目次
数名で事業を立ち上げたスタートアップ・ベンチャー企業に選ばれることが多い、数名の入居に丁度良い小規模の賃貸オフィス。初期費用や賃料を抑えつつコンパクトで使い勝手も良い点が特徴です。本記事では、弊社で仲介させていただいた企業のレイアウト事例を交え、小規模の賃貸オフィスの特徴やメリット・デメリットを紹介します。
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＼東京都心の小規模オフィス／
小規模オフィスとは？
「小規模オフィス」に明確な坪数の基準はなく、本記事は数人から十数人で利用する50坪以下の東京における賃貸オフィス・事務所を想定します。
小規模オフィスのメリット
東京の小規模賃貸オフィス・事務所物件を検討していく上で、考えられるメリットを解説します。
コミュニケーション活性化による業務効率の向上
異なる部署に意見を求める場合、自席から立ち上がらなければなりません。一方で物理的に社員同士の距離が近くお互いの顔が見える小規模オフィス・事務所は、相互に相談や雑談がしやすくコミュニケーションの自然発生に繋がります。普段から気軽に相談しやすい労働環境を構築することにより、コミュニケーション不足による報告や連絡ミスなど小さなトラブルを減らす効果が期待できます。
オフィス空間の統一感と企業文化醸成
小規模オフィス・事務所は設置できる物に制限がありますが、コンパクトゆえにデスクやロッカー、照明器具などブランドを統一しやすく、企業のブランドを空間デザインに落とし込みやすい特徴があります。統一感のある空間で時間を共にし、企業ブランド・文化を肌で感じながら業務を遂行することで社員の帰属意識を高められます。
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東京の小規模オフィスのデメリット
入居後に感じやすい小規模オフィス・事務所物件特有のデメリットや課題を紹介します。特に東京の小規模オフィスは一人あたりの面積が少ないことが珍しくありません。以下、紹介するデメリットを元に慎重にオフィス物件を検討しましょう。
収納が少なく物が散乱する
デザイン性の高いオフィスを実現しても物が散乱しては意味がありません。ファイルやコピー用紙・文房具など備品の置き場を想定していない場合、執務室のいたるところに散乱してしまいます。しかし、限られた面積の中で収納機能を広めに確保すると、相対的に作業空間が縮小されてしまうため、まずはデッドスペースとなりやすい柱周りや窓際を有効活用し、ペーパーレス化を進めファイルや文房具を削減しましょう。
閉塞感を感じる場合がある
空間そのものや、身の回りの空間・通路幅も狭まることから窮屈に感じることも…。そのため、デスクの配置や機能付き収納家具を上手く活用するなど空間作りに一手間加えることで、無意識に感じるストレスも軽減できます。また、近年では空間を広く感じられる天井スケルトン仕様やフリースペースが充実したサービスオフィスも普及しており、選択肢の幅が広がっているため、上手く活用しましょう。
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最適でないオフィスレイアウトが与える悪影響
いかにして良い労働環境を構築するかが業務生産性や企業文化、採用計画にも影響します。どのような悪影響が発生するか見ていきましょう。
コミュニケーション量低下による業務への影響
デスクの配置はコミュニケーションの量を左右します。物理的に距離が離れていたり、パーテーションで仕切られていると、話しかけづらいと感じるケースが生じます。最適でないレイアウトは無意識のうちに業務の障壁となることがあるため、コミュニケーションが不足することにより、スムーズな連携が取れずにミスの原因に繋がることも…。
採用計画の阻害になる可能性も
求職者は自らの能力を最大限に発揮できる就労環境を求めていますが、働き方に配慮していないレイアウトは採用に悪影響を及ぼす可能性があります。また、自社のニーズに最適化された働きやすいレイアウトや、先進的なインテリアなど、直感的に働きやすさが伝わるオフィス・事務所は企業ブランディングにも繋がり、企業の印象が大きく変わります。
移転時期前倒しによる費用の発生
