オフィス移転の理由とは？移転の重要性、成功させるポイント解説！

企業は様々な理由でオフィス移転を行います。今回、スタートアップ・ベンチャー企業がどのような理由でオフィス移転するのか、理由7つの具体例とオフィス移転を成功させるポイントについて解説します。

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2023年8月は新宿区（8件）、目黒区（4件）、千代田区（16件）、渋谷区（5件）、文京区（0件）、中央区（13件）、品川区（4件）、港区（6件）、豊島区（0件）、東京その他（0件）で新着オフィス物件合計56件を公開されています！7月公開のオフィス物件は合計64件です。こちらも併せて、ご覧ください。
※（）内は8月に追加された新着物件数です。随時、オフィス物件は追加されます。
※毎週更新【8月28日（月）更新】

オフィス移転はなぜ重要なのか

一般企業は長期間、同じオフィス・事務所に入居するケースが多いですが、それに対して成長スピードの早いスタートアップ・ベンチャー企業は数年で移転を繰り返すことが多いです。なぜオフィス移転を繰り返すのでしょうか。それは、オフィス移転が企業の事業計画や採用計画・成長戦略に影響するからです。オフィス・事務所の移転は住居の引越しのような単なる引越しではありません。事業計画上の目標を達成するためにどのくらいの広さのオフィス・事務所が必要か、どのような設備が必要かなどを踏まえて引越します。例えば、今のオフィス・事務所では収容人数が不足しているのに、事業計画上新たに営業メンバーを採用しなければサービスグロースが難しい場合、オフィス・事務所移転は企業の成長に必要不可欠です。

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オフィスを移転する7つの理由

オフィスの規模によりますが、オフィス移転プロジェクトは小規模なものでも数ヶ月、大規模なものになると6ヶ月から1年ほどかかるケースもあります。比較的、移転回数の多いスタートアップ・ベンチャー企業はどのような理由でオフィス移転をするのかご紹介します。

優秀な人材の確保のための移転

同じ給与・待遇条件の場合、ボロボロのビルで設備が不足したオフィスよりも、清潔感があり必要な設備の整ったオフィスで働きたい人が多いのではないでしょうか。全国平均の求人倍率1.35（2023年3月時点）となる昨今、優秀な人材ほど獲得の競争率が高いです。それはスタートアップ・ベンチャー企業ほど、少数精鋭であるケースが多く、優秀な人材を獲得したいもの。しかし、オフィス環境が悪いと「採用したい」と思った優秀な人材に対して魅力付けができない可能性もあります。優秀な人材に限らず、オフィスで1日の大半を過ごすことになる社員にとっては働く環境を重要視するケースが多いです。そこで採用を強化するタイミングでオフィス移転をすることで、採用力向上にも繋がるため、オフィス移転を検討する企業も存在します。

入居するオフィスビルの取り壊し

バブル期に大量供給されたオフィスビルの老朽化や1981年以降に改正された耐震基準に適合しないオフィスビルの建て替えにより、移転せざるを得ないケースがあります。基本的に取り壊し予定日の数年前から入居するテナントに周知されます。取り壊し予定があるビルに入居した場合、賃貸借契約書に記載されている可能性が高いため、まずは契約書を確認しましょう。また、取り壊しオフィスビルを退去する場合、原状回復義務が免除されるケースが多いため、事前に確認しましょう。

ブランディング・企業イメージによる移転

オフィスは企業のイメージそのものに直結します。例えば、事業と関係のないエリア・地域や立地にオフィスを置くよりも、金融系企業は日本のウォール街と呼ばれる兜町にオフィスを構えたり、Web系企業はビットバレーと呼ばれる渋谷にオフィスを構えることで企業のブランド化促進の一助になることがあります。加えて、ブランディングは企業そのもののイメージを作るため、現在のオフィスの内装が企業イメージとかけ離れている場合、内装やレイアウト変更のために移転を検討してもいいでしょう。例えば、堅実な企業イメージにするため企業カラーをネイビーにしているのに赤やオレンジなどを使ったポップな内装の場合、来客時に企業イメージが崩れかねません。ブランディング・企業イメージに合わせたオフィスに移転することで、事業計画や採用計画に良い影響を与えます。

