不動産用語集

オフィスの工事を行う際、工事区分がA工事、B工事、C工事の3種類に分けられます。それぞれの工事区分では、工事費用の負担を誰がするのか、工事業社を誰が選ぶのかなどが定義付けされています。

管理会社によって工事区分が異なるため内装工事を行う際は事前の確認が必要です。

建物の柱の下部分に独立した基礎を設ける構造で、柱の下にしか基礎がない状態になります。古民家など昔からある建物に採用されている基礎ですが、住宅以外の建物の多くは独立基礎を採用しているケースが多いです。例えば、ショッピングモールや大規模ビルの場合、ベタ基礎にすると基礎だけでかなりの重さになってしまい、地面が耐えられない可能性が出てきます。そのため、独立基礎を採用し、耐震強度を高める工夫を行っていることがほとんどです。

また、柱に独立した基礎を設けるため、斜面に沿って建築する際も独立基礎を用いるケースがあります。

木造建築物の多くは布基礎で建築されており、建物の底部分を鉄筋コンクリートで埋める構造です。底部分をコンクリートで埋めるため、建物を面で支えることができ、耐震強度が高い構造です。

【建築基準法の規定】

※RC造・SRC造・W造など構造によって規定が異なります。

建物の底部分に支柱をつけて、その支柱で支える構造です。支柱の間の隙間に防湿材を入れることもありますが、柱の役目は果たさないのであくまで防湿作用があるだけです。そのため、布基礎は点状に支える構造となります。それぞれの支柱の深さや底盤の幅には規定があり、建物の階数によって異なります。点状で支えるため、一部だけ耐震強度が高い部分が出ることもあります。

【建築基準法の規定】

※RC造・SRC造・W造など構造によって規定が異なります。

1950〜1981年5月末まで施行されました。

旧耐震基準は許容応力度計算（一次設計）で検証されてた基準で、数十年に1度発生する震度5程度の中規模地震で家屋が倒壊・崩壊しないとされています。

震度5よりも大きな規模の地震での検証はされていません。

1981年6月1日から施行されています。

許容応力度計算（一次設計）と保有水平体力計算（二次設計）で検証された基準で、中規模地震では家屋がほとんど損傷せず、阪神・淡路大震災にも匹敵する震度6〜7の大規模地震で家屋が倒壊・崩壊しないとされています。

壁式構造とは、柱や梁で骨組みを組まず、壁で建物を支える方式のことを指します。「耐久壁」と呼ばれる、分厚く頑丈な鉄筋コンクリートで造られています。
高層ビルになると自重により強度が保てなくなるため、中低層の建物に使われることが多い構造です。

そもそもの語源は、ドイツ語の「Rahmenラーメン（枠、額縁）」からきています。柱と梁で骨組みを造り、その骨組みに壁や床を張っていく方式です。
骨組みで建物を支えるのがラーメン構造だ、と考えるとわかりやすいです。
柱と梁の接続を強固にすることで耐震性を高め、高層ビルなどで使われることが多い構造です。

Wは「Wood」の略称で、主な構造に木材が使用された建物のことを指します。
低コストで建設が可能なため、住宅で用いられることが多い構造です。

SRCは「Steel Reinforced Concrete」の略称で、SRC造とは鉄骨鉄筋コンクリート構造で建てられた建物のことを指します。

鉄骨と鉄筋で骨組みを造り上げ、コンクリートを流し込んで施工していきます。

RCは「Reinforced Concrete」の略称で、RC造とは鉄筋コンクリート構造で建てられた建物のことを指します。主に、オフィスビルなどの高層ビルの建造に使われる構造です。
鉄筋で作られた枠型にコンクリートを流し入れて基礎を造り、それを繰り返しながら組み上げられていきます。