空間を効率的に活用できていないレイアウトでは、快適性を保ちつつ企業成長に沿った適切な人数を採用できません。当初予定していた移転計画から早まって移転せざるを得なくなり、予期せぬ賃料や移転費用も発生します。移転をする際には、採用計画と合わせて座席をどう配置するかまでプランニングし、想定し得るイレギュラーなケースを減らす工夫も大切です。
【関連記事】東京の居抜きオフィス移転事例7選！成長企業が選ぶポイントは？
【関連記事】居抜き賃貸オフィスの探し方を解説！物件探しのポイントや注意点
レイアウトひとつで社員の採用率や定着率が改善することも！？事業や業界事情により異なるレウアウトは生産性にも大きな影響があり、その後の事業成長速度にも寄与します。また、移転の検討段階からレイアウトを計画的に考えることで、移転工数も大幅に削減が可能です。新しいオフィス•事務所移転の形である、居抜きによる賃貸オフィスへの移転を考えてみませんか？
小規模オフィスをつくる前に決めておきたいこと
小規模オフィス・事務所のレイアウトを決める前には「何を成し遂げるためオフィス移転をするのか」を明確にしておくことが重要です。その上で内装や必要な設備を決めていくことにより、会社の成長に合わせた、快適な労働環境を実現できます。レイアウトが最適でないと業務効率が悪化する場合があります。どのような働き方を実現したいかを事前に整理しておきましょう。
オフィスをつくる理由を決める
コンセプト次第でオフィス・事務所の立地から内装まで変わるように、全てに関わる重要な工程です。どんな働き方や企業を目指し、実現するためにどんなオフィスが必要なのかをしっかりと決めてから移転作業に取り掛かるようにしましょう。
【関連記事】オフィス移転の理由とは？移転の重要性、成功させるポイント解説！
1人あたりの必要面積を把握する
目安として1人の社員が快適に業務を遂行できる必要面積はおおよそ2〜3坪です。業務内容や働き方により適切な面積は異なり、リモートワークの採用により常駐人数が少ない場合は必要面積が減ることもあるため、自社の特性に応じて把握しておくことが大切です。
【関連記事】賃貸オフィスの一人あたりの面積は？エリア選定基準、注意が必要な業界を解説【宅地建物取引士監修】
ゾーニング（スペース配分）を決める
ゾーニングとは、オフィス空間を異なる機能を持つエリアに分割することです。つまり、オフィス内に業務に適した執務スペースや、交流を促進するフリースペースなどの場所を設けることを意味します。業務特性に応じて最適化することで、集中力維持や作業効率に影響します。
社員にヒアリングする
業務時間のうちの長時間をオフィス・事務所で過ごすため、社員の作業のしやすさや快適さは非常に重要な要素となります。そのため、社員の要望を把握し、それに基づいてレイアウトを決めることが大切です。また、社員がレイアウト決定に参加することで、オフィスの空間に対する愛着を持ち、より生産的な環境を実現できます。そして、社員は自分たちが関わったオフィス空間を大切にし、より良い結果を生み出すことでしょう。
オフィス移転は従業員満足度を高める、採用を強化するために必要な経営課題です。最適なレイアウトを決めるためには、社員へのヒアリングが不可欠となるため、物件選定や内覧（内見）の前にヒアリングシートを使って、オフィスプランニングを行いましょう。ハイッテ by 株式会社IPPOが監修したオフィスプランニングヒアリングシートを無料ダウンロードいただけます。
小規模オフィスのよくある法令違反
オフィス・事務所のレイアウトを決める際には、地方自治体が定める建築基準法や消防法、労働安全衛生法など、様々な法令や規制に準拠する必要があります。知らないうちに違反してしまうケースもあるため注意が必要です。
消防法違反（パーテーション・会議室設置時に注意）
消防法では、火災や災害時の安全確保を目的とし、建物内の防火対策や避難経路の確保、消火設備の設置などのルールが定められています。まずは、オフィス・事務所のパーテーションが火災の拡大を防止するための防火対策として機能する必要があります。防火機能を有する材料で作られ、火災発生時に適切な火災報知装置や消火設備が設置されていることを意味します。また、天井から床まで仕切る形でパーテーションや会議室が設置され、新たな部屋ができた場合、防火対策や建物内で適切な避難経路が確保されていることが求められます。
労働安全衛生法違反（照明や1人あたりの面積）
