オフィス賃貸借契約では連帯保証人は不要？法人契約の取り扱いや保証会社との違いを解説【宅地建物取引士監修】

オフィスの賃貸借契約において、連帯保証人の必要性や法人契約の取り扱いについて正しく理解できていますか。本記事では、オフィス賃貸借契約における連帯保証人の有無や法人契約の特徴、さらに保証会社との違いについて解説しています。

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法人契約での連帯保証人の取り扱いとは

オフィス・事務所を法人契約する場合の連帯保証人は、賃貸物件を法人名義で借りる際に、賃料や原状回復義務のリスクを軽減するために、法人とともに責任を負う第三者を指します。通常、連帯保証人は法人の代表者が担うことが多いです。オフィス・事務所の賃貸借契約において、連帯保証人か保証会社どちらかを選べる場合と指定されている場合、どちらも必須の場合があり、物件ごとに異なるため申込時に確認しましょう。

 代表者を連帯保証人にする

法人契約での賃貸借では、代表者が連帯保証人を務めることが一般的です。この場合、代表者が法人とともに賃料滞納時の責任を負うことになります。連帯保証人として代表者を設定する際には、審査が行われ、代表者の信用状況が確認されます。一般的には、代表者が安定した収入や信用があることが求められます。この方法は、賃貸保証会社を利用しないため、費用面でのメリットがあります。ただし、リスクもあるため、慎重に検討することが必要です。例えば、代表者の信用が問題となり、賃貸契約が不利に進む可能性や、トラブル発生時に個人資産への影響が及ぶリスクがあります。

 賃貸保証会社を利用する

連帯保証人の代わりに賃貸保証会社を利用することで、保証会社が契約する法人に代わって賃料滞納などのリスクを負担します。これにより、法人や代表者の信用力を補うことができ、賃貸契約がスムーズに進むことが期待できます。また、賃貸保証会社のサポートや相談サービスも利用できるため、安心感が高まります。ただし、賃貸保証会社を利用する場合、保証料が発生するため、費用面での負担が増えることに注意が必要です。保証料は通常、契約時に家賃の1～2ヶ月分程度、更新時には更新料が発生します。賃貸保証会社を利用するかどうかは、法人や代表者の信用状況、費用面の負担、リスク管理の観点から検討しましょう。

民法改正！賃貸オフィスにおける法人契約の連帯保証人について

民法改正により、令和2年4月から賃貸オフィスにおける法人契約の連帯保証人に関する規定が変更となりました。その概要や注意点、法人契約における連帯保証人の役割や対応方法について解説します。

保証額の極度額設定が義務化（個人が連帯保証人の場合）

民法改正によって導入された新たなルールとして、個人が連帯保証人になる場合、保証額の極度額設定が義務化されました。これは、連帯保証人が負担する保証額に上限を設けることが義務付けられたもので、保証人が過度なリスクから守られることを目的としています。

（個人根保証契約の保証人の責任等）

第四百六十五条の二　一定の範囲に属する不特定の債務を主たる債務とする保証契約（以下「根保証契約」という。）であって保証人が法人でないもの（以下「個人根保証契約」という。）の保証人は、主たる債務の元本、主たる債務に関する利息、違約金、損害賠償その他その債務に従たる全てのもの及びその保証債務について約定された違約金又は損害賠償の額について、その全部に係る極度額を限度として、その履行をする責任を負う。
２　個人根保証契約は、前項に規定する極度額を定めなければ、その効力を生じない。
３　第四百四十六条第二項及び第三項の規定は、個人根保証契約における第一項に規定する極度額の定めについて準用する。

民法第465条の2 │ e-Gov法令検索

極度額設定が導入される以前は、連帯保証人が未払い賃料や遅延損害金などの負担を無制限に負担しなければならない場合がありましたが、現在ではそのリスクが抑制されることとなりました。なお、このルールは個人が連帯保証人の場合にのみ適用されるため、法人が連帯保証人になる場合には適用されません。法人を連帯保証人として、法人契約を検討している事業主や不動産管理者は注意しましょう。

個人の第三者の連帯保証人への情報提供が義務化

民法改正のもう一つの重要なポイントとして、借主（テナント）から個人の第三者の連帯保証人への情報提供が義務化されました。連帯保証人が適切なリスク認識を持ち、トラブルに対応できるようサポートすることを目的としています。これにより、借主（テナント）は連帯保証人に対して契約内容や支払い状況などの情報を適切に伝達する必要があります。