生産性の向上による移転

コロナ禍により、リモートワークやオンラインミーティングが普及しました。しかし、感染症拡大の2020年以前に構えたオフィスの場合、今の多様な働き方に対応できていないことがあります。例えば、会議室数が足りず、執務スペースや廊下でオンラインミーティングを行う企業や、リモートワークを併用する企業でコミュニケーションが取りづらいオフィスレイアウトの場合、さらにコミュニケーションの過疎化が進むことも。そのようなオフィス環境は、社員の精神衛生面に悪影響を及ぼし、社員のエンゲージメントや業務の生産性低下にも繋がる恐れがあります。

リモートワークを併用してハイブリッドワークを採用する企業では出社時にコミュニケーションが取りやすいようにフリースペースを用意したり、オンラインミーティングが多い企業ではフォンブースを導入するなどしてオフィス環境を改善しましょう。多様な働き方を実現できるオフィスへ移転することで生産性の向上が可能です。

カルチャー醸成のための移転

企業カルチャーを醸成するためには密なコミュニケーションが必要不可欠です。しかし、コミュニケーションが取りづらいオフィス、例えば整然とデスクとチェアが並んでいるだけのオフィスの場合、カルチャー醸成が進みません。1人での作業に集中できるかもしれませんが、コミュニケーションが希薄になることで企業カルチャーが定着せず、組織力が低下してしまいます。前述した生産性向上のためのオフィス移転同様、オフィス移転のタイミングでフリースペースを設けるなどカルチャー醸成のレイアウトを強化しましょう。

業績悪化による移転

オフィス賃料は固定費の中でも高額のため、業績が悪化した際、賃料はコスト削減の対象になりやすいです。また、退去時に原状回復費用が発生するため、内装によってはそのまま同じオフィスに入居し続けた方がコストを抑えられるケースもあるため注意しましょう。原状回復費用を抑えてオフィス移転をするには、居抜きによる退去を選択することで最大0円にす削減することも可能です。

都心6区を中心に居抜きオフィスを仲介する株式会社IPPOでは、居抜き退去のサポートも実施しています。居抜き退去をする場合、坪数や内装によって大きく異なるためオフィス移転検討と併せて確認しましょう。

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業務縮小による移転

業務悪化とは異なり、事業を減らして1つの事業に集中するため業務縮小をする企業も存在します。他の事業では必要だった設備が別の事業では不要になることも考えられます。集中する事業の必要設備だけがあるオフィスへ移転することも選択肢として挙げられます。

オフィス移転を成功させるポイント

オフィス移転の理由は企業の成長速度や事情によって、さまざまです。これまでオフィス移転を成功させてきた企業の共通ポイントを5つご紹介します。移転にかかる準備期間は、オフィスの面積（坪数）によって異なります。坪数ごとの準備期間を下記の表に記してみました。

移転の理由や目的を明確にする

オフィス移転の理由・目的を明確にしましょう。理由や目的が定まっていないとなかなかオフィスを決められない、検討の途中で条件変更となり倍以上の工数がかかることも考えられます。コロナ禍を経て、急速な成長が必要不可欠なスタートアップ・ベンチャー企業は「オフィスをただ働く場所」から「コミュニケーションが取れる場所」へと定義づける必要があります。スタートアップ・ベンチャー企業がオフィス移転をする理由は共通しています。