通常損耗は入居者が普通に生活をしていく中で避けられない損耗を指します。

家具や什器の設置による床、カーペットのへこみ、設置跡など

年数が経つことで劣化したもののことを指します。

具体的には畳や壁の日焼けや、減価償却期間を過ぎたエアコンの故障などです。

つまり、経年劣化は時間の流れによって自然に発生する損耗です。

造作壁、パーテイション設置の際に必要作業。

通常は工事当日に行いますが、事前にやる場合も有ります。

フロア内では良く目にすると思います。

天井などから吊り下げられている緑の看板で人が走るマークが表示してあるものです。

移転時のレイアウトによって、既存の誘導灯が見えなくなるところは増設の必要があります。

火災報知機の事で、一般的に使用勝手にて熱感知器、煙感知器に分かれます。

火災報知機設置の際には法令などを遵守する必要があります。

予めレイアウト図面作成時に必要となってきます。

床がOAフロアでは無い時に使用するコンセントです。

一般的に壁にも設置しています。机の島の中に隠して設置します。

床がOAフロアの時に使用するコンセントです。

オフィスのレイアウト変更の際に、フロア下にて操作可能となっており、コネクタの切り替えも簡単にできます。

該当空間やフロアなどにて、エリアごとに電気量を決めていく原点となります。

オフィス内もしくは、廊下などに必ず有ります。

家で言う、メーター計の有る場所と考えてください。

これを確認してフロア内にて必要可能な電気容量を確認の上、最適な電気配線プランが必要です。

移転先での什器の設置の際に必要な作業です。

事前に設置箇所となる場所に目印や目測をつけることです。

計測用のメジャーのことです。昨今は赤外線使用のスケールが主流になり、広い空間でも短時間で実測出来ます。

移転時には、レイアウト変更の実測が必須となります。

フロアの中に個室を設置した際に、一定の空調（排煙）を必要とするもの。

法的には個室面積の1/50以上の排煙面積が必要です。

ただし、壁材が不燃材の場合は特例が認められます。

火災報知機設置（増設、移設）、避難口サイン設置等の工事もレイアウトが決まれば出来ます。

この工事の際には、最寄りの消防署に設置願いの書類を提出して、場合によっては立会検査をうける必要が有ります。

近年の災害対策や建造物事故の頻度、被害規模から、点検、設置において非常に厳しい審査が行われていることが多いです。

店頭やエントランス周りの看板工事の事です。エントランス看板、入口案内看板、外看板等非常に多くの種類があります。

手掛ける業者も非常に多く、自らロゴデータやイメージデータを渡すと比較的安価にて工事出来るようになっています。

テナント様が退去される際に、使用箇所を復元するという意味で発生する工事です。基本的には、借りた時点での状態に戻す工事です。天井や、壁、床の張替もしくは、塗装に電気配線撤去とクリーニングが主たる工事内容です。

賃貸契約の際に明示されますが、管理側で工事業者などが指定されているビル指定工事（B工事）と、借主側でも工事依頼を業者に自ら依頼できる契約があります。最近では、借主側の責任において現状回復の工事を担うことが増えてきており、価格が安いスポット業者が大きなオフィスの工事をしている事も。

パーティションと同様に間仕切りとして使用されます。

パーティションと違いとしては軽量スタッドにボード材を貼って、クロス仕上げにて完成するので、短納期、ローコストなのがポイント。

また、オフィスや事務所の再レイアウト変更の際には、すべて解体する必要性とほぼ再利用が出来ないという点が注意点。使い用途として多いのは、長期的に変更を伴わない事務所エントランスの仕切りや、店舗内での仕切りとされている事が多い傾向に。

一般的にオフィス及び工場内において簡易的にレイアウト変更できる間仕切り用の内装品を示します。

素材としてアルミ、スチール、不燃材が有り、オフィスの外観やイメージに合わせて多種多様に使用できます。パネルの高さ、幅など形状が豊富なので様々なバリエーションを自由自在に形成することが可能。季節や部署などでパネル色を変えることより、斬新なイメージや気分転換などのにも繋がります。

建物、空間などの壁及び天井よりせり出している躯体（くたい）のことです。この部分には蛍光灯等の天井障害物は設置できないので、レイアウト作成の際にはこの場所に壁を構築することが多くあります。

通常、天井に設置されています。エアコン、蛍光灯、非常照明、火災報知機などの障害物を平面図にて記載している図面です。この天井伏図と事務所平面図を用意していると、移転時などに的確なレイアウト図面が作成できます。