（契約締結時の情報の提供義務）

第四百六十五条の十　主たる債務者は、事業のために負担する債務を主たる債務とする保証又は主たる債務の範囲に事業のために負担する債務が含まれる根保証の委託をするときは、委託を受ける者に対し、次に掲げる事項に関する情報を提供しなければならない。

一　財産及び収支の状況
二　主たる債務以外に負担している債務の有無並びにその額及び履行状況
三　主たる債務の担保として他に提供し、又は提供しようとするものがあるときは、その旨及びその内容

２　主たる債務者が前項各号に掲げる事項に関して情報を提供せず、又は事実と異なる情報を提供したために委託を受けた者がその事項について誤認をし、それによって保証契約の申込み又はその承諾の意思表示をした場合において、主たる債務者がその事項に関して情報を提供せず又は事実と異なる情報を提供したことを債権者が知り又は知ることができたときは、保証人は、保証契約を取り消すことができる。
３　前二項の規定は、保証をする者が法人である場合には、適用しない。

民法第465条の10│ e-Gov法令検索

具体的には、連帯保証人が契約内容を確認できるように書類を提供する必要があるほか、滞納が発生した場合には直ちに連帯保証人に通知することが求められます。

個人の連帯保証人が保証する元本確定事由が新設

個人の連帯保証人が保証する元本確定事由が新たに設けられました。これにより、債権が発生した時点での借主の債務の額で保証人が負担する額が決定し、以前よりも連帯保証人の責任が明確化され、保証の範囲や条件がわかりやすくなりました。

（個人根保証契約の元本の確定事由）

第四百六十五条の四　次に掲げる場合には、個人根保証契約における主たる債務の元本は、確定する。ただし、第一号に掲げる場合にあっては、強制執行又は担保権の実行の手続の開始があったときに限る。

一　債権者が、保証人の財産について、金銭の支払を目的とする債権についての強制執行又は担保権の実行を申し立てたとき。
二　保証人が破産手続開始の決定を受けたとき。
三　主たる債務者又は保証人が死亡したとき。

２　前項に規定する場合のほか、個人貸金等根保証契約における主たる債務の元本は、次に掲げる場合にも確定する。ただし、第一号に掲げる場合にあっては、強制執行又は担保権の実行の手続の開始があったときに限る。
一　債権者が、主たる債務者の財産について、金銭の支払を目的とする債権についての強制執行又は担保権の実行を申し立てたとき。
二　主たる債務者が破産手続開始の決定を受けたとき。

民法第465条の4│ e-Gov法令検索

具体的には、借主（テナント）が賃料滞納や契約違反を犯した場合、貸主（オーナー）による強制執行または担保権の実行がなされた際に連帯保証人が責任を負うことになります。

連帯保証人が必要な場合とは

連帯保証人が必要とされる場合は、主に以下のようなケースです。

1. 借主（テナント）が信用情報に問題がある場合
2. 借主（テナント）が安定した売上がない場合

これらの状況では、貸主（オーナー）は借主（テナント）に対して連帯保証人を求めることが一般的です。ただし、賃貸保証会社の利用が広がっており、物件によっては連帯保証人が不要なケースも増えています。賃貸保証会社を利用する場合、審査内容や費用が異なるため、借主や連帯保証人は事前に条件を確認し、適切な選択をすることが大切です。

賃貸オフィスを法人契約にするメリット

賃貸オフィスを法人契約にするメリットは、信用力が高まること、賃料や初期費用の経費処理が可能になることが挙げられます。

信用力が高まる

オフィス・事務所は基本的に法人契約とすることが多いですが、SOHOやマンションタイプのオフィス・事務所の場合、個人契約とすることもできます。しかし、個人契約よりも法人契約とすることにより連帯保証人が不要になったり、信用力が高まることから審査がスムーズに進む可能性があります。物件や借主（テナント）の信用度によっては保証会社利用必須の場合があるため申込時に確認しましょう。

賃料や初期費用の経費処理が可能

経費処理が可能になることは、法人契約において大きなメリットの一つです。賃貸オフィスを法人契約で借りることで、賃料や光熱費、修繕費などの経費を会社の経費として計上できます。これにより、法人税の負担を軽減できるだけでなく、会社の利益を上げることにも繋がります。経費処理を適切に行うことで、事業の資金効率が向上し、事業の拡大にも役立ちます。