• 優秀な人材の確保
• ブランディング・企業イメージ
• 生産性の向上
• カルチャー醸成
• 業務縮小

自社のオフィス移転プロジェクトチームで目的を明確にすることが難しい場合、事業計画に合わせて提案をする仲介会社に相談するのもおすすめです。

移転スケジュール（プラン）を立てる

オフィス移転は坪数によって下記の準備期間が必要です。

坪数	準備期間
〜50坪	約2〜4ヶ月
51坪〜200坪	約3〜6ヶ月
201坪以上	約6〜12ヶ月

オフィス移転には最短でも2ヶ月ほど時間を要するため、オフィス移転スケジュールをしっかりと立てて、スムーズにオフィス移転を進めましょう。ステップごとに分けたスケジュールは下記となります。

STEP1

• 移転にかかるコスト計画を立てる(賃料・敷金・内装費用・デスクやイスなどの設備費用)
• 移転物件の条件決定(エリア・人数・賃料)
• オフィス仲介会社と打ち合わせ

STEP2

• 条件に合わせて物件選定
• 検討オフィスビル付近のエリア調査
• 検討オフィスビルの情報収集

STEP3

• 実際に検討オフィスを内見
• オフィスレイアウト計画を立てる

STEP4

• 申込書の提出
• 入居審査
• 条件交渉
• 審査通過

★この時点で現オフィスを解約手続

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STEP5

• オフィス仲介会社から移転先オフィスの重要事項の説明を受ける
• 契約に必要な書類の手配
• 契約金の対応
• 賃貸借契約書の締結
• 詳細な移転スケジュールを立てる
• 内装会社と打ち合わせ・内装プラン決定
• 什器や通信設備、引っ越しの手配
• 各種届け出の準備

STEP6

• 内装工事、設備工事
• 備品の梱包、引越し準備
• 什器の搬入

STEP7

• 各種届け出などの手続き

★前オフィスの原状回復を完了させる

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オフィス移転にかかる費用を確認する

オフィス移転を行う際、新オフィスに掛かる敷金・礼金や内装工事費用の他、旧オフィスの原状回復工事費用や廃棄物費用など様々な費用が発生します。坪数や内装の規模によって大きく変動するため、事前にどのくらいの費用が発生するか確認しましょう。また、下記コラムでは20坪（社員数10名）、50坪（社員数25名）、100坪（社員数50名）の3パターンで入居・退去時に掛かる費用の概算をまとめました。

https://ippooffice.co.jp/hitte2/columns/transferknowledge-word/office-relocation-cost-estimate/

居抜き移転も検討する

60坪のオフィスから100坪のオフィスへ移転する場合、入居・退去時合わせて4,525万円の費用が必要となる可能性があります。移転費用を抑えられる内容は、内装工事費用・原状回復費用・廃棄物の処理費用ですが、移転プロジェクト開始時点で検討していないとうまく費用を削減できません。オフィス移転で費用削減を行う場合には、併せて居抜きオフィスへの入居・居抜きオフィスとしての退去ができないかも検討しましょう。居抜き移転は通常の移転の流れと異なる点が多いため、居抜きオフィス移転に特化した仲介会社への相談がおすすめです。

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社員への周知

オフィス移転の際、社員の身の回りや備品整理を行う体制を整えておく必要があるため、引越し作業日から余裕を持って周知しましょう。その際、事前に役割分担を決めておくと安心です。 また、2019年に施行された働き方改革とコロナ禍を経て、多くのスタートアップ・ベンチャー企業が働き方を変える傾向にあります。しかし、ただオフィス移転しただけでは活用されないケースが多いため、オフィス移転の理由を社員に浸透させなければなりません。多様な働き方に対応するため、フォンブースやレストラン席、フリースペースなどを設置しても社員が活用しなければ意味がありません。 オフィス運用ルール作成や社内イベントの開催など社員が進んでオフィスを使えるように施策を実施しましょう。

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まとめ

スタートアップ・ベンチャー企業がどのような理由でオフィス移転をするのか、そしてオフィス移転を成功させるポイントについてご紹介しました。企業にとって一大イベントのオフィス移転は、企業課題を解決できる一方で、少しのミスが大きなトラブルに繋がる可能性もあります。オフィス移転の目的を明確にして移転プロジェクトを始動させましょう。