居抜きで退去する時、どこまで原状回復をする？注意点も解説【宅建士監修】

【更新日】2023年6月15日

居抜きで退去したい企業が増えています。居抜きでオフィス・事務所を退去する際には、原状回復工事の範囲や注意すべき点が気になるところです。この記事では宅建士監修のもと、適切な原状回復の方法や注意点を解説しますので、ぜひ参考にしてください。

居抜きで退去したい企業が増えています

居抜き退去とは、内装や設備をそのままにして次のテナントに引き渡すことで、原状回復費用や契約期間を削減することが可能です。近年、物件の賃貸借において居抜きで退去したい企業が増えています。無駄な契約期間や原状回復費用を削減したり、工数を削減できる居抜き退去で事業に専念できるためです。「ハイッテ by 株式会社IPPO」を運営する当社でもスタートアップ・ベンチャー企業から多くの居抜き退去のお問い合わせをいただいており、2020年以前と比較すると数十倍の件数に上ります。

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居抜き退去では原状回復義務を引き継げます

居抜き退去では、原状回復義務を後継テナントに引き継ぐことで内装やオフィス家具を残したまま退去できます。オフィス退去の際、通常、床や天井、会議室などを含む全ての原状回復を行う必要が発生しますが、居抜き退去をすることによりその原状回復が免除されます。ただし、契約内容や物件状況によっては、一部の原状回復やクリーニングを行う必要がある場合もあるため、事前に賃貸借契約書を確認しましょう。また、引き継ぐ内容や退去時の費用についても、現テナントと後継テナント、物件オーナー（貸主）がしっかりと合意をしておくことが重要です。

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居抜き退去の進め方

居抜き退去は原状回復をする通常の退去と比べて、どのような違いがあるのでしょうか。居抜き退去をする企業側で行う大まかな進め方は下記のとおりです。

オーナーへ居抜きによる退去を打診

オーナーの承諾がないと居抜き退去はできません。内装造作を自費で行った場合でも、その造作を許可なしに後継テナントに引き継ぐことはできません。必ずオーナーから承認を得てから居抜き退去の計画を立てましょう。

解約予告通知書の提出

オーナーから居抜き退去可の承認を得たら、次は現オフィスの解約通知をします。賃貸借契約書の解約予告期間を確認し、居抜きで退去したい旨を伝えることが必要です。

原状回復工事の見積り

居抜き募集できる期間を把握するために、原状回復工事の見積りをしましょう。募集期間中に居抜き入居してくれる後継テナントが見つからなければ、原状回復をしなければなりません。短い募集期間で後継テナントを見つけることは難しいため、①②のタスクの前に行うこともオススメです。ただし、オーナーから居抜き退去の許可が出ない場合もあるので、その点は注意しましょう。6ヶ月前の解約通知を行った場合、おおよそ2～３か月程度の募集期間の居抜きオフィスが多いです。

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残置物のリスト化／居抜き写真の撮影

移転先へ持っていく什器、残置する什器を決めておく必要があります。後継テナントが入居する際にトラブルを防止するためにも、リストに漏れがないかを確認するのは最も重要です。入念に確認しておきましょう。

新賃貸条件の確定

オーナーとの条件交渉や募集期間の確定ができたら、後継テナントに対する新賃貸募集条件がオーナーから出ます。トラブル防止のためにも、条件が確定するまで居抜き募集条件の口外をすることはやめましょう。

居抜きオフィスへの入居テナントを募る

オーナーが募集条件を確定したら、後継テナントを探します。TwitterやFacebookなどのSNSツールを活用して、室内ビジュアルをアピールすることもしてみましょう。ただしSNSツールを活用する際、オーナーの承諾を取得しましょう。

造作譲渡契約の締結／明け渡し

募集期間内に後継テナントが決まったら、後継テナントと造作譲渡契約書を締結します。賃貸借契約締結と同時のタイミングで締結することが多いですが、状況によって異なるため注意しましょう。

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居抜きで退去する際のメリット

居抜き退去には以下のメリットがあります。

原状回復費用の削減

原状回復費用が削減されることで、退去時のコストが大幅に軽減されます。原状回復費用は100坪以下のオフィスで坪単価5〜10万円、100坪以上のオフィスで坪単価10〜15万円程度発生するため、単純計算でも数千万円の費用が発生します。居抜き退去をすることにより数千万円単位の費用削減が実現できます。

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処分費用の削減

オフィス家具を後継テナントに引き継ぐことで、不要品の処分費用を削減できます。また、環境負荷の軽減にも繋がり、SDGsにも貢献します。

他の予算に回せる

居抜き退去により退去するテナントは資金面での負担が減るため、研究開発や採用費など他の投資や経営改善に資金を集中させることが可能です。 

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居抜きで退去する際の注意点

居抜き退去には、以下の注意点があります。 

テナント側からオーナーにお願いをする

居抜き退去を行う際には、事前にテナント側からオーナーに相談し、承諾を得ることが必要です。物件オーナー（貸主）の理解と協力がない場合、居抜き退去ができない事例があるため、早めに確認しましょう。

契約内容や解約予告期間を確認

居抜き退去を検討する場合、契約内容や解約予告期間の確認が重要です。不適切な手続きが行われた場合、トラブルに発展する恐れがあるため、賃貸借契約書を確認し、適切な手続きを行いましょう。

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自社にあったオフィスレイアウトであること

居抜き退去を行う際、次のオフィスの要件を忘れがちですが、次のオフィスが自社にあったレイアウトかどうかもしっかりと考える必要があります。自社に合ったオフィスレイアウトを選ぶことで、効率的な業務遂行が可能となり、社員の満足度も向上します。

まず、オフィスの広さや形状に応じたデザインを検討し、必要な設備や什器を確認します。次に、社員の仕事スタイルやチーム間のコミュニケーションを考慮して、レイアウトを決定しましょう。オフィス移転を機に次のオフィスで内装を一新する場合や、スケルトン状態の物件に入居する際には、専門の内装業者やデザイナーと相談して、最適なオフィスレイアウトを実現しましょう。オフィスレイアウトが効果的に機能するためには、適切な期間をかけて計画し、トラブルを回避することが欠かせません。

ミスなくスケジュール通りのオフィス移転を実現させませんか？

オフィス移転は多くの手続きや工事が伴いますが、移転チェックリストを使用することで効率的にオフィス移転を進められます。チェックリストには、移転の準備から実行までの各種手続きやスケジュールなど最重要項目を記載しているため、順序立てて計画的に進めることができます。また、移転に伴う費用や契約条件、ビル管理などのポイントも掲載されているため、移転に関する注意点や確認事項を把握しやすくなります。

移転チェックリストを利用することで、業務の中断を最小限に抑えつつ、スムーズなオフィス移転をしてみませんか？オフィス移転を検討している企業は、ぜひ移転チェックリストを活用しましょう。

まとめ

オフィス移転において、自社に合ったオフィスレイアウトの選定や移転チェックリストの活用は非常に重要です。効率的なレイアウトは、社員の働きやすさと業務効率を向上させるため、業績にも好影響を与えるでしょう。また、移転チェックリストを利用することで、移転の手続きやスケジュール管理が容易となり、スムーズな移転が実現できます。

オフィス移転を成功させるためには、十分な計画と専門家のサポートが不可欠です。移転を検討している企業は、最適なオフィスレイアウトの実現や移転チェックリストの利用を検討し、効率的なオフィス移転を進めましょう。

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