天井裏の事を指します。天井裏に障害物が有るか否かで壁の設置が可か不可かが決まります。

オフィスビルの床仕様には、いくつかの種類があります。

代表的なのは、Pタイル、2WAY、3WAY、フリーアクセスです。

Pタイル竣工の古い物件に多い形式。病院や学校などによく見られる床の仕様です。床の上にPタイルが貼ってあり、カーペットは敷かれていません。OA対応できてない為、電源などは壁のコンセントから取り出します。

2WAY方式は電話と電源の取り出し口がいくつか决められた場所に設置されている仕様。LANケーブルなどの取り出し口は無く、カーペットが敷かれています。

3WAYは電話、電源とLANの取り出し口が决められた場所に設置されている仕様。カーペットは敷かれています。

フリーアクセスは床が完全に二重床になっているため、電話・電源やLANケーブルの取り出し口をレイアウトによって自由に設置可能。その二重床の上にカーペットが敷かれている仕様です。

借地借家法が改正され、従来の普通借家契約に加え定期借家契約という制度が新設されました。

従来型の借家契約は期間の定めは契約終了ではなく、更新を前提としたものでした。

定期借家契約では契約の更新がないこと契約期間の満了により賃貸借契約が確定的に終了することです。

引き続き借りたいときは、貸主と再契約することになります。契約の時は、従来型の賃貸借契約か定期借家契約かを十分確認することが必要です。

共益費とは一般的にビル共用部分の保守防犯管理のための経費です。

エレベーター、空調機器、給排水設備などの保守整備費、また、共用部分の電気・ガス・水道料や清掃費などのオフィスビルの管理に必要な経費のことです。一般的には部屋内の清掃、光熱費などは含みません。

「共益費」とは単に管理費だけをさすのか、あるいは貸室内の冷暖房費、空調費などが含まれているのかを確認することも大切です。冷暖房など、空調の使用条件については館内規則（細則）を事前に確認しておきましょう。

貸借人（借りる側）の賃料支払い債務を担保する目的で、賃貸人（貸す側）に預託されるお金のこと。

オフィスビル物件の場合、かつては24ヶ月が主流であったが、最近は12ヶ月が主流。保証金とも言います。

物件オーナー側で内装やオフィス家具などを用意してテナントに貸し出している物件のことです。
内装やオフィス家具などが用意されていることで、入居後すぐに稼動開始できることがあります。

「Small Office Home Office」のことで、自宅兼仕事場として利用ができる物件のことです。

複数の企業や個人が共同で使うオフィスのことです。

一定期間、賃料が無料になることです。例えば「フリーレント（FR）3ヶ月」とある場合は、3ヶ月間の賃料が無料になります。フリーレントの期間の共益費がかかる場合があるため注意しましょう。

1981年（昭和56年）6月1日以降の建築確認において適用されている基準のことです。震度6強〜7程度の揺れでも倒壊しない水準として設定されています。

セントラル空調とは、中央管理室等で一元管理されているタイプです。

個別空調とは、フロア毎や部屋毎で空調の調整が可能なタイプです。

OAフロアとは、床下に空間が設けられた床の二重構造のことで、OA機器の配線が邪魔にならないように床とパネルの間に配線を収納できるフロアです。新しいオフィス物件に採用されており、自由にレイアウトを調整でき、配線に足を引っかけケガをする、配線が切れてデータ損失につながる等を未然に防げます。また、OAフロアには、他のOAフロアと比較すると軽量で、大きい工事を必要としない「置き敷きタイプ」と脚とフロアの板が分離している「レベル調整タイプ」の２種類があります。

内装仕上げ作業を行っていない天井のことです。配管や配線、躯体、梁などが剥き出しになっている状態で、ボードを貼り付けない分、天井が高くなり広々とした空間になります。

天井から床までの高さのことです。

賃貸の場合、1坪あたりの月額賃料を指します。

例えば、100坪の物件で坪単価20,000円の場合、月額の賃料は200万円になります。

入居前の状況に戻すことです。