賃貸オフィスの法人契約での注意点

賃貸オフィスで法人契約を行う場合、信用度が高まるからといってどんな法人でも契約をスムーズにできるとは限りません。通常、申込後に貸主（オーナー）や保証会社（利用している場合のみ）の審査が実施され、そこでは法人の安定性や信用度が重視されます。

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設立初期や決算書が悪い場合、審査が厳しい

賃貸オフィスの法人契約では、設立初期や決算書が悪い場合、審査が厳しくなります。これは、設立初期で売上が見込めない場合や赤字の場合に賃料の支払い能力が低い可能性があり、貸主（オーナー）側がリスクを回避するためです。そのため、賃貸オフィスを検討する際は、事業計画や資金繰りをしっかりと立て、信用度を高めておくことが重要です。特に創業初期のスタートアップ・ベンチャー企業の場合は設立初期や決算書の内容により審査落ちすることがありますが、スタートアップ・ベンチャーに特化したオフィス移転仲介会社に相談するのをおすすめします。

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連帯保証人か保証会社かの選択ができない

賃貸オフィスの法人契約では、連帯保証人か保証会社かの選択ができないことがあります。連帯保証人は、借主（テナント）が賃料を滞納した場合などに貸主（オーナー）に支払いを求められる責任を負う人です。一方、保証会社は、賃料滞納や契約違反が発生した場合に、貸主（オーナー）に対して一定の保証を行うサービスです。しかし、物件によっては保証会社利用必須であったり、審査結果によっては保証会社を利用できない場合があります。連帯保証人か保証会社か希望がある場合や、審査に不安がある場合は事前に仲介会社に相談しましょう。

賃貸オフィスの法人契約で必要な書類

賃貸オフィスの法人契約で必要な書類は以下の通りです。事前に用意しておくと安心です。

＜申込時＞

今期試算表	今期が半年以上経っている場合などは求められることがあります。
会社謄本のコピー	会社が実在しているかどうか、役員陣の確認や、資本金などの把握の為に提出が必要です。
会社概要	どういった事業を行なっているかが理解しやすい資料があるとスムーズです。
事業計画書	今後どのような成長をするのかを理解してもらう為に事業計画書の提出が必要です。
会社の口座残高のコピー	資金調達後の銀行口座残高をコピーして支払いに問題ない旨を伝える必要があります。
連帯保証人の本人確認書類	運転免許証の裏表コピーや、パスポートコピーなどの提出が求められます。
連帯保証人の収入証明	源泉徴収票が一般的です。

連帯保証人の収入証明書は、源泉徴収票の他に確定申告書の税務署印押印部分、課税証明書、住民税決定通知書を求められる可能性があります。

＜契約時＞

会社謄本	現在事項全部証明書と履歴事項全部証明書の2種類があるため、どちらが必要か事前に確認しましょう。
会社印鑑証明書	契約書に押印する為、実印登録されている印鑑かどうか判断するために必要です。
連帯保証人住民票	本人確認書類を提出している場合、不要になる場合もありますが貸主（オーナー）側より求められる場合もあります。その際には、本籍地やマイナンバーなしの種類を選びましょう。
連帯保証人印鑑証明書	契約書に押印する為、実印登録されている印鑑かどうか判断するために必要です。

書類以外では、会社実印と連帯保証人実印も必要です。また、署名する書類の数が多いためゴム印を用意しておくと契約時間が短縮されるためおすすめです。

オフィスや事務所の開設や移転に必要な書類とは？申込時や入居時など契約の解説【宅建士監修】

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株式会社IPPO（イッポ）ではオフィス移転を単なる「引越し」ではなく、企業価値を高める「重要なプロジェクト」のひとつと考えています。オフィス物件の貸借には、連帯保証人もしくは保証会社の加入が必要な場合が多いです。しかし、民法改正により連帯保証人を探しやすくなったことで、以前に比べオフィス・事務所を賃借しやすくなりました。

【オフィス・事務所の移転でのお悩み例】

• 移転を検討しているが何からやればいいかわからない
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• 契約時の適切な選択に自信がない
• 設立初期のため、移転失敗しないか不安

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まとめ

賃貸オフィスを法人契約する場合のメリットや連帯保証人と保証会社の違いを解説しました。企業それぞれ適切な方法をとって、スムーズな移転を目指しましょう。