オフィス・事務所をつくる上で、社員が快適に作業できるよう必要なスペースを確保し、作業スペースのレイアウトを考慮する必要があります。例えば、疲労を軽減する適切なオフィス家具や配置、社員の目の負担を軽減する適切な照明器具、換気設備を設置する必要があります。特に換気が不十分な場合、二酸化炭素や有害物質などが滞留し、健康に悪影響を与える可能性があります。
配慮すべき点として、防災対策、設備点検・保守管理、作業環境の温度管理、騒音・振動対策、有害物質の管理などが挙げられます。労働安全衛生法に基づいた対策を講じることで、社員の健康と安全を確保し、生産性の向上につながることが期待されます。
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東京の小規模オフィスのレイアウトを決める際のポイント
東京の小規模オフィスへの移転メリットやデメリットを把握した上で、自社の事情にあった最適なレイアウトを決めるポイントを紹介します。
背の低いロッカーやデスクで空間を広く魅せる
東京のオフィス・事務所は天井や壁、人や物との距離が近いことが多く、圧迫感を感じやすい傾向があります。そのため、視界を遮らない背の低いオフィス家具を採用することで、広く空間を感じられます。また、私物はデスク横に置かずロッカーに集約することで、散らからず統一感のあるオフィス空間を作ることが可能です。
機能的なパーテーション・間仕切りで空間を有効活用する
ロッカーをパーテーション代わりにする、収納機能性があるパーテーションでデッドスペースを有効活用することで業務スペースを確保しつつ、デザインの幅も広げられます。
【関連記事】オフィスのデッドスペースを時間貸しで有効活用？方法と注意点
導線を考慮したデスク配置にする
1日に何度も往復する通路は働きやすさを考える上で重要なポイントです。十分な幅が保持されていない狭い通路では、転倒の危険や、椅子にあたって気が散るなど精神衛生面や生産性低下への悪影響が想定されます。
| メイン導線の目安幅 | 1,600mm |
| メイン導線以外のデスクとデスクの距離 | 900mm |
| 背後がメイン導線ではない場合の壁と座席の距離 | 900mm |
| 背後がメイン導線の場合の壁と座席の距離 | 1,600mm |
| 背後が座席の場合の座席同士の間 | 1,500mm |
【関連記事】東京の居抜きオフィス移転事例7選！成長企業が選ぶポイントは？
目的に応じたオフィスデスク配置の効果比較
デスクの配置によって効果が期待できる代表的な4つのパターンを紹介します。
コミュニケーションが取りやすい対向式・島型
高い収容効率の対向式レイアウトは、向かい合って座るためコミュニケーションが取りやすい点が特徴です。空間を最大限活用できることから、候補として入れたい基本のレイアウトです。一方で、集中が必要なときには、「隣の動作が視界に入る」「頻繁に話しかけられて困る」などマイナスな一面も考えられます。
集中しやすく個人ワークにおすすめ！背面式・壁付式
お互い対面せずに背を向ける配置方法です。視線を気にせず作業に集中できるため、個人ワークが多い職場に適しています。一方で、会話が隣同士に限定されてしまう恐れがあり、フリースペースやレストラン席のような交流できる場を別で設けることも検討しましょう。
広い作業スペースを必要とする場合に！リンク式・ブーメラン式
デスク4台で島を1つ作る配置方法です。1人あたりの作業空間を大きく確保でき、目線も合いづらいことが特徴です。広い作業スペースかつ集中できる設備が望ましい職種（プログラマー、デザイナー、イラストレーターなど）に特に適します。一方で、収容効率が非常に悪いため、余裕のあるレイアウトを検討しましょう。
在席率が低い場合や柔軟な発想のサポートに！フリーアドレス式
昨今、多くの企業で採用している配置方法です。その日の気分によって好きな場所を仕事場として選択できるため、気持ちを切り替えやすい点が最大の特徴です。また、プライバシー確保の観点から、私物管理用の荷物置き場を設置する必要があります。
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小規模オフィスのレイアウト課題解決事例
実際に工夫したレイアウトにより、オフィスの課題を解決した事例を紹介します。
フリーアドレス導入でコミュニケーション活性化！約12坪オフィス
