年の職業安定法改正に伴い、オフィス・事務所に求められていた基準は大幅に緩和され、面積に関する要件が撤廃されました。具体的には以下の2つを要件としています。

 ●法令で定められた面積

以下のルールを満たす必要があります。

職業紹介の適正な実施に必要な構造・設備（個室の設置、パーティション等での区分）を有すること。他の求職者又は求人者と同室にならずに対面の職業紹介を行うことができるような措置（予約制、貸部屋の確保等）を講ずること。

他の求職者と同室にならないことや、視線、音漏れなど求職者のプライバシーに配慮した構造を満たしている必要があります。パーテーションの種類も重要で、室内が見えてしまうガラス張りや、遮音性が乏しい場合には不適合とされてしまう場合があるため、注意しましょう。また、個人情報保護の観点から、面談を対面かつ予約制を取り入れることが求められており、そうした仕組み作りが必要です。さらに、面談スペースだけではなく、執務スペースにおける個人情報セキュリティも重要視されています。例えば、書類保管のための施錠できる収納があるか、執務室に部外者が入れない構造になっているかといった対策が求められます。

【参考】資料2 | 職業紹介事業の許可基準の改正│厚生労働省

●マンションタイプの物件に関して

マンションタイプ（SOHO）のオフィス物件は、通常オフィスとは異なり住居契約もしくは住居兼事務所契約となります。住居兼事務所契約で使用する場合は、2部屋の確保が必要です。トイレ、キッチンや寝室とのスペースで隔たり、執務スペースを作ることにより事業をすることができます。

オフィス移転専門の仲介会社に依頼する

オフィス・事務所移転には、移転プロジェクトの全体設計や進行管理、物件の選定、内装や什器の選定、ITインフラの整備など多岐にわたるタスクが複雑に絡み合います。オフィス移転専門の仲介会社は、これらに関する専門的な知見と豊富な経験値を有しており、効率的かつトラブルを防止した移転の実現に導きます。

ただし、オフィス・事務所の規模が小規模で単純な場合や、移転経験の豊富なリソースがある場合には、専門会社に全てを依頼せず、一部を自社で行うことも可能です。その場合、オフィス・事務所物件探しや契約内容の確認のみ依頼するといった使い分けが有効です。

ハイッテ by 株式会社IPPOのオフィス移転仲介サービス

株式会社IPPO（イッポ）ではオフィス移転を単なる「引越し」ではなく、企業価値を高める「重要なプロジェクト」のひとつと考えています。

• 人員の採用計画をどうするか
• 企業ブランディングの向上をどのように行うか
• 従業員エンゲージメントを向上させるには

株式会社IPPOはお客様の経営戦略や想いに寄り添い、将来の発展を第一に考える提案を行っております。スタートアップ・ベンチャー企業の居抜きオフィス移転に強みを持ち、都心オフィス仲介実績1500件を誇る、オフィスマーケットを熟知した経験豊富なメンバーが、オフィス移転を円滑に進行するよう全力でサポートいたします。

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まとめ

オフィスの必要な面積や選び方についてご紹介しました。オフィス移転のコンセプトを明確にし、最適なオフィス・事務所と出会う一助となれれば幸いです。