移転前コワーキングスペースでの作業やリモートワークをメインに事業を進めていた同社。主要プロダクトをリリースし、事業を加速させ社員を増やすことも視野に入れ、柔軟にコミュニケーションが取れる場所を求め初拠点を構築しました。リモートワークやニーズに即した働き方に配慮することで、コンパクトなオフィス空間でありながら快適な仕事環境を構築しました。
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フリースペース設置でメリハリのある働き方を実現！約46坪オフィス
業務拡大にあたり採用を強化する目的で移転を決意した同社。就業スペースとフリースペースを明確に分けたことでメリハリのある働き方を可能にし、仕事終わりにお酒を片手に軽く雑談をしたりと、良質なコミュニケーションの機会が増えたといいます。日々の連携や働き方に課題を感じている場合には参考にしたい事例です。
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フォンブース設置でオンラインMTGのストレスを解消！約30坪オフィス
移転前は、オンライン会議や電話をする場面で場所を選ぶという課題があり移転を検討。移転後は部屋も複数に分かれておりフォンブースも利用できることから、オンライン会議はもちろん集中力が途切れにくい環境を構築しました。気が散ってしまう、オンライン会議の場所取りに苦労するという方は参考にしたい事例です。
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用途別にエリアを分けて柔軟な働き方を実現！約50坪オフィス
「皆が来たくなるオフィス」を体現するべく、周りを気にせずリラックスできる畳空間、集中できる執務室…などと用途別に分けるゾーニングを実施。結果として、会話の場・休憩する場・仕事に集中する場など、小規模の賃貸オフィスながら社員それぞれが持つ仕事のスタイルを大切にした、周囲に依存しない柔軟な働き方を体現できました。
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居抜きによる賃貸オフィスのメリットをご存知ですか？
ハイッテ by 株式会社IPPOでは、スタートアップ・ベンチャーを中心に経営戦略（採用計画や事業開発）に応じた居抜きによる移転を手がけています。退去費用、入居費用の削減は、移転予算を再配分し、事業成長速度を加速できます。居抜きによるオフィス・事務所移転が初めての方でも簡単でわかりやすい、居抜きオフィス移転マニュアルを事例付きで無料ダウンロードいただけます。
＼居抜きオフィス・セットアップオフィス物件更新情報／
2023年8月は新宿区（8件）、目黒区（4件）、千代田区（16件）、渋谷区（5件）、文京区（0件）、中央区（13件）、品川区（4件）、港区（6件）、豊島区（0件）、東京その他（0件）で新着オフィス物件合計56件を公開されています！7月公開のオフィス物件は合計64件です。こちらも併せて、ご覧ください。
※（）内は8月に追加された新着物件数です。随時、オフィス物件は追加されます。
※毎週更新【8月28日（月）更新】
まとめ
50坪以下の小規模の賃貸オフィスながら、快適なオフィス環境づくりを実施している事例を紹介しました。労働環境にまつわる自社の課題を把握し、成し遂げたい目的を明確にした上で移転先オフィスを検討してみてはいかがでしょうか。
営業担当者 / ハイッテ編集部監修者
代表取締役社長
関口秀人（sekigushi hideto）
宅地建物取引士【東京都知事：第101772号】
近畿大学卒業後、新卒で不動産仲介会社に入社。その後、不動産業界の経験を経て、株式会社IPPO（イッポ）を設立。主要大手デベロッパーとの契約を全て経験しており、何万坪でも対応可能。どの街に、どこが運営している、どんなビルがあるかを把握しており、まさに不動産生き地引といえる。また、不動産業界経験14年の中で、10年以上お付き合いのあるお客様も多く、顧客上場社数は20社以上、顧客EXIT社数は30社以上にのぼる。各企業の成長フェーズに合わせた課題とソリューションのノウハウがあり、関わったお客様は皆上がっていく傾向あり。
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